MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 1er Août 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/01045 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VJ2V

CODE NAC : 30B – 9A

AFFAIRE : [B] [E] C/ [H] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [B] [E] née le 11 Juillet 1971 à [Localité 4] (94), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphane HASBANIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0398

DEFENDEUR

Monsieur [H] [L] né le 23 Juillet 1957 à [Localité 3] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

non représenté

Débats tenus à l’audience du : 30 Juillet 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Septembre 2024.

Avancée au 1er Août 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 1er Août 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 septembre 2008, Madame [B] [E] a renouvelé le bail commercial consenti à Monsieur [H] [L] à l’égard des locaux situés au [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 10.455,94 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil du 2 avril 2024, Madame [B] [E] a obtenu la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de renouvellement du bail commercial du 18 septembre 2008 conclu avec Monsieur [H] [L], à la date du 22 décembre 2023.

L’ordonnance a été signifiée à Monsieur [H] [L] par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024.

Monsieur [H] [L] est parti sans donner d’adresse.

Madame [B] [E] souhaite reprendre ses locaux, abandonnés depuis plus d’un an, et les relouer dans l’attente qu’ils soient vendus.

Par ordonnance du 16 juillet 2024, Madame [B] [E] a été autorisée par le juge délégué par le Président du tribunal judiciaire de Créteil à assigner Monsieur [H] [L] en référé d’heure à heure aux fins d’ordonner son expulsion immédiate et sans délai et la reprise des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, Madame [B] [E] a fait assigner Monsieur [H] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil afin de :

— ordonner la reprise par Madame [B] [E] des locaux (y compris le logement) dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] Brie, donnés à bail à Monsieur [H] [L],

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [L] et de tout éventuel occupant des locaux (y compris le logement), objets du bail, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1], donnés à bail à Monsieur [H] [L], avec si besoin est le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, sans attendre la fin de la trêve hivernale ni un délai de deux mois après signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— autoriser Madame [B] [E] à disposer librement des biens éventuels qui auraient été laissés dans les locaux (y compris le logement) dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1], par Monsieur [H] [L], ce qui comprend notamment la possibilité de détruire les biens sans valeur marchande et de vendre aux enchères publiques les biens ayant une valeur marchande, étant entendu que le produit de la vente sera consigné au profit de Monsieur [H] [L], après déduction des frais et du montant de la créance de Madame [B] [E],

— condamner Monsieur [H] [L] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 1.095,02 euros, fixée au montant du loyer augmenté des charges, à compter du 22 décembre 2023 et jusqu’à libération effective et intégrale des locaux (y compris le logement),

— condamner Monsieur [H] [L] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 juillet 2024 au cours de laquelle Madame [B] [E] a maintenu ses demandes conformément à son assignation.

Assigné conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [H] [L] n’a pas comparu, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 3 septembre 2024.

Le délibéré a été avancé au 1er août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble manifestement illicite:

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite

L’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail conclu entre Madame [B] [E] et Monsieur [H] [L] a été constatée par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil du 2 avril 2024.

L’expulsion de Monsieur [H] [L] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

En vertu de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. […]

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, Madame [B] [E] ne démontre pas de la mauvaise foi de Monsieur [H] [L] ni de son entrée dans les lieux à l’aide de manœuvre, de menaces ou par voie de fait ou contrainte, en présence d’un bail commercial régulièrement conclu entre les parties.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à suppression du délai de deux mois visé à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression de la trêve hivernale :

Selon l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Ce texte prévoit que ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile au deuxième alinéa.

En outre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des mêmes procédés.

En l’espèce, ainsi qu’il a été mentionné ci-avant et à défaut de toute justification par Madame [B] [E] de la mauvaise foi de Monsieur [H] [L], il convient de ne pas faire droit à la demande de suppression du délai de trêve hivernale.

Il sera toutefois noté que le délibéré a été avancé au 1er août 2024 afin de permettre à Madame [B] [E] de pouvoir récupérer son logement avant le début de la trêve hivernale.

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel à une indemnité d’occupation :

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [L] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dans la mesure où les demandes aujourd’hui formées sont des conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire et auraient pu être formulées devant le juge des référés statuant par ordonnance du 2 avril 2024, il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile et l’équité commande de laisser à la charge de Madame [B] [E] les dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire de plein droit par provision, et susceptible d’appel,

ORDONNONS la reprise des lieux situés [Adresse 1] [Localité 4] (y compris le logement) par Madame [B] [E],

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [H] [L] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] [Localité 4] (y compris le logement) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [L], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS Monsieur [H] [L] à la payer,

REJETONS les demandes de suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du bénéfice de la trêve hivernale,

DEBOUTONS Madame [B] [E] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [B] [E] aux dépens.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 1er août 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES