TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/55860 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAELX

N° : 2-CH

Assignation du :

04 Août 2025

19 Août 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 mars 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Citya Immbilier [B], EURL

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Jean-Marie GAZAGNES, avocat au barreau de PARIS – #L0036

DEFENDEURS

La société BH GROUPE

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Harry BENSIMON, avocat au barreau de PARIS – #B0740

Monsieur [V] [G]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Et [Adresse 5]

représenté par Maître Harry BENSIMON, avocat au barreau de PARIS – #B0740

INTERVENANTE VOLONTAIRE

La société 60-6 KIFS BY FOOD, SARL

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Harry BENSIMON, avocat au barreau de PARIS – #B0740

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

La SCI BH groupe est propriétaire d’un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 1], qui est soumis au statut de la copropriété.

La SCI BH groupe a donné à bail commercial ce local.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de nuisances causées par l’activité commerciale exercée dans ce local, et de travaux qui y auraient été entrepris sans autorisation.

C’est dans ces conditions que par acte du 4 août 2025 et du 19 août 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet Citya immobilier [B], a fait assigner la société BH group et M. [V] [G] devant le juge des référés afin de demander notamment de leur enjoindre de mettre un terme aux travaux entrepris dans les locaux et de leur interdire d’y exploiter une activité de restauration, de les condamner solidairement de remettre en état les locaux dans leur état d’origine sous astreinte, de les condamner solidairement à remettre en état les parties communes sous astreinte, outre une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par conclusions déposées à l’audience du 28 janvier 2026 et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet Citya immobilier [B], demande au juge des référés de :

In Limine Litis,

Dire que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI BH Groupe et de Monsieur [V] [G] est recevable,A titre principal,

Rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions de la SCI BH Groupe et de Monsieur [V] [G] et de la société 60-6 KIFS BY FOOD,Enjoindre la SCI BH Groupe, Monsieur [V] [G] et la société 60-6 KIFS BY FOOD à mettre un terme l’activité de restauration exercée dans les locaux en cause à leurs frais et sous astreinte de 500 € par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance de référés à intervenir,Condamner solidairement la SCI BH Groupe, Monsieur [V] [G] et la société 60-6 KIFS BY FOOD à remettre en état les locaux dans leur état d’origine conformément à leur usage de boutique à leurs frais et sous astreinte de 500 € par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance de référés à intervenir,Condamner solidairement la SCI BH Groupe, Monsieur [V] [G] et la société 60-6 KIFS BY FOOD à remettre en état les parties communes de l’immeuble dans leur état d’origine à leurs frais et sous astreinte de 500 € par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance de référés à intervenir, conformément aux préconisations de l’architecte de l’immeuble,Condamner solidairement la société BH Groupe, Monsieur [V] [G] et la société 60-6 KIFS BY FOOD à payer chacun la somme d’un montant de 3.000 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure,Condamner solidairement la société BH Groupe, Monsieur [V] [G] et la société 60-6 KIFS BY FOOD à prendre en charge les entiers dépens de l’instance.

M. [V] [G], la société BH groupe et la société 60-6 kifs by food, intervenante volontaire, par conclusions déposées à l’audience du 28 janvier 2026 et soutenues oralement, ont demandé au juge des référés de :

In limine litis,

Juger la procédure irrecevable à l’encontre de la société BH GROUPE et Monsieur [V] [G] ; A titre principal,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Citya Immobilier [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; Mettre hors de cause la société 60-6 KIFS BY FOOD, la société BH groupe et Monsieur [V] [G] ; Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Citya Immobilier [B] au règlement de la somme de 10.000,00 euros au titre de la procédure abusive initiée ; Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Citya Immobilier [B], à leur payer la somme de 100 000 euros au titre du préjudice financier ;Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Citya Immobilier [B], à payer à M. [V] [G] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;A titre subsidiaire,

Prendre acte de l’accord de Madame, Monsieur [R] à la demande d’expertise judiciaire formulée et de la formulation des protestations et réserves d’usage ; En toutes hypothèses,

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Citya Immobilier [B] à verser à la société 60-6 kifs by food, la société BH groupe et Monsieur [V] [G] la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les défendeurs soutiennent que l’exploitant du fonds de commerce litigieux n’est pas M. [V] [G], mais la société 60-6 kifs by food, qui a signé le bail commercial, de sorte que l’action du syndicat des copropriétaires dirigée contre celui-ci et le propriétaire des murs bailleur est irrecevable. Ils précisent que la société 60-6 kifs by food n’a jamais été immatriculée.

L’action de syndicat des copropriétaires a pour objet de mettre un terme à une activité de restauration dans un local commercial situé au rez-de-chaussée et de faire procéder à des remises en état suite à des travaux.

Il est constant que l’activité de restauration et les travaux effectués sont le fait de l’exploitant du fonds de commerce, locataire. Si les défendeurs affirment qu’il s’agit de la société 60-6 kifs by food, dont M. [G] est le gérant associé, celle-ci n’a, selon eux, jamais été immatriculée. Aucun extrait kbis n’est d’ailleurs produit la concernant, pas plus que le bail commercial conclu avec la société BH groupe, qui doit pourtant être en possession de l’un des défendeurs.

A défaut d’immatriculation, la société 60-6 kifs by food n’a jamais acquis la personnalité morale, de sorte que le syndicat des copropriétaires a intérêt à agir contre le gérant associé de cette société en formation, et ce d’autant plus que les documents produits par les défendeurs relativement à cette société mentionnent un début d’activité au 31 août 2025 seulement, soit postérieurement à l’assignation introductive de la présente instance.

S’agissant de la société BH groupe, il est certain qu’elle est parfaitement étrangère à l’exploitation commerciale litigieuse. En tant que bailleresse propriétaire, elle est cependant responsable des agissements de son locataire et tenue au respect du règlement de copropriété,

Le syndicat des copropriétaires a donc intérêt à agir à son encontre également, de sorte que ses demandes seront déclarées recevables.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

Sur la demande relative aux travaux affectant les parties privatives

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il a été procédé à des travaux de transformation du local litigieux pour en faire un restaurant, en violation des dispositions du règlement de copropriété et du protocole d’accord conclu avec le précédent propriétaire, la SCI [K] [X].

C’est donc l’usage même de restauration qui est ici reproché par le syndicat des copropriétaires.

Les défendeurs soutiennent quant à eux qu’il n’y a pas eu de travaux d’aménagement puisqu’il existait déjà une activité de restauration dans ce local avant l’acquisition par la société BH groupe, les seuls travaux effectués consistant donc en de simples travaux d’embellissement.

Il en découle que l’exercice actuel d’une activité de restauration dans les locaux litigieux n’est pas contesté.

Il ressort du règlement de copropriété produit par le syndicat des copropriétaires que celui-ci stipule dans son article 7, s’agissant de l’usage des parties privées, que « chacun des co-propriétaires aura en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée le droit d’en jouir et disposer comme des choses lui appartenant en toute propriété à la condition de ne jamais nuire aux autres co-propriétaires et de se conformer aux stipulations ci-après :

[…]

Mode d’occupation :Les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et mœurs à l’exclusion de toutes utilisations industrielles, commerciales ou artisanales et notamment de tout commerce de location meublée.

Exception faite toutefois pour celles de ses activités qui pourraient déjà être exercées notamment en ce qui concerne les deux boutiques du rez-de-chaussée ».

Si l’activité de restauration n’est pas mentionnée en tant que telle, elle est incontestablement comprise dans la référence aux activités commerciales, sans qu’il soit besoin pour cela d’interpréter la lettre du règlement de copropriété.

Au regard de l’exception claire et non équivoque relative aux activités déjà exercées, il convient, pour déterminer si l’activité de restauration exercée est licite au regard du règlement de copropriété, de savoir si une telle activité était déjà exercée précédemment.

Or, il ressort des termes de la transaction conclue le 22 décembre 2008 entre le syndicat des copropriétaires et le précédent propriétaire des locaux litigieux, la SCI [K] [X], et la société commerciale exploitant le fonds de commerce, la société La cave de l’os à moelle sarl, que « depuis le 14 février 1999, la SARL LA CAVE L’OS A MOELLE a transformé, sans accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, le lot n° 1 à usage de boutique en un local de Bar, Restaurant et de Vente de bouteilles de vin au détail dans des conditions génératrices d’importantes nuisances ».

L’article 6 de cette transaction stipule également que « en aucun cas Monsieur [K] [X] ne pourra céder son fonds à un successeur exerçant l’activité de Restaurant ou de [Localité 4] à Vins dans les lieux ».

Le syndicat des copropriétaires se prévaut notamment de cette dernière clause en indiquant qu’elle a été portée à la connaissance de la société BH groupe lors de l’acquisition par celle-ci des locaux litigieux.

Il résulte de ces différents éléments qu’il existait déjà une activité commerciale, notamment de restauration, dans les locaux litigieux, préalablement à l’acquisition des locaux par la société BH groupe et au début de l’activité de M. [G].

Le syndicat des copropriétaires soutient certes qu’il n’existait pas de cuisine dans les locaux, que les travaux reprochés ont notamment consisté dans l’installation d’une cuisine, et que la société BH groupe savait qu’aucune activité de restauration ne pouvait être exercée dans ces locaux par application de la transaction précité.

Néanmoins, au regard de l’activité préexistante et des termes du règlement de copropriété, la violation de ce dernier n’apparaît pas avec l’évidence requise devant le juge des référés.

De même, l’appréciation des effets de la transaction conclue en 2008 sur les rapports entre le syndicat des copropriétaires et les défendeurs ne s’impose pas avec l’évidence requise par la procédure de référé et relève au contraire de l’office du juge du fond.

Il résulte donc de l’ensemble de ces éléments que l’activité de restauration exercée et les travaux entrepris dans le local litigieux n’apparaissent pas manifestement illicites au regard du règlement de copropriété.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des lieux sous astreinte.

Sur la demande relative aux travaux affectant les parties communes

Aux termes de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

C’est-à-dire que les travaux affectant les parties communes sont soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le règlement de copropriété stipule dans son article 7, s’agissant de l’usage des parties privées, que « chacun des co-propriétaires aura en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée le droit d’en jouir et disposer comme des choses lui appartenant en toute propriété à la condition de ne jamais nuire aux autres co-propriétaires et de se conformer aux stipulations ci-après :

Travaux particuliers :

Il pourra modifier à ses frais comme bon lui semblera la distribution intérieure de ses locaux et de leurs dépendances.

Mais en cas de travaux pouvant affecter la solidité de l’immeuble ou plus généralement intéresser toute chose ou partie commune ou encore un partie privée dont il ne serait pas propriétaire, il devra au préalable obtenir l’assentiment du Syndic, lequel devra en référer le cas échéant à l’Assemblée des copropriétaires ; ces travaux et tous ceux qui en découleraient devront être exécutés, toujours à ses frais, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront également à sa charge.

Il devra s’adresser à des entrepreneurs agréés par le Syndic ou l’Architecte de l’immeuble pour tous travaux de maçonnerie, plomberie, fumisterie. »

Le syndicat des copropriétaires se fonde sur le rapport de la société LG architectures, architecte mandaté par le syndic, pour soutenir que des travaux ont affecté les parties communes, alors qu’il est constant qu’aucune autorisation n’a été sollicitée en assemblée générale pour cela.

Les défendeurs, quant à eux, contestent le fait que des travaux aient été entrepris sur les parties communes.

Le rapport produit ne saurait cependant, à lui seul, démontrer que les parties communes ont été affectées et, le cas échéant, que les défendeurs en sont à l’origine, alors qu’il s’agit d’un acte extrajudiciaire réalisé à la demande de la seule partie demanderesse.

Aucun autre élément ne vient corroborer le fait que des travaux aient été effectuées sur les parties communes.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des parties communes sous astreinte.

Sur la demande relative à l’activité de restauration

Le règlement de copropriété stipule dans son article 7, s’agissant de l’usage des parties privées, que « chacun des co-propriétaires aura en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée le droit d’en jouir et disposer comme des choses lui appartenant en toute propriété à la condition de ne jamais nuire aux autres co-propriétaires et de se conformer aux stipulations ci-après :

[…]

Mode d’occupation :Les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et mœurs à l’exclusion de toutes utilisations industrielles, commerciales ou artisanales et notamment de tout commerce de location meublée.

Exception faite toutefois pour celles de ses activités qui pourraient déjà être exercées notamment en ce qui concerne les deux boutiques du rez-de-chaussée.

Les professions libérales seront autorisées.

Aucun propriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes ».

Le syndicat des copropriétaires se plaint de nuisances sonores et olfactives liées à l’activité de restauration du preneur des locaux.

Si de telles nuisances, pour peu qu’elles soient démontrées, apparaissent manifestement illicites au regard des dispositions claires du règlement de copropriété sur ce point, la demande du syndicat des copropriétaires ne tend pas à enjoindre aux défendeurs de faire cesser ces nuisances, mais de cesser toute activité de restauration.

Or, ainsi que cela a été indiqué précédemment, en tant que telle, l’activité de restauration n’apparaît pas manifestement illicite au regard du règlement de copropriété, avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Il résulte de ces éléments que les moyens développés par le syndicat des copropriétaires ne permettent en réalité pas de faire droit à leur demande, sans qu’il soit besoin de les examiner plus précisément, notamment s’agissant de la réalité des nuisances.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur l’existence d’une situation d’urgence

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Le syndicat des copropriétaires se prévaut également d’une situation d’urgence relative à l’activité de restauration et des troubles dont elle serait à l’origine, sans préciser réellement au soutien de quelle demande vient ce second moyen de droit.

A supposer qu’une urgence soit caractérisée, les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile exigent qu’il n’existe aucune contestation sérieuse aux mesures demandées.

Or, il résulte des développements précédents que l’interdiction de l’exercice d’une activité de restauration au regard des dispositions du règlement de copropriété se heurte à une contestation sérieuse au regard de l’activité préexistante de M. [X] et de la nécessité d’apprécier les effets juridiques de la transaction conclue en 2008 sur les rapports actuels entre le syndicat des copropriétaires et les défendeurs.

Il n’y a donc pas plus lieu à référé sur le fondement de l’article 834 que sur le fondement de l’article 835.

***

Au total, il résulte de l’ensemble de ces développements qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les demandes de réparation

Les défendeurs sollicitent, à titre de réparation, la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser diverses sommes au titre de préjudices financier et moral, sans fournir aucun moyen de droit au soutien de leurs prétentions.

Le juge des référés n’a cependant le pouvoir de n’accorder que des provisions, et pas de condamner au versement de dommages et intérêts.

Ces demandes seront par conséquent rejetées.

Sur la demande au titre de procédure abusive

Les défendeurs sollicitent la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Là encore, le juge des référés n’a le pouvoir de n’accorder que des provisions, et pas de condamner au versement de dommages et intérêts.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet Citya immobilier [B], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique du syndicat des copropriétaires ne permet d’écarter la demande des défendeurs formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme équitable de 2 000 euros, au paiement de laquelle le syndicat des copropriétaires sera condamné.

La société BH groupe, M. [V] [G] et la société 60-6 kifs by food ne perdant pas leur procès ni n’étant tenus aux dépens, la demande du syndicat des copropriétaires à leur encontre au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevables les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet Citya immobilier [B], à l’encontre de la société BH groupe et de M. [V] [G],

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet Citya immobilier [B],

Rejetons les demandes reconventionnelles de la société BH groupe, M. [V] [G] et la société 60-6 kifs by food,

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet Citya immobilier [B], à payer à la société BH groupe, M. [V] [G] et la société 60-6 kifs by food, la somme de 2 000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet Citya immobilier [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet Citya immobilier [B], aux dépens de l’instance,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 11 mars 2026

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN Rémi FERREIRA