TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 26/50224 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBSUI

N° : 7

Assignation du :

07 et 09 Janvier 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 mai 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. PHI DOUAI

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Vivien BLUM, avocat au barreau de PARIS – #P570 pour la SELARL JURIS

DEFENDEURS

La S.A.S.U. SOUAD

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [L] [D]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentés par M^e Yannick BASSENE, avocat au barreau de PARIS – #E0331

DÉBATS

A l’audience du 16 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing-privé du 12 juin 2012, la SCI Phi-Douai a consenti à M. [L] [D] un contrat de bail commercial, portant sur des locaux sis [Adresse 2] [Localité 2], pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 14.520 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Par avenant signé le 18 juillet 2012, les parties ont convenu de transférer le bail à la société Souad tandis que M. [L] [D] s’est porté caution solidaire de la société Souad pour la durée du bail et dans la limite de 19.526 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par acte délivré le 19 novembre 2025, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme en principal de 14.580,24 euros, visant la clause résolutoire.

Ce commandement a été dénoncé à M. [L] [D] par acte du même jour.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Phi-Douai a, par acte délivré les 7 et 9 janvier 2026, fait citer la société Souad et M. [L] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues oralement à l’audience du 16 mars 2026, la SCI Phi-Douai, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au 30 décembre 2025 du bail conclu le 12/06/2012 entre la SCI PHI-DOUAI et M. [L] [D] au droits de qui se trouve la SASU SOUAD ;

Par conséquent,

PRONONCER l’expulsion de la SASU SOUAD et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2], [Localité 2], avec l’aide, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNER le transport des meubles et marchandises éventuellement laissés dans les locaux donnés à bail en tout lieu qu’il plaira au bailleur de désigner, ou encore en tel garde meuble, aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

CONDAMNER la SASU SOUAD, solidairement avec M. [L] [D], à verser à la SCI PHI-DOUAI à titre de provision la somme 11.954,76 euros, termes de février 2026 inclus, décompte arrêté au 28 février 2026, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer.

CONDAMNER la SASU SOUAD, solidairement avec M. [L] [D], à verser à la SCI PHI-DOUAI à titre de provision la somme de 1.325,48 euros au titre de la clause pénale.

FIXER provisionnellement l’indemnité d’occupation dû par la SASU SOUAD à compter du 30 décembre 2025 au montant mensuel du dernier loyer augmenté des charges et taxes.

CONDAMNER la SASU SOUAD, solidairement avec M. [L] [D], à son paiement à la SCI PHI-DOUAI à compter du 30 décembre 2025 et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

SUBSIDIAIREMENT

Si le tribunal accordait de quelconques délais à la société SOUAD et suspendait le jeu de la clause résolutoire,

DIRE qu’il y aura déchéance du terme en cas de non-respect d’une mensualité ou de l’échéance courante et que le jeu de la clause résolutoire reprendra son plein effet.

CONDAMNER la SASU SOUAD, solidairement avec M. [L] [D], à verser à la SCI PHI-DOUAI la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER la SASU SOUAD, solidairement avec M. [L] [D], aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements et le coût de l’état d’endettement. ».

En réplique, par conclusions régularisées à l’audience et oralement soutenues, les défendeurs, représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de :

«

DÉCLARER recevables toutes les demandes de la société SOUAD,REJETER la demande d’acquisition de la clause résolutoire au 30 décembre 2025 du bail conclu le 12 juin 2012 entre la SCI PHI-DOUAI et Mr [L] [D] au droits de qui se trouve la SAS SOUAD

REJETER toutes les demandes de la SCI PHI -DOUAI relatives à l’expulsion de la locataire et de tous les occupants de son chef des locaux donné à bail

ACCORDER à la société SOUAD des délais de paiement et dire qu’elle s’acquittera de sa condamnation en 24 mensualités de la somme réellement due par la locataire ;ACCORDER un échéancier avec une réduction du montant des mensualités sans majorations ni pénalités de retard.

DIRE que la dette locative n’inclue pas la clause pénale d’un montant de 1325.48 €.CONDAMNER la SCI PHI-DOUAI aux entiers dépens

CONDAMNER la SCI PHI-DOUAI à verser à la société SOUAD la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Il est constant que l’éventuelle mauvaise foi du bailleur s’apprécie lors de la délivrance du commandement de payer.

En outre, le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables.

*

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail stipule en son article 9 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement par le preneur d’une seule somme due au cours du bail et pendant la période de maintien dans les lieux, et à son échéance (terme de loyer, charges accessoires ou autres) ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 19 novembre 2025, mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L. 145-17 I du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire d’en contester la régularité.

La défenderesse soulève néanmoins plusieurs contestations. Elle explique avoir réglé la somme de 3.000 euros en espèce le 8 avril 2025 et que ce règlement n’a pas été intégré au décompte par le bailleur. Elle ajoute avoir réglé la somme globale de 1.300 euros par deux virements bancaires des 22 janvier et 21 février 2026 et reproche à son bailleur de ne pas avoir intégré ces sommes dans le décompte.

Elle estime que le décompte présenté par la demanderesse ne lui permet pas de comprendre les sommes réclamées.

En réponse, la bailleresse explique avoir intégré dans son dernier décompte tous les versements effectués par la société Souad et indique par ailleurs avoir intégré la remise d’espèce de 3.000 euros sur son décompte, expliquant avoir déposé cette somme en trois fois à la banque les 9 avril 2025, 22 avril 2025 et 13 mai 2025, le montant maximum de dépôt d’espèce étant limité à 1.000 euros par dépôt. Elle soutient que la défenderesse est de mauvaise foi et qu’en tout état de cause, elle n’a pas apuré les causes du commandement de payer dans le délai qui lui était imparti.

Le commandement de payer délivré le 19 novembre 2025 vise une dette principale de 14.580,24 euros arrêtée au mois de novembre 2025.

La société Souad affirme avoir remis 3.000 euros en espèce au bailleur le 8 avril 2025 et que cette somme n’a pas été intégrée au décompte locatif.

Or, il résulte du décompte actualisé au 28 février 2026 versé aux débats que cette remise d’espèce a été intégrée au décompte par trois opérations de 1.000 euros chacune, comptabilisées les 9 avril 2025, 22 avril 2025 et 13 mai 2025.

S’agissant de la dette locative postérieure, si la défenderesse prétend que deux virements de 650 euros émis à l’endroit du bailleur les 22 janvier et 21 février 2026 n’ont pas été comptabilisés, il doit être constaté que ces deux opérations apparaissent sur le décompte aux 23 janvier 2026 et 21 février 2026 et viennent en déduction de la dette locative.

Cet argument ne revêt ainsi pas le caractère de la contestation sérieuse et ne saurait faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

En outre, l’argument du défendeur tiré des erreurs prétendument fréquentes du bailleur dans l’établissement des décomptes locatifs ne saurait caractériser une contestation sérieuse, dès lors qu’aucune anomalie n’apparaît sur le décompte actualisé dont se prévaut la SCI Phi-Douai et que la société Souad reconnaît elle-même que ces erreurs ont été corrigées.

Le décompte produit par la société SCI Phi-Douai permet ainsi au locataire de comprendre l’évolution de la dette locative.

En tout état de cause, il résulte de ce même décompte que le locataire n’a pas apuré l’intégralité de sa dette locative dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 19 décembre 2025 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

Sur les demandes de provision et de délais de paiement

Aux termes de l’article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [L] [D] s’est porté caution aux termes d’un acte du 18 juillet 2012 « à hauteur maximum de une année TTC de loyers et charges, soit à ce jour DIX NEUF MILLE CINQ CENT VINGT SIX EUROS (19 526 €) couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée du présent bail et de son renouvellement ».

Il résulte du décompte actualisé au 28 février 2026 produit par la demanderesse que la société Souad reste devoir à la SCI Phi-Douai la somme de 11.954,76 euros.

En conséquence, la société Souad sera condamnée solidairement avec M. [L] [D], dans les limites de son engagement de caution solidaire, à payer à la SCI Phi-Douai la somme de 11.954,76 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 28 février 2026, échéance du mois de février 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer.

La clause du bail relative à l’octroi d’une somme équivalente à 10% des sommes dues à titre d’indemnité, s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La société Souad sollicite l’octroi de 24 mois de délais de paiement, expliquant qu’elle a toujours exécuté ses obligations contractuelles de bonne foi, qu’elle a connu des difficultés financières depuis la crise qui a fait suite à la pandémie de Covid-19 et un ralentissement de son activité.

La SCI Phi-Douai s’oppose à la demande de délais. Elle explique qu’un échéancier avait déjà été accordé à sa locataire pour apurer sa dette locative et qu’elle ne l’a jamais respecté. Elle ajoute que les impayés de loyers et de charges sont récurrents depuis le mois d’octobre 2024.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Compte tenu de l’ancienneté des relations contractuelles entre les parties, et des efforts du locataire qui effectue des règlements, certes partiels, mais réguliers, un ultime échéancier de 12 mois sera octroyé à la société Souad pour apurer le solde de la dette locative, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Souad depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

La société Souad et M. [L] [D], dans les limites de son engagement de caution, seront alors tenus, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’ils auraient dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les demandes accessoires

La société Souad et [L] [D], ce dernier dans les limites de son engagement de caution, doivent supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’état d’endettement en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

L’équité commande de condamner in solidum les défendeurs à payer à la SCI Phi-Douai la somme de 1.500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

Condamnons solidairement la société Souad et M. [L] [D], ce dernier dans les limites de son engagement de caution, à payer à la SCI Phi-Douai, la somme provisionnelle de 11.954,76 euros au 28 février 2026, échéance du mois de février 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2025, date de délivrance du commandement de payer ;

Disons que la société Souad et M. [L] [D], ce dernier dans les limites de son engagement de caution, pourront s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 12 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société Souad et M. [L] [D], ce dernier dans les limites de son engagement de caution, de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Souad, et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, sis [Adresse 2] [Localité 2] ;

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, sera mise à la charge du preneur, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamnons solidairement la société Souad et M. [L] [D], ce dernier dans les limites de son engagement de caution, à payer à la SCI Phi-Douai la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

Condamnons in solidum la société Souad et M. [L] [D], ce dernier dans les limites de son engagement de caution, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 novembre 2025 et de l’état d’endettement ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Déboutons la SCI Phi-Douai du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 04 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON