AFFAIRE : N° RG 25/00196 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D5NX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00196 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D5NX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 23 FEVRIER 2026

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [Z]

né le 1er octobre 1972 à COUTANCES (MANCHE)

demeurant 73 bis avenue du Général Bradley – 50410 PERCY-EN-NORMANDIE

non comparant représenté par Maître François-xavier BOUTTEREUX de l’ASSOCIATION BOUTTEREUX – VAN TORHOUDT, avocat inscrit au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

Madame [H] [M] épouse [Z]

née le 29 avril 1974 à COUTANCES (MANCHE)

demeurant 73 bis avenue du Général Bradley – 50410 PERCY-EN-NORMANDIE

non comparante représentée par Maître François-xavier BOUTTEREUX de l’ASSOCIATION BOUTTEREUX – VAN TORHOUDT, avocat inscrit au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [P]

né le 06 août 1957 à NOTRE DAME DE CENILLY (MANCHE)

demeurant 90 rue de la mer – 50560 GOUVILLE SUR MER

comparant en personne,

Débats à l’audience publique du 13 octobre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 13 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025, prorogé au 09 février 2026, puis au 23 février 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

AFFAIRE : N° RG 25/00196 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D5NX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2020, ayant pris effet, le 14 décembre 2020, M. [O] [P] a donné à bail à M. [S] [Z] et à Mme [H] [M] épouse [Z] un local à usage d’habitation situé La Bouessais de Bas, 3 rue du Pont Marie à LE MESNIL OPAC – MOYON VILLAGES (50860), moyennant un loyer de 540 euros, outre le versement d’un égal à un mois de loyer.

Un état des lieux a été établi entre les parties le 11 décembre 2020.

Suite à la dénonciation par les demandeurs “de l’état de vétusté important des lieux loués”, un contrôle de décence du logement était effectué par le CDHAT le 10 janvier 2023.

La Commission de conciliation des litiges locatifs de la Manche a réuni les parties, donnant lieu à un procès-verbal de conciliation en date du 15 juin 2023.

Par lettre en recommandé avec accusé de réception en date du 21 mai 2024, les époux [Z] ont mis en demeure M. [O] [P] de procéder aux travaux mis à sa charge afin de mettre le logement aux normes selon les critères de décence.

Suite à un dégât des eaux survenu le 17 juin 2023, un rapport à été dressé par le cabinet SARETEC le 8 janvier 2024 à la demande de l’assureur des demandeurs.

Un procès-verbal de constat a également été dressé par commissaire de justice le 3 janvier 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 janvier 2025, les époux [Z] ont informé M. [O] [P] avoir quitté le logement dès le 6 janvier 2025. Les demandeurs ont envoyé les clefs au bailleur qui en a accusé réception le 3 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025 signifié à l’étude, les époux [Z] ont assigné M. [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de COUTANCES aux fins de :

— condamner M. [O] [P] à leur payer la somme de 7560 euros à titre de dommages et intérêts, en application des dispositions de l’article 1240 du Code civil,

— condamner M. [O] [P] au paiement d’une somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront entre autres les frais de commissaire de justice, dont le coût de l’établissement du procès-verbal de constat du 3 janvier 2025 pour le montant de 444 euros selon facture du 26 mars 2025.

A l’audience du 13 octobre 2025, les époux [Z], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes résultant de leur assignation, en précisant que leur demande d’indemnité est rétroactive au 1er avril 2023, date de la déclaration d’indécence du logement et tient compte du paiement intégral des loyers sans le bénéficie de l’allocation de logement sur toute cette période.

M. [O] [P], comparant seul, indique que le logement était en parfait état à la prise des lieux par les locataires et que ces derniers n’ont alors fait aucune observation. Il dit avoir répondu aux demandes de ses locataires et de la commission qui est intervenue. Il indique que certains artisans n’ont pas pu venir. Il propose une indemnisation à hauteur d’un tiers du montant demandé, soit 180 euros par mois, pour un total de 2700 euros, outre la moitié des frais d’avocat et de commissaire de justice.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, prorogé au 9 février 2026, puis au 23 février 2026.

MOTIFS

Sur la responsabilité du bailleur

L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, les époux [Z] exposent qu’ils ont déploré très rapidement après leur emménagement un état de vétusté important du bien loué. Il indiquent avoir sollicité des travaux auprès du bailleur qui estimait que le bien était en bon état tel que mentionné dans l’état des lieux d’entrée. Il exposent que le plafond de la salle de bain s’est effondré en 2023, les empêchant de se laver. Ils soutiennnent que le bailleur était conscient de l’état de vétusté des bâtiments, l’incitant à demander un devis des réparations, les travaux n’ayant pas été réalisés. Ils ont ensuite sollicité la Caisse d’Allocations Familiales qui a fait réaliser un contrôle de décence du logement le 10 janvier 2023 qui a conclu à l’indécence du logement. Ils indiquent en outre que le mur de la dépendance s’est effondré et qu’ils ont dû disséminer des récipients afin de tenter de récolter l’eau provenant des infiltrations. Ils exposent que Mme [V] [R], chargée de la lutte contre l’habitat indigne, relevait aux termes de son procès verbal de synthèse du 20 novembre 2023 que la mise aux normes du logement n’avait été que partiellement réalisée, de nombreux manquements étant constatés. Ils indiquent qu’ils ont subi un dégât des eaux le 17 juin 2023, les amenant à faire une déclaration auprès de leur assurance qui a diligenté une expertise auprès du cabinet SARETEC. Ils ont par ailleurs fait appel à un commissaire de justice qui a dressé un procès-verbal de constat le 3 janvier 2025. Ils estiment que la situation n’a fait que se dégrader jusqu’à rendre le logement inhabitable et dangereux, de sorte qu’ils ont libéré les lieux le 6 janvier 2025.

Les demandeurs versent notamment aux débats les pièces suivantes :

— copie d’un courrier en réponse de M. [P] du 23 décembre 2022 à un courrier du 28 novembre 2022 non produit,

— copie d’un courrier adressé en recommandé le 25 janvier 2023 par les locataires au bailleur pour solliciter la réalisation de travaux,

— contrôle de décence du logement du CDHAT du 13 janvier 2023 constatant les suspicions d’indécence suivantes :

— présence d’humidité stagnante en soubassement du mur de façade du salon, dégradation des murs de la salle de bains, gonflements et fissures avec faïence manquante, traces blanchâtres en partie basse des murs du WC du rez-de-chaussée,

— tuiles manquantes ou déplacées, traces d’infiltrations en plafond du couloir à l’étage, de la cuisine et de la salle d’eau, gouttière percée en façade avant,

— menuiseries simple vitrage veillissantes présentant passage d’air, traces de condensation, bois écaillé, certaines menuiseries n’ouvrent pas,

— faïence manquante et dégradée dans la salle de bains, revêtements dégradés dans la salle de bains, le plafond de la cuisine, le plafond du couloir et d’une chambre à l’étage,

— ventilation type naturelle avec grille d’aération murale, présence de moisissure importante dans la salle de bain,

— point lumineux avec fils apparents, branchements multiples d’appareils ménagers sur un même point, fils dénudés, quelques prises sans terre, absence de 30mA,

— absence de DPE,

Le rapport conclut à l’indécence du logement sans suspicion de péril, et préconise la réalisation des diagnostics obligatoires à la location d’un logement et de mettre en sécurité les dépendances dont les murs s’effondrent et la couverture jugée dangereuse,

— trois photographies de la dépendance à l’appui du précédant rapport,

— synthèse de Mme [V] [R] du 20 novembre 2023 suite à la conciliation en date du 15 juin 2023 énumérant 10 points nécessitant des travaux. Selon cette synthèse de la situation, seul le remplacement des menuiseries en bois vétuste et l’installation de réglettes d’entrée d’air pour les menuiseries des pièces dites sèches ont été réalisées. La mise aux normes de l’installation électrique par un professionnel qualifié a été réalisée en partie. Les travaux suivants n’ont pas été réalisés :

— vérification et réparation de la couverture, des gouttières et descentes EP par un professionnel qualifié,

— résorber l’humidité stagnante/remontées de capilarité en pied de mur dans le salon et la salle de bain,

— réfection plâtrerie et faïence de la salle de bain,

— détalonnage des portes intérieures,

— l’installation d’une ventilation de type VMC par un professionnel qualifié,

— justifier de la conformité et de l’entretien du système d’assainissement ; à défaut prévoir la mise en conformité par un professionnel qualifié,

— réfection des embellissements dégradés par dégât des eaux et humidité (plafond couloir et une chambre étage, plafond cuisine, et salle de bains complète),

— rapport SARETEC du 8 janvier 2024 suite au dégât des eaux selon lequel le sinistre constaté le 22 janvier 2022 a été causé par des infiltrations d’eaux pluviales au travers de la toiture. Les eaux de pluies s’infiltrent dans le plénum de la salle de bain, endommageant les parties immobilières et les embellissements d’origine. De toute vraisemblance, les infiltrations perdurent depuis plusieurs mois et aucune mesure conservatoire n’a été prise. Les dommages sont localisés dans la salle de bain et la cuisine et concernent la peinture et la toile de verre ainsi que la cloison et le plafond, la faïence et le plancher bois,

— procès verbal de constat dressé par commissaire de justice du 3 janvier 2025 selon lequel :

I)Intérieur de la maison

Salle de bain :

— le bac receveur de la douche est installé à l’envers et ne va pas jusqu’à la jonction du mur où se trouve le robinet,

— des morceaux de faïences sur le mur de gauche en partie haute sont absents,

— un trou dans le mur de gauche en partie basse à l’entrée de la douche,

— écoulement de l’eau en dehors de la douche malgré la présence d’une paroi dès que l’eau est allumée,

— de l’air froid sort de la grille installée sur le mur au fond de la salle de bain donnant accès directement à l’extérieur de la maison,

— absence d’installation de VMC dans la salle de bain,

— la peinture au plafond de la salle de bain est en bon état,

— le dessus du radiateur est rouillé et le joint entre le lavabo et le mur est totalement hors d’usage. Le lavabo est détaché totalement du mur en partie droite,

Cuisine :

— tâches noirâtres et des auréoles typique des tâches d’humidité au plafond,

— traces de rebouchage d’enduit grossières au plafond,

— point de lumière au plafond donnant accès directement au grenier et dont le système d’ouverture/fermeture est fissuré,

— un morceau d’enduit est absent sur un des murs laissant apparaître le mur derrière avec un trou,

— coulures brunâtres apparentes sur le mur à proximité des poutres en bois,

— la partie basse du mur avec la salle de bains se désagrège et des trous sont visibles,

— l’eau de la salle de bain vient ensuite s’inflitrer dans la cuisine du fait de l’état du mur,

— des fils électriques dénudés sont en attente dans la cuisine,

Buanderie :

— le tableau électrique installé à l’entrée de la buanderie n’est pas correctement fixé dans le mur et bouge. Les disjoncteurs en partie basse sont différents des disjoncteurs en partie haute,

— les murs à l’emplacement de la machine à laver sont totalement hors d’usage,

— tâches noirâtres et de salpètres sur le mur commun avec le WC. La peinture gondole et s’écaille,

Séjour :

— présence de tâches noirâtres au plafond typique des tâches d’humidité, dues selon le requérant à la fuite du WC à l’étage,

Chambre parentale :

— l’interrupteur dans le dressing n’est pas fixé et des fils sont en attente,

— la peinture au plafond est gondolée en périphérie du point lumineux,

— présence de tâches noirâtres typiques des tâches d’humidité,

Chambre enfant (en face de l’escalier) :

— les requérants indiquent des bruits de goutelettes lorsqu’il pleut,

Chambre enfant (au fond du couloir) :

— bruits de goutelettes lorsqu’il pleut selon les requérants,

— auréoles apparentes au plafond au dessus de la porte d’entrée,

WC étage :

— un système de cale en mousse est installé derrière le réservoir de la chasse d’eau du WC, sans quoi le réservoir bouge,

— un récipient, avec présence d’eau, est installé sous la tuyauterie du WC qui fuit,

— aucune VMC n’est installée dans la pièce WC,

Couloir :

— auréoles visibles au plafond,

II)Extérieur de la maison

Arrière de la maison :

— toiture composée de tôles d’acier récentes avec présence d’une réparation ponctuelle et une tôle surélevée. L’eau s’infiltre selon les requérants bien que le propriétaire soit revenu pour faire des réparations ponctuelles,

— les gouttières ne sont pas fixées,

— en partie haute de la maison, la toiture composée de tuile est ancienne. Des tuiles ne sont pas fixées et sont déplacées. Sur la partie gauche, un renfoncement dans la toiture est constatée. Les requérants indiquent qu’ils ont des inflitrations du fait de l’état de la toiture,

— à l’avant de la maison, la toiture composée de tuile est également ancienne,

— présence d’une baignoire et d’une gouttière dans le jardin. Une lampe halogène tendue par un fil jonche le sol,

Dépendance-bâtiment :

— des tuiles sont manquantes sur la toiture,

— la charpente en bois est cassée sur le côté du bâtiment et un morceau d’ossature est dans le vide,

— la façade avant du bâtiment comporte de nombreuses fissures importantes et le mur en brique se désagrège laissant ainsi apparaître un trou donnant sur l’intérieur du bâtiment,

— à l’intérieur du bâtiment, les murs se désagrègent. Les requérants indiquent que le trou n’était pas présent lors de leur entrée dans les lieux,

Grenier :

— un seau vert est installé au fond du grenier,

— la laine de verre est humide,

Au dessus du garage :

— des trous dans la toiture laissent apparaître la lumière du jour,

— les murs dans lesquels sont fixés les poutres de la charpentes se désagrègent,

— la charpente est tenue à l’aide de petits étaux. Des fils électriquent jonchent le sol,

Combles de la maison :

— la lumière du jour est visible à travers la toiture,

— l’ossature bois est ancienne et la panne semble être cassée.

Le procès-verbal de constat est accompagné de 110 photographies.

M. [O] [P] indique que le logement était en parfait état en 2020 et soutient être toujours intervenu pour les travaux. Il précise avoir fait intervenir au printemps 2023 un artisan pour le défaut d’aération et de maintenance d’un milieu humide. Il soutient avoir répondu aux exigences de la commission en 2023 en posant une VMC. Il reconnaît néanmoins des désagréments subis par les locataires, le revêtement du mur de la salle de bain n’ayant pas été fait et certains artisans n’ayant pu venir. Il ne verse aucun élément à l’appui de ses prétentions.

L’état des lieux d’entrée établi le 11 décembre 2020 versé aux débats par les demandeurs est très sommaire comme tenant sur une page. Contrairement aux dires du propriétaire, il contient peu de précisions sur l’état réel des pièces, mentionnant de manière générale les lieux comme propres et non en parfait état.

Les seules mentions détaillées concernent:

— plusieurs de trous de fixation dans les placos de l’entrée séjour, de la salle cheminée et de la cuisine,

— des fils électriques dans la cuisine,

— habillage baignoire neuf

— buanderie en très bon état,

— quelques trous de fixation dans les WC de l’étage,

— moquette à retendre dans la petite chambre,

— sol refait à neuf dans la chambre avant une fenêtre,

— peinture neuve au plafond de la chambre 2 fenêtres,

— plusieurs trous de fixation dans le débarras.

On constate que les mentions évoquant des travaux récents ne concernent que des postes ciblés (habillage de baignoire, réfection du sol ou d’un plafond) et pas la réfection de pièces dans leur intégralité.

M. [P] ne produit aucun constat des lieux ni aucune photographie permettant de corroborer ses affirmations selon lesquelles le bien était en “parfait état” à la remise des lieux ni aucune pièce permettant de démontrer que les dégradations constatées par procès-verbal du 3 janvier 2025 seraient imputables à l’usage des lieux par les locataires.

Au contraire, il est ensuite établi par les pièces produites par les locataires que le logement litigieux a été considéré comme non décent à la suite du rapport établi par le CDHAT le 13 janvier 2023, notamment du fait de constatations ne pouvant relever du mésusage des locataires telles la non-conformité de l’installation électrique, l’état de la toiture et des gouttières, l’état des menuiseries et de la VMC.

Il résulte également du compte-rendu de conciliation établi par Mme [R] à la suite de ce rapport du CDHAT le 20 novembre 2023 indique que les points de non-décence qui devaient être réglés par les locataires l’ont été immédiatement.

En revanche, s’il n’est pas contesté que le bailleur a effectué certains travaux sur le logement (remplacement des huisseries vétustes et installations de réglettes d’entrée d’air), il est avéré que ces travaux n’ont été que partiels et n’ont pas permis de régler toutes les problématiques relatives à l’indécence du logement, et cela malgré les courriers des locataires le mettant en demeure de réaliser les travaux nécessaires, la conciliation menée par la chargée de lutte contre l’habitat indigne et la mise en demeure du conseil des locataires en date du 21 mai 2024.

Le procès-verbal de constat établi le 3 janvier 2025, avant le départ des lieux des locataires, montre que deux ans après la visite du CDHAT, les éléments principaux justifiant le constat de l’indécence des lieux ( non-conformité de l’installation électrique, l’état de la toiture et des gouttières, absence de VMC) étaient toujours d’actualité.

M. [P] ne conteste pas ne pas avoir effectué tous les travaux nécessaires permettant la mise aux normes du logement selon les critères de décence.

Par suite, la responsabilité de M. [O] [P], qui ne justifie aucune imputabilité de l’indécence des lieux loués aux locataires, se trouve engagée, son obligation contractuelle de délivrance d’un logement décent n’étant pas remplis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour indécence du logement loué

Les parties fondent leur demande sur l’article 1240 du Code civil alors que le litige porte sur un contrat, de sorte que la demande devra être étudiée au regard de l’article 1231-1 du même code, lequel prévoit les dispositions suivantes : “Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.”

En outre, aux termes de l’article 1231-4 dudit code : “Dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.”

Le manquement du bailleur à ces obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble.

Les demandeurs sollicitent des dommages et intérêts à hauteur des deux tiers du loyer depuis le 1er avril 2023, date à laquelle ils ont dû payer intégralement leur loyer à la suite de la mesure de conservation de leur APL prise par la Caisse d’Allocations Familailes de la Manche le 29 mars 2023, jusqu’à leur départ du logement, soit 21 mois X 360 euros = 7560 euros.

M. [O] [P] propose une indemnisation à hauteur du tiers du loyer sur une période de quinze mois, soit 15 mois X 180 euros = 2700 euros, ce dernier reconnaissant un désagrement subi par les locataires faute d’avoir réalisé tous les travaux nécessaires.

Il ressort des éléments ci-dessus évoqués que l’indécence du logement a été établie dès le 13 janvier 2023 et a perduré jusqu’au départ des lieux des locataires début janvier 2025.

Cette indécence est imputable au bailleur qui a commis une faute en n’effectuant pas l’ensemble des travaux nécessaires afin d’y remédier, ce qui n’est pas contesté.

Cette faute, si elle n’a pas rendu les lieux inhabitables, a néanmoins causé un trouble de jouissance aux locataires, du fait de l’humidité constante dans le logement et de la dégradation de certaines pièces, notamment la salle de bain et la cuisine qui sont parmi les plus usitées d’un logement.

La gravité et la durée du trouble subi justifient d’accorder aux locataires une indemnisation à hauteur de la moitié des loyers réglés sur la période qu’ils demandent, soit 21 mois X 270 euros, soit la somme totale de 5670 euros.

M. [O] [P] sera condamné à leur verser cette somme à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [O] [P], partie perdante à la présente instance, sera condamné aux dépens.

Compte tenu des frais engagés dans la présente procédure par M. [S] [Z] et Mme [H] [M], il y a lieu de condamner M. [O] [P] à leur verser une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler enfin que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort :

DECLARE M. [O] [P] contractuellement responsable des désordres affectant le bien situé La Bouessais de Bas, 3 rue du Pont Marie à LE MESNIL OPAC – MOYON VILLAGES (50860) et donné à bail, le 21 novembre 2020, à M. [S] [Z] et Mme [H] [M] ;

CONDAMNE M. [O] [P] à verser à M. [S] [Z] et Mme [H] [M] la somme de 5670 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [O] [P] à verser à M. [S] [Z] et Mme [H] [M] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [S] [Z] et Mme [H] [M] de leurs plus amples demandes ;

DEBOUTE M. [O] [P] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [O] [P] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION