TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/55199 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76OP

N° : 6

Assignation du :

12 Juin 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 octobre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic, le cabinet [W]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représenté par Maître Laurent LAHMANI de la SELARL SFJ CABINET LAHMANI, avocats au barreau de PARIS – #K0040

DEFENDERESSE

La société L’AUBERGE CLOYS S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 3]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 08 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société L’Auberge Cloys est propriétaire des lots numéros 276, 277, 278, 279, 280, 281, 282, 284, 285, et 286 d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le modificatif de l’état descriptif de l’immeuble en date du 29 novembre 1963 indique :

« La désignation actuelle de la copropriété :

Une propriété située à [Localité 11] [Adresse 6] et [Adresse 1].

— Sur la [Adresse 13], un bâtiment à usage d’habitation élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de six étages dénommé Bâtiment A

Cours et parkings entre ces bâtiments.

— Sur l'[Adresse 9] un bâtiment à usage de garage de voitures et de bureaux composé de deux corps dénommé « bâtiment B »

L’état descriptif indique ensuite que :

— les lots 276, 277, 278,279, 280,281,282, sont à usage de Box

— le lot 283 : « Jouissance exclusive de la terrasse à usage de parking pour voitures »

— les lots 284, 285, 286 sont désignés comme : « un local divisé en sept bureaux sanitaires, water et local pour le chauffage individuel ».

Les deux bâtiments A et B sont totalement indépendants, et gérés par deux syndics différents. Il n’y a aucune communication entre les deux bâtiments et les deux syndics. Le cabinet [W] est le syndic du bâtiment B.

L’immeuble et en particulier le bâtiment B est expressément à usage de box et parking, et, pour les 3 derniers étages à usage de bureaux.

Soutenant que la société L’Auberge Cloys exerce dans ses lots une activité commerciale de location d’hébergement hôtelier, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a, par exploit délivré le 12 juin 2025, assigné la société L’Auberge Cloys devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Vu l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile,

Vu l’article 8, I de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 9, I de la loi du 10 juillet 1965

RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur.

ORDONNER à la société L’AUBERGE CLOYS de cesser son activité commerciale de location d’hébergement hôtelier au sein du [Adresse 7], et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, passe le délai de 30 jours à compter de l’ordonnance à intervenir

ORDONNER la remise en état des lieux transformés en hébergement hôtelier

SE RESERVER expressément la liquidation de l’astreinte

CONDAMNER la société L’AUBERGE CLOYS à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société L’AUBERGE CLOYS aux dépens ».

A l’audience du 8 septembre 2025, le requérant, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

La société L’Auberge Cloys, bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à personne morale, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience, de sorte que la décision sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation de la société L’Auberge Cloys à cesser son activité d’hébergement hôtelier au sein au sein de l’immeuble sis [Adresse 7]

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires explique que :

— l’immeuble et en particulier le bâtiment B est expressément à usage de box et parking, et, pour les 3 derniers étages à usage de bureaux,

— la société L’Auberge Cloys, a réalisé des travaux et modifié la destination de ses locaux sans l’accord de l’assemblée générale,

— elle a découvert que la société L’Auberge Cloys exerce dans ses lots une activité commerciale de location d’hébergement hôtelier, en contravention du règlement de copropriété et de l’avis défavorable de le la Direction de l’urbanisme sur un changement de destination,

— cette situation constitue un trouble manifestement illicite.

*

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 8, I, de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Selon l’article 9, I, de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un règlement de copropriété établi le 31 décembre 1959, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En cas de changement de la destination générale de l’immeuble ou des dispositions contractuelles du règlement de copropriété, une décision unanime de l’assemblée générale est requise conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il résulte de la demande d’autorisation du 8 novembre 2023 dont l’objet est « changement de destination des locaux existant à usage de bureaux en locaux d’hébergement hôtelier, surface changeant de destination 363 m2 que les lots étaient bien auparavant à usage de bureaux (pièce n°4 du requérant).

Le changement de destination des lieux et l’activité de location touristique exercée dans les lieux sont confirmées par les extraits de sites internet (pièce n°9 du requérant) mais surtout par le mail que le dirigeant de la société L’Auberge Cloys a adressé le 19 mars 2025 en réponse à la mise en demeure du 24 février 2025 du conseil du syndicat des copropriétaires.

En effet, le dirigeant de la société L’Auberge [Adresse 10] répond :

« 1) Tout d’abord, concernant le changement de destination, nous rappelons également que l’ancien locataire était un centre de formation, ce qui constitue une activité commerciale. En outre, il recevait chaque jour des dizaines de personnes, en sorte que le passage occasionné par notre activité est bien moins important. Surtout, nous rappelons que le changement de destination n’est proscrit et soumis à autorisation d’Assemblée Générale que s’il contrevient à la destination de l’immeuble. Or, cela nous semble difficilement concevable en l’espèce () au regard de l’ancienne activité et (ii) dès lors que tous les autres lots de la copropriété sont des boxes et des parkings…

2) Concernant l’urbanisme, nous avons une autorisation tacite de la mairie pour un changement de destination de bureaux en hébergements hôteliers touristiques » (pièce n°11 du requérant).

Cette activité d’hébergement hôtelier, dont l’exercice n’est pas contesté, présente un caractère commercial.

Le règlement de copropriété du [Adresse 6] définit la destination générale du bâtiment B comme à usage de garages de voitures et de bureaux.

Les conditions d’usage des parties privatives sont définies de la manière suivante :

— les lots 276, 277, 278,279, 280,281,282, sont à usage de Box

— le lot 283 : « Jouissance exclusive de la terrasse à usage de parking pour voitures »

— les lots 284, 285, 286 sont désignés comme : « un local divisé en sept bureaux sanitaires, water et local pour le chauffage individuel ».

Le règlement de copropriété de l’immeuble et l’état descriptif de division indique expressément que les lots de la société L’Auberge Cloys sont à usage de box et bureaux.

Il s’ensuit que la société L’Auberge Cloys, en se livrant à une activité d’hébergement dans ses lots, contrevient à la destination de l’immeuble prévue par le règlement de copropriété.

Il est indifférent à cet égard que la Ville de [Localité 11] ait autorisé ou non la défenderesse à réaliser des travaux pour le changement de destination d’un bureau en un hébergement hôtelier, la délivrance d’une telle autorisation ne dispensant nullement son bénéficiaire de l’obligation de respecter les stipulations du règlement de copropriété.

Il convient donc d’enjoindre sous astreindre à la société L’Auberge Cloys de mettre un terme à son activité d’hébergement hôtelier selon les modalités figurant au dispositif ci-après.

Sur la demande de remise en état

Le syndicat des copropriétaires sollicite la remise en état des lieux transformés en hébergement hôtelier en indiquant que la société L’Auberge Cloys a entrepris des travaux pour modifier la destination initiale de ses locaux et se livrer à une activité commerciale de location d’hébergement hôtelier.

Toutefois, il ressort de la réponse que le dirigeant de la société L’Auberge Cloys a adressé au conseil du syndicat des copropriétaires le 27 septembre 2024 que celle-ci indiquent avoir fait « uniquement des travaux de rénovation intérieurs » (pièce n°6 du requérant).

Les seules photographies des lots prises par le syndic et les échanges de mail de février 2025 faisant état de dommages subis dans un appartement meublé versées en pièces n°7 et 8 par le syndicat des copropriétaires sont insuffisantes à établir avec l’évidence la nature et l’ampleur des travaux réalisés et donc une transformation des lieux, étant rappelé que les lots concernés sont notamment à usage de bureaux.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de remise en état des lieux transformés en hébergement hôtelier.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société L’Auberge Cloys, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente ordonnance de référé étant de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Ordonnons à la société L’Auberge Cloys de cesser son activité d’hébergement hôtelier au sein des lots lui appartenant dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 12] dans le délai de trente jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce sous astreinte, passé ce délai, de 500 € par jour de retard, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état des lieux transformés en hébergement hôtelier ;

Condamnons la société L’Auberge Cloys à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société L’Auberge Cloys aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 11] le 13 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON