MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 23 Juillet 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00338 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U4UT

CODE NAC : 28C – 0A

AFFAIRE : [L], [F] [E] C/ [T] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Élise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [L], [F] [E] née le 07 Septembre 1973 à EVRY (91), demeurant 11 avenue Gabriel Péri – 94300 VINCENNES

représentée par M^e Annie LALOU, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A 182

DEFENDEUR

Monsieur [T] [K] né le 03 Avril 1972 à ROUBAIX (59), demeurant 20 avenue Franklin Roosevelt – 94300 VINCENNES

représenté par M^e Céline ATTAOUI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C1451

Débats tenus à l’audience du : 13 Juin 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 23 Juillet 2024

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2024

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [E] et Monsieur [T] [K], alors en situation de concubinage, ont acquis par acte notarié du 25 septembre 2009 la peine propriété d’un bien immobilier situé 20 avenue Franklin Roosevelt 94300 Vincennes, à concurrence de la moitié chacun.

Ce bien a été financé en partie par un emprunt de 493.500 euros auprès de la Société Générale.

Le couple s’est séparé et Madame [L] [E] a quitté les lieux le 15 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, Madame [L] [E] a fait assigner Monsieur [T] [K] devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de :

— la recevoir en ses demandes,

— condamner Monsieur [T] [K] à régler à l’indivision une indemnité d’occupation de 2.200 euros par mois, le 1er de chaque mois, et ce depuis le 15 mars 2023, pour les locaux qu’il occupe 20 avenue Franklin Roosevelt 94300 Vincennes, et ce jusqu’à libération complète du bien et / ou vente du bien, outre la prise en charge par moitié des deux prêts souscrits pour l’acquisition dudit bien et de tous les frais, charges, et taxes résultant de l’occupation du bien, à l’exception de la taxe foncière qui sera partagée par moitié entre les parties,

— subsidiairement, en cas de contestation de la valeur locative rapportée :

* désigner un expert pour évaluer la valeur locative du bien,

* dire et juger que les frais d’expertise seront pris en charge par Monsieur [T] [K],

* fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due depuis le 1er avril 2023 par Monsieur [T] [K] à la somme de 1.500 euros par mois dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et le condamner au paiement en tant que de besoin,

— condamner Monsieur [T] [K] à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 avril 2024 puis a été renvoyée et entendue à l’audience du 13 juin 2024 lors de laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Madame [L] [E] sollicite du Président de :

— la recevoir en ses demandes,

— condamner Monsieur [T] [K] à régler à l’indivision une indemnité d’occupation de 2.200 euros par mois, le 1er de chaque mois, et ce depuis le 15 mars 2023, pour les locaux qu’il occupe 20 avenue Franklin Roosevelt 94300 Vincennes, et ce jusqu’à libération complète du bien et / ou vente du bien, outre la prise en charge par moitié des deux prêts souscrits pour l’acquisition dudit bien et de tous les frais, charges, et taxes résultant de l’occupation du bien, à l’exception de la taxe foncière qui sera partagée par moitié entre les parties,

— autoriser Madame [L] [E] à vendre seule le bien immobilier sis 20 avenue Franklin Roosevelt 94300 Vincennes constituant le lot n°79 de l’immeuble en copropriété,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [K] et celle de tout occupant de son chef de l’immeuble, sous astreinte définitive de 150 euros par jour de maintien dans les lieux passé un délai de 15 jours de la signification de la décision à intervenir,

— débouter Monsieur [T] [K] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Monsieur [T] [K] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au visa de l’article 815-9 du code civil, Madame [L] [E] sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation, Monsieur [T] [K] occupant seul le bien immobilier indivis, sans contrepartie, depuis le 15 mars 2023. Elle explique que Monsieur [T] [K] l’a forcée à quitter le domicile, en installant une caméra pour la suivre dans ses déplacements. Elle nie lui avoir été infidèle et souligne que Monsieur [T] [K] vit désormais en couple dans le bien indivis. Elle produit une évaluation de la valeur locative du bien à hauteur de 2.200 euros par mois hors charges et sollicite cette somme, sans préjudice des sommes tirées de la location du bien à titre saisonnier dont elle se réserve le droit de demander des comptes. Elle s’en remet au tribunal quant à l’application d’un abattement de 20 % sur la valeur locative. Sur le point de départ des indemnités, elle la fixe au 15 mars 2023, date à laquelle elle a quitté le domicile familial, Monsieur [T] [K] s’étant toujours opposé à son retour, même pour retirer ses affaires personnelles, de sorte que le fait de détenir un jeu de clés, sous réserve que les serrures n’aient pas été changées, ne lui permettait pas de pouvoir jouir du bien.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [T] [K] portant sur le paiement de la moitié de l’échéance mensuelle du prêt, sur le fondement de l’article 815-6 du code civil, elle s’y oppose, faisant valoir avoir toujours réglé sa quote-part de prêt jusqu’en septembre 2023, date à laquelle Monsieur [T] [K] s’est refusé à la liquidation de l’indivision et a été informé des difficultés financières de Madame [L] [E], de sorte qu’il a proposé d’assumer seul les échéances du prêt à compter de cette date, à charge de faire les comptes entre les parties à la liquidation de l’indivision. Elle indique que la demande est nouvelle, que Monsieur [T] [K] tire profit de la location du bien, la quote-part de ces locations devant venir en déduction de sa quote-part d’échéance de prêt lors de la vente du bien. Elle ajoute que Monsieur [T] [K] fait obstacle à la vente du bien afin de s’y maintenir sans contrepartie, ayant refusé la vente du bien au prix de 705.000 euros net vendeur. Elle souligne que Monsieur [T] [K] ne justifie pas être dans une situation financière délicate.

Au visa de l’article 815-6 du code civil, Madame [L] [E] sollicite l’autorisation de vendre le bien seule au prix de 710.000 euros avec possibilité de baisse jusqu’à 680.000 euros, étant dans une situation financière plus précaire, contrainte de faire face à un loyer de 1.050 euros par mois, outre les charges habituelles, pour un revenu mensuel de 2.828 euros avant impôts, avec un enfant à charge une semaine sur deux.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Monsieur [T] [K] sollicite du Président de :

— le déclarer recevable en ses demandes,

— à titre principal : déclarer ne pas y avoir lieu à indemnité d’occupation,

— à titre subsidiaire : fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 1.720 euros par mois et fixer le point de départ à compter du jour où la jouissance du bien par Monsieur [T] [K] sera privative,

— à titre reconventionnel : condamner Madame [L] [E] à payer à Monsieur [T] [K] la somme provisionnelle de 1.227 euros par mois à compter de la décision à intervenir et avant le 5 de chaque mois,

— condamner Madame [L] [E] à payer à Monsieur [T] [K] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

— débouter Madame [L] [E] de ses demandes plus amples ou contraires.

Monsieur [T] [K] soutient que l’indemnité d’occupation n’est pas due, au visa de l’article 815-9 du code civil, la jouissance privative du bien n’étant pas de son fait, Madame [L] [E] ayant décidé en mars 2023 de quitter le domicile familial de son plein gré. Il affirme que le fait d’avoir installé une caméra dans le logement n’a pas fait partir Madame [L] [E] du logement, cette dernière ayant été infidèle auparavant. Il ajoute partager sa vie avec une autre personne mais qui n’habite pas avec lui dans le bien indivis.

A titre subsidiaire, il sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 1.720 euros par mois, à compter du jour où il aura la jouissance exclusive du bien immobilier. Au visa de l’article 815-9 du code civil, il indique qu’il est d’usage d’appliquer un abattement de 20 % sur la valeur locative du bien (valeur locative moyenne de 2.150 euros x 20%). Il explique que Madame [L] [E] a encore les clés de l’ancien domicile familial, étant dès lors dans la capacité d’y avoir accès, les locations périodiques en Airbnb ne constituant pas une impossibilité en droit et en fait pour la demanderesse d’entrer dans les lieux. Il rappelle qu’aucune décision judiciaire n’a organisé la séparation et que Madame [L] [E] n’a pas interdiction de se rendre au domicile.

A titre reconventionnel, au visa de l’article 815-6 du code civil, il sollicite une provision pour le règlement des échéances du prêt du bien immobilier, supportant seul cette charge depuis octobre 2023 alors qu’il se trouve dans une situation financière délicate, étant sans emploi depuis septembre 2022 et percevant des indemnités chômage jusqu’en novembre 2024, avec quatre enfants à charge. Il expose avoir proposé de racheter les parts de Madame [L] [E] dans le bien sur la base d’une valeur de 680.000 euros, ce qu’elle a refusé, préférant vendre le bien à un tiers.

Sur la demande d’être autorisée à vendre seule le bien, Monsieur [T] [K] s’y oppose sur le fondement de l’article 815-5 alinéa 1 du code civil, en l’absence de mise en péril de l’intérêt commun de l’indivision, les deux parties souhaitant sortir de l’indivision.

Sur la demande d’expulsion du logement, Monsieur [T] [K] soutient, au visa de l’article 815-6 du code civil, que Madame [L] [E] ne justifie pas de sa demande, ni de l’urgence, ni de l’intérêt commun de l’indivision à la prononcer, la situation financière de Madame [L] [E] n’étant pas suffisante à démontrer que les critères de cet article sont réunis.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de Madame [L] [E] et de la demande reconventionnelle de Monsieur [T] [K] :

Aux termes de l’article 1380 du code de procédure civile, les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l’article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

En l’espèce, Madame [L] [E] et Monsieur [T] [K] forment des demandes fondées sur les articles 815-6 et 815-9 du code civil, entrant dans les attributions du président du tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Elles doivent donc être déclarées recevables.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

La jouissance privative d’un bien indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour un ou plusieurs des co-indivisaires d’user de la chose.

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut d’une occupation privative d’un bien indivis par un indivisaire d’établir la réalité de cette occupation.

Au cas présent, Madame [L] [E] reconnaît dans ses écritures avoir quitté, d’elle-même, le domicile familial situé 20 avenue Franklin Roosevelt 94300 Vincennes le 15 mars 2023.

Le fait non contesté que Monsieur [T] [K] occupe seul le bien indivis depuis lors ne suffit pas à caractériser une occupation privative.

Il appartient en effet à Madame [L] [E] de démonter qu’elle se trouve, du fait de Monsieur [T] [K], dans l’impossibilité de fait ou de droit d’occuper également le bien.

Or, s’il est établi au regard du dossier que compte-tenu des rapports conflictuels entre les parties et de leur mésentente, l’occupation simultanée par les deux indivisaires n’était pas envisageable, rien ne démontre que l’occupation exclusive du bien par Monsieur [T] [K] soit de son unique fait.

En effet, il résulte des échanges entre les parties que Madame [L] [E] dispose toujours d’un jeu de clefs du logement. Elle ne justifie en outre pas que les serrures aient été changées.

Par ailleurs, si Monsieur [T] [K] reconnaît avoir installé une caméra au sein du domicile, afin – selon ses propres dires dans un courriel produit en pièce n°13 – d’ « épier » Madame [L] [E] au sein du logement quand cette dernière s’y trouvait encore, ceci n’est pas suffisant à démontrer que le départ de Madame [L] [E] des lieux lui ait été imposé par Monsieur [T] [K], en présence d’une mésentente née antérieurement entre les concubins, laquelle ne saurait être le fait exclusif de l’un ou de l’autre, et ce sans qu’il ne soit nécessaire de se prononcer sur l’infidélité ou non de Madame [L] [E] à Monsieur [T] [K].

Ainsi, l’impossibilité d’occuper le logement résulte de la mésentente partagée entre le couple et de la volonté de Madame [L] [E] de quitter, de son plein gré, le domicile familial, cette situation ne pouvant dès lors donner lieu à une indemnité d’occupation au sens de l’article 815-9 du code civil.

Madame [L] [E] sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande d’autorisation de Madame [L] [E] à vendre seule le bien et la demande d’expulsion de Monsieur [T] [K] du bien :

Aux termes de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il entre dans les pouvoirs que le président du tribunal tient de l’article 815-6 du code civil d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.

Le caractère d’urgence de cette mesure est apprécié souverainement par les juges du fond.

Il se déduit du dossier et des échanges entre les parties un bon état général du bien indivis et l’acquittement régulier des charges et de l’emprunt y afférent par Monsieur [T] [K], de sorte que Madame [L] [E] ne justifie pas, à l’évidence, de l’urgence à procéder à la vente du bien situé au 20 avenue Franklin Roosevelt 94300 Vincennes.

Elle ne rapporte pas davantage la preuve de l’intérêt commun de l’indivision à la vente de ce bien immobilier, dans la mesure où le bien indivis est régulièrement entretenu et que Monsieur [T] [K] exprime le souhait d’acquérir les parts de Madame [L] [E], formalisant à cette fin une proposition financière de rachat qui pourrait être discutée à la faveur des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision.

Enfin, si Madame [L] [E] fait état d’une situation financière délicate, force est de constater qu’elle ne s’acquitte plus des frais et charges relatifs au bien indivis, lesquels sont pris en charge en totalité par Monsieur [T] [K].

Aussi, les conditions cumulatives énoncées par l’article 815-6 du code civil n’étant pas réunies, il y a lieu de rejeter la demande formulée par la demanderesse tendant à l’autoriser à vendre seule le bien

Faute de justifier de ces mêmes conditions cumulatives, la demande d’expulsion de Monsieur [T] [K] du bien sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [T] [K] aux fins de condamnation de Madame [L] [E] à supporter une somme mensuelle de 1.227 euros au titre du remboursement des échéances de l’emprunt immobilier :

Monsieur [T] [K] fonde sa demande sur l’article 815-6 du code civil, lequel dispose que :

« Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier ».

Il est acquis aux débats que Monsieur [T] [K] règle depuis octobre 2023 la totalité des échéances de l’emprunt destiné à l’acquisition du bien indivis.

Mettre chacun des indivisaires en mesure de s’acquitter, dans de justes proportions, de la contribution au remboursement du prêt, pourrait être conforme à leur intérêt commun afin de se prémunir contre une situation d’impayés qui les exposerait à des poursuites propres à déboucher sur l’alourdissement de leur dette et menacerait ainsi l’indivision de la réalisation forcée de son actif immobilier à l’initiative du créancier impayé par voies d’exécution consécutives à la déchéance du terme.

Toutefois, au cas présent, Monsieur [T] [K] ne démontre pas que la provision sollicitée soit destinée à faire face à des besoins urgents et qu’elle réponde à l’intérêt commun de l’indivision.

En effet, force est de constater que Monsieur [T] [K] jouit privativement du bien objet du prêt et règle, depuis octobre 2023, la totalité de l’emprunt, sans avoir aucunement mis en demeure Madame [L] [E] de participer à cette dépense depuis lors.

En outre, Monsieur [T] [K] ne démontre pas ne plus être en mesure d’honorer seul les mensualités du prêt, ne justifiant pas, avec transparence, de sa situation financière.

Il produit en effet devant la juridiction de céans un unique relevé de situation France Travail du 14 mars 2024 faisant état du versement d’une aide au retour à l’emploi à hauteur de 3.966,91 euros pour le mois de février 2024.

L’échéance mensuelle du prêt est de 2.454,35 euros.

S’il n’est pas contesté que Monsieur [T] [K] a quatre enfants à charge, il ne produit toutefois aucun avis d’imposition permettant de démontrer de sa situation financière réelle.

Or, il résulte notamment du dossier qu’il loue le bien indivis à des tiers via le site « Airbnb » et ce alors que les justificatifs des revenus issus de cette location ne sont pas versés aux débats. Monsieur [T] [K] fait également état dans ses écritures de la liquidation d’un plan d’épargne entreprise en février 2023 d’une valeur de 55.800 euros.

Faute de démontrer de l’intérêt commun de l’indivision et d’une urgence, les conditions de l’article 815-6 du code civil ne sont pas réunies, et Monsieur [T] [K] sera débouté de sa demande reconventionnelle en paiement d’une provision au titre des échéances de l’emprunt immobilier.

Sur les autres demandes :

Madame [L] [E] supportera la charge des dépens.

L’équité ne justifie pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou de l’autre des parties, la présente instance s’inscrivant dans le contexte d’une séparation conflictuelle.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DECLARE les demandes de Madame [L] [E] recevables,

DECLARE la demande reconventionnelle de Monsieur [T] [K] recevable,

DEBOUTE Madame [L] [E] de sa demande de condamnation de Monsieur [T] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation au titre de son occupation du bien indivis situé 20 avenue Franklin Roosevelt 94300 Vincennes,

DEBOUTE Madame [L] [E] de sa demande d’être autorisée à vendre seule le bien indivis situé 20 avenue Franklin Roosevelt 94300 Vincennes,

DEBOUTE Madame [L] [E] de sa demande d’expulsion de Monsieur [T] [K] du bien indivis situé 20 avenue Franklin Roosevelt 94300 Vincennes,

DEBOUTE Monsieur [T] [K] de sa demande reconventionnelle en paiement d’une provision au titre des échéances d’emprunt,

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] [E] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 23 juillet 2024

LE GREFFIER LE PRESIDENT