MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00486 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U72E

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C. NATHALIE C/ S.A.S. RM FOOD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. NATHALIE

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 422 095 844

dont le siège social est sis 8-10 rue Lamartine et 16 avenue Newburn – 94600 CHOISY-LE-ROI

représentée par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : A0436

DEFENDERESSE

S. A. S. RM FOOD

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 901 899 070

dont le siège social est sis 10, avenue de Verdun – 94200 IVRY-SUR-SEINE

représentée par Maître Olivier SARFATI, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E1730

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Débats tenus à l’audience du : 17 Octobre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 14 Novembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2021, la SCI NATHALIE a donné à bail commercial à Monsieur [D] [T], agissant au nom et pour le compte d’une société en cours d’immatriculation, un local commercial situé 10 avenue de Verdun 94200 Ivry sur Seine, pour un loyer de 16.835,42 euros en principal, payable trimestriellement à terme échu.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI NATHALIE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 1er février 2024 à la SASU RM FOOD pour une somme de 4.577,77 euros, au titre de l’arriéré locatif au 24 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, la SCI NATHALIE a fait assigner la SASU RM FOOD devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— constater la résiliation de plein droit du bail au 28 juillet 2021 à compter du 2 mars 2024 aux torts exclusifs de la SASU RM FOOD,

— ordonner l’expulsion sans délai de la SASU RM FOOD ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux qu’elle occupe, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans les conditions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner à titre provisionnel la SASU RM FOOD à lui payer la somme de 4.734,31 euros correspondant aux loyers / indemnités d’occupation, charges et frais impayés à la date du 19 mars 2024, outre la majoration de la clause pénale de 10% et les intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 1er février 2024,

— déclarer que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI NATHALIE,

— condamner à titre provisionnel la SASU RM FOOD à payer une indemnité d’occupation fixée forfaitairement au double du montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges et taxes locatives, et ce à compter rétroactivement du 2 mars 2024 et jusqu’à libération effective des locaux par remise des clefs,

— condamner la SASU RM FOOD à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 1er février 2024 ainsi que celui de l’assignation.

L’affaire a été appelée, après un renvoi, à l’audience du 17 octobre 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

La SCI NATHALIE a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, confirmant que la dette locative était apurée. Elle a indiqué être d’accord pour des délais de paiement rétroactifs, les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai requis. Elle a maintenu sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU RM FOOD a indiqué que son gérant avait subi un grave accident entraînant une inactivité pendant 18 mois. Elle a contesté toute mauvaise volonté dans le retard de paiement des loyers et s’est opposée à l’indemnité de 2.000 euros sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe par ailleurs aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer du 1er février 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI NATHALIE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 4.577,77 euros.

Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance puisque selon dernier décompte produit les virements ont eu lieu les 28 juin 2024, 30 juillet 2024, 16 août 2024 et 15 octobre 2024.

Après vérification du décompte daté du 16 octobre 2024, la créance locative est entièrement apurée.

Aucune condamnation provisionnelle au titre d’un quelconque arriéré ne sera donc prononcée.

Le preneur peut demander des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire même après l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement tant que la résiliation n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée.

S’il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, il est justifié et non contesté qu’à la date où le juge des référés statue, les causes du commandement ont été réglées et que la SASU RM FOOD est à jour des loyers en cours.

Il sera donc fait droit à la demande de délais rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire entre le 2 mars 2024 et le 16 octobre 2024.

Il est en effet constant que, le 16 octobre 2024, les causes du commandement du 1er février 2024 ont été réglées, de sorte que le manquement visé à ce commandement a été corrigé ; dès lors, au 16 octobre 2024, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

La SCI NATHALIE sera déboutée de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de ses accessoires.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les causes du commandement de payer et les loyers postérieurs ayant été réglés après la délivrance de l’assignation, il est équitable de mettre à la charge de la SASU RM FOOD la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile et comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Enfin, il sera rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

ACCORDONS rétroactivement à la SASU RM FOOD un délai de paiement du 2 mars 2024 au 16 octobre 2024 pour le paiement de sa dette locative à l’égard de la SCI NATHALIE,

SUSPENDONS pendant cette même période les effets de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer délivré le 1er février 2024,

CONSTATONS que l’intégralité des causes du commandement a été apurée à ce jour,

DISONS que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir jouée et que le bail n’est pas résilié et doit se poursuivre selon les termes du bail conclu,

CONDAMNONS la SASU RM FOOD à payer à la SCI NATHALIE la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SASU RM FOOD aux dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

REJETONS toutes les autres demandes des parties,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 14 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,