TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00239 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D7NI

MINUTE N°:

JUGEMENT DU

05 JANVIER 2026

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 05 JANVIER 2026

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [S] [W], non comparante représentée par Madame [M] [K], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [Y]

demeurant 31 rue du Général Koenig – 50000 SAINT-LO

comparante en personne et assistée de Madame [E] [B] (travailleuse sociale Accueil Emploi)

Débats à l’audience publique du 03 novembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [H] [O]

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 03 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 janvier 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2022, l’office public de l’habitat de la Manche (ci-PAR7S MANCHE HABITAT) a donné à bail à Madame [U] [Y] un local à usage d’habitation situé 31 rue du général Koenig à SAINT LO (50 000), moyennant un loyer mensuel révisable de 440, 44 euros par mois, outre les charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Se plaignant d’impayés de loyers et charges depuis mai 2023 et de l’absence de versement d’APL depuis mai 2024, alors que la locataire a déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement en février 2024, MANCHE HABITAT s’est désisté d’une première procédure intentée devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances.

Se plaignant de nouveaux impayés malgré la déclaration de recevabilité de son dossier de surendettement ainsi que de multiples relances alors qu’une seule échéance (mai 2025) n’a été réglée, MANCHE HABITAT a fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré à étude le 19 juin 2025, Madame [U] [Y], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail pour non paiement répété des loyers et charges, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [U] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

— condamner Madame [U] [Y] à lui verser la somme de 5 632, 08 euros représentant les loyers impayés à la date du 6 juin 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,

— condamner Madame [U] [Y] à lui verser, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner Madame [U] [Y] à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 3 novembre 2025, MANCHE HABITAT, représenté par Madame [K] régulièrement munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 7 637, 59 euros arrêtée à la date du 31 octobre 2025. Le bailleur indique que les retards de paiement sont récurents depuis juin 2024,malgré la déclaration de recevabilité du dossier de surendettement de la locataire qui l’oblige à régler ses charges courantes. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement à la locataire.

A cette audience, Madame [U] [Y], comparant en personne accompagnée d’une travailleuse sociale, sollicite à titre principal la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Elle déclare qu’elle souffre de difficultés de santé qui entraînent un défaut total de mobilisation. Elle ajoute qu’elle a entamé des démarches pour bénéficier d’une mesure de protection en plus de son dossier de surendettement afin de réguler sa situation. Elle explique qu’elle n’a pas d’enfant à charge mais que sa fille de quatre ans est hébergée chez elle un wxeek-end sur deux à la suite d’une procédure en assistance éducative. Elle ajoute qu’elle dispose d’un salaire de 2000 euros mensuels et bénéficie d’un accompagnement social depuis juillet 2025. Elle indique qu’elle est interdit bancaire, que sa carte de paiement est bloquée et que ses horaires de travail ne lui permettent pas de se déplacer auprès de l’antenne de son bailleur.

Un diagnostic social et financier a été joint au dossier et il en a été donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025 et Madame [U] [Y] a été autorisée à déposé, par note en délibéré, les justificatifs de ses autres dettes.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail et la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce,le locataire est tenu de verser les loyers au terme convenu.

Aux termes du V de l’article 24 de cette loi : “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”

De même, aux termes du VII dud même article : “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il est constant que Madame [U] [Y] ne verse pas de manière régulière les loyers et charges échus depuis le terme de mai 2024, soit depuis plus d’un an et demi à la date à laquelle il est statué, et ce alors même qu’elle bénéficie d’une déclaration de recevabilité de sa demande de surendettement, l’obligeant à régler ses charges courantes même si elle est protégée de toute procédure d’exécution.

Il est également constant que Madame [U] [Y] bénéficie d’une rémunération confortable et déclare ne pas avoir d’enfant à charge, ce qui n’explique pas davantage le non paiement des loyers et charges.

De plus, si Madame [U] [Y] fait valoir des problèmes de santé, il y a lieu de relever qu’elle n’apporte aux débats aucun élément de nature à démontrer l’existence comme l’impact de ceux-ci sur sa situation financière.

Or, il y a lieu de relever que si MANCHE HABITAT s’est précédemment désisté d’une demande de résiliation de bail compte tenu de l’accompagnement social dont bénéficie la débitrice, cet accompagnement n’a pas permis à Madame [U] [Y] de rétablir sa situation alors qu’il résulte des éléments apportés en procédure que l’état d’endettement de la locataire a progressé, notamment à l’égard du bailleur, passant de 5 632, 08 euros à la date de l’assignation à la somme de 7 637, 59 euros non titrée à la date de l’audience attestant effectivement l’importance des manquements de Madame [U] [Y] à ses obligations locatives alors qu’elle n’a nullement repris les paiements de loyers et charges à la date de l’audience et ne peut, compte tenu de l’importance de son endettement par ailleurs, être regardée comme en situation de régler sa dette.

Le diagnostic social et financier confirmant ces éléments permet d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de son expulsion, en ce que la locataire apparait engagée dans un suivi social, la recevabilité d’un dossier de surendettement étant acquise, de même qu’un signalement pour bénéficier d’une mesure de protection étant effectuée.

Ainsi, malgré la bonne volonté manifestée par Madame [U] [Y] à l’audience, elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer à la date de l’audience et ne peut, compte tenu de son état d’endettement, être regardée comme étant en situation de régler sa dette.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail litigieux et de n’accorder aucun délai de paiement, l’expulsion de Madame [U] [Y] sera ordonnée tout en rappelant que la locataire bénéficie d’une décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement et devra, dans ce cadre, être protégée de toute mesure d’expulsion conformément aux dispositions des article L. 722-6 et L. 722-9 du code de la consommation.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 29 mars 2025, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et de condamner Madame [U] [Y] au paiement desdites sommes.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

MANCHE HABITAT justifie dans son principe et dans son montant de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 8 274, 59 euros arrêtée au jour de l’audience.

Le locataire ne conteste ni le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [U] [Y] au paiement de la somme de 8 274, 59 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au31 octobre 2025 (terme de octobre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes

Madame [U] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de MANCHE HABITATles sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Par suite, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résolution du bail conclu le 12 septembre 2022 entre Madame [U] [Y] et MANCHE HABITAT portant sur un local à usage d’habitation sis 31 rue du général Koenig à SAINT LO (50 000), à la date du présent jugement ;

DIT que cette résiliation ne s’exécutera que dans le respect des dispositions du code de la consommation applicables compte tenu ce la déclaration de recevabilité de la demande de traitement de sa situation de surendettement de Madame [U] [Y] ;

CONDAMNE Madame [U] [Y] à payer à MANCHE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du présent jugement, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE Madame [U] [Y] à payer à MANCHE HABITAT la somme de

8 274, 59 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2025 (terme de octobre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [U] [Y] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement;

DEBOUTE MANCHE HABITAT de ses autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [Y] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION