MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 06 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01467 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VNKZ

CODE NAC : 72A – 0A

AFFAIRE : SDC de la RÉSIDENCE OPALINE 5 avenue de la République à Maisons-Alfort (94) représenté par son syndic en exercice, la Société ADMINISTRATION GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIERES, exerçant sous l’enseigne MANOLYS IMMOBILIER, Société ADMINISTRATION GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIERES C/ Société FONCIA VAL DE MARNE identifiée au SIRENE sous le n° 969 200 799 et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Créteil

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : lors des débats, Madame Valérie PINTE, Greffier

: lors du prononcé, Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE OPALINE SIS 5 AVENUE DE LA RÉPUBLIQUE – 94700 MAISONS-ALFORT

représenté par son syndic en exercice, la Société ADMINISTRATION GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIERES EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE MANOLYS IMMOBILIER immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro

392 007 753

dont le siège social est sis C/o Société MANOLYS IMMOBILIER – 4 allée des Ambalais – 94420 LE PLESSIS-TRÉVISE

SOCIÉTÉ ADMINISTRATION GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIERES EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE MANOLYS IMMOBILIER immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 392 007 753

dont le siège social est sis 4 allée des Ambalais – 94420 LE PLESSIS-TRÉVISE

tous deux représentés par Maître Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C0314

DEFENDERESSE

SOCIÉTÉ FONCIA VAL DE MARNE

immatriculée au RCS de CRÉTEIL sous le numéro 969 200 799

dont le siège social est sis 259 avenue du Général Leclerc – 94700 MAISONS-ALFORT

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 19 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 28 Janvier 2025 prorogé au 06 Février 2025, nouvelle date indiquée par le Président

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025

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La société Administration gestion et transactions immobilières a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble situé 5 avenue de la République à Maisons-Alfort (94) par décision d’assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2024, en remplacement de société Foncia Val-de-Marne.

Vu l’assignation délivrée le 20 septembre 2024 par le syndicat des copropriétaires de la résidence Opaline, 5 avenue de la République à Maisons-Alfort (94), représenté par son syndic en exercice, la société Administration gestion et transactions immobilières, (le SDC) à société Foncia Val-de-Marne, soutenue à l’audience du 19 décembre 2024, sollicitant :

— que lui soit délivrée injonction sous astreinte de communiquer :

* les appels individuels de répartition des charges de l’exercice 2021/2022 pour chaque copropriétaire,

* les comptes du syndicat des copropriétaires arrêtés au 19 mars 2024 intégrant cette répartition ;

— sa condamnation en paiement de la somme provisionnelle de 8 359, 14 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024 ;

Bien que régulièrement assignée, la société Foncia Val-de-Marne n’a pas pas constitué avocat.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remise des documents

L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

Aux termes de l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juin 2024 (pli avisé et accusé de réception signé le 10 juin 2024) réitérée le 22 juillet 2024 (pli avisé et accusé de réception signé le 23 juillet 2024), le SDC a mis en demeure la société Foncia Val-de-Marne de lui remettre les documents administratifs et comptables afférents à la copropriété.

Ces mises en demeure sont restées vaines.

Dans ces conditions, il convient de condamner la société Foncia Val-de-Marne à remettre au SDC les appels individuels de répartition des charges de l’exercice 2021/2022 pour chaque copropriétaire et les comptes du syndicat des copropriétaires arrêtés au 19 mars 2024 intégrant cette répartition.

Il y a lieu à astreinte dans les termes du dispositif.

Il convient que ces pièces soient accompagnées d’un bordereau récapitulatif.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au soutien de sa demande de provision, le SDC expose que, alors que le mandat de la société Foncia Val-de-Marne expirait le 30 juin 2023, celle-ci a continué de prélever des honoraires de Yndic après cette date et que leur remboursement a été sollicité par la mise en demeure susvisée du 22 juillet 2024.

Un syndic professionnel ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions sont précisées dans sa désignation ou dans un mandat écrit préalable.

Il y a donc lieu d’allouer, au titre des honoraires de gestion indûment perçus, à titre provisionnel la somme de 8 359, 14 euros, avec intérêts légaux à compter du 23 juillet 2024.

Sur les autres demandes

Il convient, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner la société Foncia Val-de-Marne à payer au SDC une indemnité au titre des frais non inclus dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS la société Foncia Val-de-Marne à remettre au syndicat des copropriétaires de la résidence Opaline, 5 avenue de la République à Maisons-Alfort (94), représenté par son syndic en exercice, la société Administration gestion et transactions immobilières, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par document et par jour de retard ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants :

* les appels individuels de répartition des charges de l’exercice 2021/2022 pour chaque copropriétaire ;

* les comptes du syndicat des copropriétaires arrêtés au 19 mars 2024 intégrant cette répartition ;

le tout accompagné d’un bordereau récapitulatif ;

CONDAMNONS la société Foncia Val-de-Marne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Opaline, 5 avenue de la République à Maisons-Alfort (94), représenté par son syndic en exercice, la société Administration gestion et transactions immobilières, les somme sde :

* 8 359, 14 euros, avec intérêts légaux à compter du 23 juillet 2024, à titre provisionnel au titre des honoraires de gestion indûment perçus ;

* 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société Foncia Val-de-Marne aux dépens de l’instance en référé listés par l’article 695 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 6 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,