MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 28 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/01166 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VI3P

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [B] [F] [U], [W] [E] [D] [V] épouse [U] C/ S.A.R.L. IMAGINE DECORATION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [F] [U] né le 17 Juin 1966 à PARIS 16ème, nationalité française,, demeurant 33 bis, avenue de Marinville – 94100 PARIS

Madame [W] [E] [D] [V] épouse [U] née le 23 Novembre 1969 à PALAISEAU (SEINE-SAINT-DENIS), nationalité française, demeurant 33bis avenue de Marinville – 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSES

représentée par Maître Pierre ROBIN, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C0622

DEFENDERESSE

S. A. R. L. IMAGINE DECORATION

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 894 666 643

dont le siège social est sis 35 rue Gutenberg – 94450 LIMEIL-BREVANNES

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 04 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 28 Novembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte non daté avec effet au 22 février 2021, Monsieur [B] [U] et Madame [W] [V] épouse [U] ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION des locaux situés 41 bis avenue de la République à SAINT MAUR DES FOSSES (94100), moyennant un loyer annuel de 14 100,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Monsieur [B] [U] et Madame [W] [V] épouse [U] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024 à la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION pour une somme de 12 458,10 € au titre de l’arriéré locatif au 5 juin 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 17 juillet 2024, Monsieur [B] [U] et Madame [W] [V] épouse [U] ont fait assigner la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— prononcer la résiliation de plein droit à effet au 12 juillet 2024 du bail,

— ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais de la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION en garantie de toute somme qui sont dues,

— condamner la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [W] [V] épouse [U] la somme provisionnelle de 14 015,30 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024,

— condamner la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur outre les charges majorées de 10 % à effet au 12 juillet 2024 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs,

— condamner la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement à hauteur de 178,88 euros et les éventuels frais d’exécution de l’ordonnance à intervenir,

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Par courrier du 30 octobre 2024 adressé au tribunal, la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION a indiqué ne pas contester l’assignation, avoir bénéficié d’un prêt depuis août 2024 et avoir effectué des paiements à hauteur de 9.000 euros depuis lors. Elle a sollicité l’obtention de délais de paiement.

À l’audience du 4 novembre 2024, Monsieur [B] [U] et Madame [W] [V] épouse [U], par l’intermédiaire de leur conseil, ont maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 11 514,82 €.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie présente que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 11 juin 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [B] [U] et Madame [W] [V] épouse [U] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 12 458,10 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 12 juillet 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel majoré de 10 %, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Monsieur [B] [U] et Madame [W] [V] épouse [U], l’obligation de la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 4 novembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 335,94 € [déduction faite des frais de commandement de payer compris dans les dépens], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION.

Sur la demande de délai de paiement

La procédure étant orale devant le juge des référés et la constitution d’un avocat étant au cas présent obligatoire, il ne peut être fait droit à la demande de délai de paiement formée par la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION par courrier adressé au tribunal.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. IMAGINE DECORATION, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION ne permet d’écarter la demande de Monsieur [B] [U] et Madame [W] [V] épouse [U] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 juillet 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION et de tout occupant de son chef des lieux situés 41 bis avenue de la République à SAINT MAUR DES FOSSES (94100) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [W] [V] épouse [U] la somme de 11 335,94 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 4 novembre 2024,

DECLARONS irrecevable la demande de délai de paiement formée par courrier par la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION,

CONDAMNONS la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS la S.A.R.L. IMAGINE DECORATION à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [W] [V] épouse [U] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 28 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,