TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître EL ABDI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09944 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FID

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 24 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. TOIT ET JOIE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D035

DÉFENDERESSE

Madame [H] [M],

demeurant [Adresse 1]

représentée par l’association de protection juridique 75, en sa qualité de curateur

représentée par Maître EL ABDI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1326

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 24 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09944 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FID

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 1978, la direction de l’équipement et des transports au secrétariat d’Etat aux postes et télécommunications a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], renouvelable tous les trois mois.

La société TOIT ET JOIE est ensuite devenue la bailleresse de Mme [H] [M].

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, la société TOIT ET JOIE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1595,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [M] le 17 juin 2024.

Par assignation du 3 octobre 2024, la société TOIT ET JOIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion immédiate de Mme [H] [M] si besoin avec l’assistance de la force publique, autoriser la séquestration des meubles dans les conditions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir sa condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et aux charges, jusqu’à libération des lieux,

—  2426,57 euros au titre de l’arriéré locatif (terme d’août 2024 inclus) selon décompte en date du 24 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 octobre 2024 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience en acquisition de clause résolutoire du 14 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 27 juin 2025.

A l’audience, la société TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative actualisée au 23 juin 2025 s’élevait désormais à la somme de 1074,23 euros. Elle a fait part de la reprise du paiement des loyers et s’est dite favorable à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Elle a enfin indiqué que sa demande de solidarité n’était pas justifiée et ne l’a pas maintenue à l’audience.

Mme [H] [M], représentée par son conseil, a deposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a solicité de débouter la société TOIT ET JOIE de ses demandes, à pouvoir se maintenir dans les lieux et proposé de payer la somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer sa dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera précisé que si l’assignation de la demanderesse sollicite le prononcé de la résiliation du bail, les débats ont montré que cette demande devait être entendue comme le constat de l’acquisition de la clause résolutoire compte tenu de l’accord de la bailleresse pour la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, au regard de la date de conclusion du contrat de bail, il sera rappelé que les baux en cours au moment de la publication de la loi du 6 juillet 1989 sont restés soumis aux dispositions qui les régissaient, jusqu’à leur renouvellement. Le bail litigieux, qui s’est renouvellé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, est ainsi soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société TOIT ET JOIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur antérieurement à la loi de juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 13 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1595,72 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 août 2024.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société TOIT ET JOIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 juin 2025, Mme [H] [M] lui devait la somme de 1074,23 euros.

Mme [H] [M] reconnaît la dette et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause son montant. Elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Toutefois, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [H] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience que les revenus du foyer de Mme [H] [M] lui permettent d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, paiement qu’elle a commencé à effectuer. En effet, Mme [H] [M], placée sous curatelle renforcée depuis le 5 avril 2024, a expliqué que les défauts de paiement provenaient d’une erreur de compréhension de sa part des échéances. Un virement est désormais mis en place.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder 11 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à la société TOIT ET JOIE ou à leur mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la société TOIT ET JOIE sollicite la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, elle ne démontre pas la mauvaise foi de Mme [H] [M], dont il sera relevé la situation de majeure protégée, placée sous mesure de protection seulement deux mois avant la délivrance du commandement de payer, et en capacité d’apurer sa dette.

La demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle ne sera toutefois pas condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au regard des situations respectives des parties.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 janvier 1978 entre la direction de l’équipement et des transports au secretariat d’Etat aux postes et télécommunications aux droits de laquelle vient la société TOIT ET JOIE d’une part et Mme [H] [M] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], est résilié depuis le 14 août 2024,

CONDAMNE Mme [H] [M] à payer à la société TOIT ET JOIE la somme de 1074,23 euros sur l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2025, mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

AUTORISE Mme [H] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 10 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la 11ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [H] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 août 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [H] [M] sera condamné à verser à la société TOIT ET JOIE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la société TOIT ET JOIE de ses demandes de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [H] [M] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge