TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 18/08973

N° Portalis 352J-W-B7C-CNL54

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Juillet 2018

JUGEMENT

rendu le 05 Décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [T] [B]

[Adresse 6]

[Localité 10]

représenté par Maître Mandy KADOCHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1492

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par Maître Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #G0837

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/08973 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNL54

DÉBATS

A l’audience du 03 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [T] [B] est propriétaire des lots n° 211 et 217 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Une assemblée générale ordinaire de copropriétaires s’est tenue le 28 mai 2018, dont le procès-verbal a été notifié à Monsieur [T] [B] le 4 juin 2018.

C’est dans ces conditions que Monsieur [T] [B], qui n’était ni présent ni représenté lors de ladite assemblée, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 6ème devant le tribunal de grande instance de Paris, par acte d’huissier du 25 juillet 2018, afin de solliciter, à titre principal, l’annulation de ladite assemblée et, à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n° 4, 7, 8, 9, 14, 16 et 22 de ladite assemblée, l’annulation du contrat de syndic et, en conséquence, la désignation d’un administrateur provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2020, Monsieur [T] [B] demande au tribunal de :

Vu les articles 14-1, et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 17, et 44 du décret d’application du 17 mars 1967,

Vu les articles 1104 et 1171 du Code Civil,

A titre principal,

Prononcer la nullité de l’assemblée générale du 28 mai 2018,

A titre subsidiaire,

Prononcer la nullité des résolutions 4, 7, 8, 9, 14, 16, et 22 de l’Assemblée Générale Ordinaire des copropriétaires du 28 mai 2018,

Déclarer nul le contrat de syndic du Cabinet FONCIA,

Décision du 05 Décembre 2024

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En conséquence,

Désigner tel administrateur provisoire qu’il plaira au tribunal pour administrer provisoirement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] avec pour mission de convoquer dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un nouveau syndic ;

L’autoriser, entre temps, à gérer les affaires courantes ;

Dire et Juger que le cabinet FONCIA devra lui remettre l’ensemble des documents afférents à la copropriété (archives) ;

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son Syndic, le Cabinet FONCIA LUTECE à payer à Monsieur [B] la somme de 5.000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispenser Monsieur [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, ainsi que les frais résultant de la nomination d’un administrateur provisoire, selon l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965,

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son Syndic, le Cabinet FONCIA LUTECE, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Mandy KADOCHE, Avocat aux offres de droit.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 6ème demande au tribunal de :

Vu la Loi du 10 juillet 1965,

Vu le Décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015,

Vu le règlement de copropriété,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Vu les éléments qui précèdent,

DEBOUTER Monsieur [T] [B] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNER Monsieur [T] [B] à verser Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Décision du 05 Décembre 2024

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 3 octobre 2024, a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 28 mai 2018 :

Monsieur [T] [B] indique avoir contesté l’assemblée générale du 3 mai 2017 pour différents motifs, dont l’élection du syndic, qui n’avait plus de pouvoir pour convoquer l’assemblée générale du 28 mai 2018, par l’effet du principe dit des « nullités en cascade ».

Il se plaint également d’irrégularités affectant la feuille de présence et les mandats. Il estime qu’à l’analyse des documents transmis, il n’y a que 13 mandats qui ont été communiqués par le syndic alors que 14 copropriétaires étaient absents mais représentés sur la feuille de présence, aucun mandat n’ayant été communiqué concernant Monsieur [K] [D], malgré sa demande formelle à ce titre.

Il ajoute que :

— aucun pouvoir ne comportait la mention « bon pour acceptation », en violation de l’article 1984 du code civil,

— le pouvoir de Madame [V] est peu lisible et donné à une personne extérieure à la copropriété, alors que ce mandat ne contient ni l’acceptation du mandataire ni son adresse, de sorte que la vérification du pouvoir est impossible.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] répond que dans ses dernières conclusions relatives à l’assemblée générale du 3 mai 2017, Monsieur [B] a renoncé à invoquer l’annulation de la résolution n° 7 ayant désigné FONCIA en qualité de syndic. Il ajoute qu’aucune décision n’a prononcé la nullité de l’assemblée générale du 3 mai 2017, alors que la règle des nullités en cascade suppose, pour s’appliquer, que la nullité de l’assemblée générale ayant désigné le syndic ait été constatée par une précédente décision, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur la feuille de présence et les mandats, il précise que :

— Monsieur [K] [D] a bien donné pouvoir de voter en son nom, celui-ci ayant été signé par son gestionnaire de bien (pièces n° 12 et 13),

— la mention « bon pour acceptation de pouvoir » n’est nullement exigée et l’acceptation du mandat par le mandataire est établie par sa signature de la feuille de présence et le fait qu’il ait participé au vote,

— s’agissant du pouvoir donné par Madame [V], l’adresse du mandataire figure bien sur la feuille de présence (pièce n° 11),

— en tout état de cause, de simples erreurs matérielles sont sans incidence si elles peuvent être aisément rétablies.

***

1-1 Sur le moyen tiré de la convocation d’une assemblée générale par un syndic dont le mandat n’était plus valable (nullités en cascade) :

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Il est constant que l’assemblée générale peut être valablement convoquée par le syndic dont le mandat est en cours de validité et que tant que la procédure en annulation du mandat du syndic est en cours, celui-ci peut convoquer l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, section B, 6 juin 2012, n° RG 11/02097).

Tant qu’une procédure en annulation du mandat du syndic est en cours, celui-ci peut valablement convoquer une assemblée générale mais que si la nullité est prononcée, le syndic n’a plus qualité pour convoquer et les assemblées successivement convoquées par le syndic deviennent annulables, en raison de l’effet rétroactif de cette nullité (ex. : Civ. 3ème, 30 janvier 2007, n° 05-19.475, 24 avril 2007, n° 06-13.813, 8 juin 2011, n° 10-20.231).

Par l’effet rétroactif de l’annulation d’une assemblée générale antérieure prononcée judiciairement et qui le désignait, le syndic n’a plus cette qualité lors de la convocation de l’assemblée générale ultérieure dont l’annulation est poursuivie (ex. : Civ. 3ème, 8 juin 2011, n° 10-20.231), qui devient dès lors annulable (Civ. 3ème, 24 avril 2007, n° 06-13.813; 8 juin 2011, n° 10-20.231).

Toutefois, pour être annulée, cette deuxième assemblée doit elle-même avoir fait l’objet d’une action en contestation intentée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de cette deuxième assemblée, l’annulation d’une assemblée générale n’entraînant pas de plein droit l’annulation des assemblées tenues ultérieurement (ex. : Civ. 3ème, 14 févr. 2006, n° 05-11.474 ;10 oct. 2006, n° 05-18.226, 4 nov. 2013, n° 12-12.084).

Ainsi, tant que la procédure en annulation du mandat du syndic est en cours, celui-ci peut convoquer l’assemblée générale.

Ce n’est qu’à partir du moment où la nullité est prononcée que le syndic n’a plus qualité pour convoquer et, dans la mesure où cette nullité a un effet rétroactif, les assemblées successivement convoquées par le syndic deviennent toutes annulables (ex. : Civ. 3ème, 30 janvier 2007, n° 05-19.475).

La date d’expiration du mandat du syndic doit s’apprécier à la date de convocation de l’assemblée générale.

Par suite, cette convocation reste valable si le syndic était encore en fonction à ce moment (ex. : Civ., 19 oct. 2017, n° 16-24.646).

En l’espèce, selon résolution n° 7 de l’assemblée générale annuelle du 3 mai 2017 (pièce n° 10 produite par le syndicat des copropriétaires), les copropriétaires ont désigné le cabinet FONCIA LUTECE en qualité de syndic de l’immeuble à compter du 3 mai 2017 et jusqu’au 30 septembre 2018 (page 5 sur 10).

Dans le cadre de la procédure enregistrée sous le numéro de RG 17/17717, Monsieur [T] [B] ne soulevait, aux termes de ses dernières écritures notifiées en janvier 2020, aucune irrégularité relative à la tenue de l’assemblée générale dont il sollicitait l’annulation intégrale (tout en reconnaissant que les pouvoirs et feuille de présence avaient été transmis le 21 juillet 2017) et il ne sollicitait pas, à titre subsidiaire, la nullité de la résolution susvisée ayant désigné le cabinet FONCIA LUTECE en qualité de syndic de l’immeuble (pièce n° 14 produite par le syndicat des copropriétaires, conclusions en réponse n° 3 de M. [B] dans l’affaire n° RG 17/11717).

Au surplus, selon jugement rendu le 1er juillet 2021, Monsieur [T] [B] a, notamment, été débouté de ses demandes principales d’annulation de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 3 mai 2017 en son entier (pour défaut de pouvoir du syndic de convoquer et défaut de communication de la feuille de présence et des mandats).

Il s’ensuit que le cabinet FONCIA LUTECE, régulièrement désigné lors de l’assemblée générale du 3 mai 2017, a valablement convoqué l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2018, contestée dans le cadre de la présente instance, son mandat étant valable à la date de cette convocation (pièce n° 2 produite par le syndicat des copropriétaires, convocation).

Ce moyen de droit sera donc écarté.

1-2 Sur le moyen tiré des irrégularités affectant la feuille de présence et les mandats :

En application de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, il est tenu une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire présent ou représenté. Dans le cas où le copropriétaire est représenté, elle mentionne les nom et domicile du mandataire désigné.

La feuille de présence permet ainsi de s’assurer du respect des règles de représentation à l’assemblée et de contrôler, ensuite, la régularité de celle-ci (ex. : Cour d’appel de Paris, Chambre 23, section B, 3 octobre 1997, n° RG 96/003470), en identifiant sans ambiguïté les mandataires des copropriétaires représentés (ex. : Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre C, 28 mars 2017, n° RG 14/09059).

Aux termes de l’article 22 alinéa 2 de la loi de 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à l’assemblée générale à un mandataire, qu’il soit ou non copropriétaire.

Par ailleurs, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote, sauf la faculté pour le mandant d’interdire expressément toute subdélégation au mandataire (ex. Civ. 3ème, 16 mars 2011, n° 10-14.005 et 10-14.591). S’il est constant que le mandat doit être écrit (ex. : Civ. 3ème, 30 mars 2017, n° 16-13.249) et signé (Civ. 3ème, 13 septembre 2018, n° 17-23.292), la forme dudit mandat est en revanche libre.

Ainsi, le mandat n’est soumis à aucun formalisme particulier d’écriture. Sauf exception légale, l’acte sous seing privé n’est soumis à aucune autre condition de forme que la signature de celui qui s’oblige, de sorte que la signature d’un mandat n’a pas à être précédé des mentions « lu et approuvé » ou « bon pour pouvoir » pour la validité de l’acte, ces formalités étant dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 1ère, 30 octobre 2008, n° 07-20.001 ; 27 janvier 1993, n° 91-12.115).

En l’espèce, les 14 pouvoirs des copropriétaires apparaissant comme représentés par un mandataire dans la feuille de présence sont produits, ces mandats étant tous écrits et signés par les copropriétaires mandants, qui s’obligent (pièces n° 12 produites par le syndicat des copropriétaires), en ce compris celui de Monsieur [K] [D] qui a confié un mandat permanent à son gestionnaire de bien, et celui de Madame [U] [V].

S’agissant de Monsieur [K] [D], celui-ci a donné un mandat permanent à un administrateur de biens (FNAIM, GROUPE BSI OGIPA), incluant la représentation à l’assemblée générale et la délégation de vote (pièce n° 13 produite par le syndicat des copropriétaires ; ex. : Cour d’appel de [Localité 15], 4ème chambre – 2ème section, 17 juin 2020, n° RG 18/02593) et qui a subdélégué son mandat au président du conseil syndical (pièce n° 12 produite par le syndicat des copropriétaires), comme le lui permet l’article 22 I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant de Madame [U] [V], dont le pouvoir est produit, l’article 22 I alinéa 3 précité permet à tout copropriétaire de déléguer son droit de vote au mandataire de son choix, qu’il soit ou non membre du syndicat, l’acceptation du mandataire (Mme [C] [V]) résultant en l’espèce de sa signature figurant sur la feuille de présence, indiquant en outre clairement l’adresse du mandataire (page 4/7), conformément aux exigences de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 imposant notamment que la feuille de présence contienne l’indication des « nom et domicile » du mandataire désigné (pièce n° 11 produite par le syndicat des copropriétaires).

La preuve n’est donc pas rapportée de l’existence d’irrégularités affectant la feuille de présence ou les pouvoirs, de nature à justifier l’annulation de l’assemblée générale querellée.

Sur ce ;

Au regard des éléments précités, Monsieur [T] [B] devra être débouté de sa demande principale d’annulation de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] en date du 28 mai 2018.

II – Sur les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n° 4 (secrétaire de séance), 7 (approbation des comptes de l’exercice 2016), 8 (approbation des comptes de l’exercice 2017), 9 (désignation du syndic) 14 et 16 (ajustement du budget prévisionnel 2018 et vote du budget prévisionnel de l’exercice 2019), et 22 (travaux de fourniture et pose de mains courantes sur deux niveaux de la cage d’escalier D) de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 28 mai 2018 :

2-1 Sur la résolution n° 4 (secrétaire de séance) :

L’article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne son précédent et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mai 2018 a procédé à l’élection du secrétaire de séance (résolution n° 4) dans le respect des dispositions précitées de l’article 15 du 17 mars 1967, ainsi qu’il en ressort clairement du procès-verbal de ladite assemblée, qui fait foi jusqu’à preuve contraire des constatations qui y sont faites ou des mentions qui y figurent (ex. : Civ. 3ème, 17 septembre 2013, n° 12-21.070 ; 13 septembre 2018, 17-23.292), mentionnant l’adoption de la résolution n° 4 ayant désigné Monsieur [S] [E], représentant le cabinet FONCIA LUTECE, en qualité de secrétaire de séance à l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés (6062 tantièmes).

Le fait que le sens des votes de ladite résolution ait été inscrit de manière manuscrite dans le procès-verbal n’est pas en soi un élément de nature à établir l’existence d’un ajout postérieur à la certification du procès-verbal par le président et les deux scrutateurs, étant rappelé au surplus, à titre surabondant, que le syndic a bien assuré le secrétariat de la séance, comme le prévoit les dispositions susvisées de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, à défaut de « décision contraire de l’assemblée générale ».

2-2 Sur la résolution n° 7 (approbation des comptes de l’exercice 2016) :

L’annulation de l’approbation des comptes peut être sollicitée s’il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes que la copropriété n’a pas été à même d’apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Cour d’appel de [Localité 12], Pôle 4 – Chambre 2, 12 octobre 2012, n° RG 17/12180).

Aux termes de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver les comptes, l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé. Ces dispositions sanctionnées à peine de nullité de l’approbation des comptes, conformément à l’article 13 du décret du 17 mars1967, visent à garantir que les copropriétaires ont été en mesure d’apprécier de manière exacte la situation comptable et financière de la copropriété.

Il convient donc de rechercher si la communication des documents notifiés aux copropriétaires était de nature à leur délivrer une information suffisante leur permettant de voter l’approbation des comptes en toute connaissance de cause.

En l’espèce, Monsieur [T] [B], qui a pu consulter les pièces justificatives de charges, se plaint de l’approbation de comptes qui ont été rejetées lors d’une précédente assemblée mais il ne conteste pas que les documents comptables imposés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ont bien été annexés à la convocation.

Il se contente par ailleurs de déplorer l’absence de production de diverses factures ou documents de comptabilité, ne faisant pas partie de la liste des documents visés au 1° de l’article 11 du décret précité (EDF, Cabinet MINARD frais de fonctionnement C.S., franchise suite sinistre, honoraires de vacations, honoraire contentieux) et de faire état de frais (bancaire, charges des bâtiments B, C, F et contrat d’archivage ne figurant pas dans le budget prévisionnel voté lors de l’assemblée générale du 3 mai 2017) qu’il estime injustifiés, sans toutefois établir que les copropriétaires n’auraient pu disposer d’une information suffisante pour leur permettre d’approuver en toute connaissance de cause les comptes de l’exercice 2016.

Ces éléments, dont Monsieur [B] n’expose pas en quoi ils auraient pu conduire à modifier le vote des copropriétaires, ne sont pas de nature à remettre en cause les comptes approuvés par les copropriétaires sans réserves et aux conditions de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965, sur la base des annexes, telles qu’elles leur avaient été préalablement notifiées en même temps que l’ordre du jour, conformément aux dispositions impératives de l’article 11 I 1° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pour la validité de la décision.

L’examen des documents comptables joints à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2018 fait apparaître au contraire que ceux-ci fournissaient une information suffisante permettant aux copropriétaires de se prononcer sur l’approbation des comptes en pleine connaissance de cause (ex. : Cour d’appel de [Localité 12], Pôle 4 – Chambre 2, 11 mai 2011, n° RG 09/02627), la preuve n’étant pas rapportée en l’espèce que :

— des documents, dont la communication était légalement ou réglementairement imposée, auraient été omis,

— certaines mentions incluses dans lesdits documents auraient été délibérément erronées (ex. : Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-19.470, premier moyen).

2-3 Sur la résolution n° 8 (approbation des comptes de l’exercice 2017) :

L’annulation de l’approbation des comptes peut être sollicitée s’il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes que la copropriété n’a pas été à même d’apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 25 octobre 2017, n° RG 15/20708).

Il convient donc de rechercher si la communication des documents notifiés aux copropriétaires était de nature à leur délivrer une information suffisante leur permettant de voter l’approbation des comptes en toute connaissance de cause (ex. : Civ. 3ème, 12 novembre 2020, 19-21.668, deuxième moyen, seconde branche), en distinguant les différentes charges procédant de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, selon leur nature spéciale ou générale (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2011, n° 09-70.951).

En l’espèce, la différence entre le budget prévisionnel voté le 3 mai 2017 (62.400,00 €) et les charges effectivement engagées au titre du même exercice 2017, qui n’est pas en elle-même un motif d’annulation de la résolution n° 8, s’explique par un dépassement des frais de procédure judiciaire engagés par le syndicat des copropriétaires au cours de cette période (comparaison de budgets édité le 5 avril 2018, page 2/3, budget : 6.000,00 € ; réalisé : 17.635,86 € : pièce n° 2 produite par le syndicat des copropriétaires, annexe à la convocation à l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2018).

Le fait que les montants des budgets prévisionnels ne correspondent pas aux montants des budgets réels établis par la suite ne justifie pas l’annulation de la résolution afférente, du fait de la nature même du budget prévisionnel (ex. : Cour d’appel de [Localité 12], Pôle 4 – Chambre 2, 12 octobre 2022, n° RG 18/21548).

Pour le surplus, Monsieur [T] [B] procède par voie d’affirmations et conteste la légitimité :

1 – d’une dépense de nettoyage cheneau loge (130,90 €) dont il estime qu’elle ne pourrait être répartie entre l’ensemble des copropriétaires en application de l’article 13 du règlement de copropriété, ce moyen n’étant pas de nature à justifier l’annulation de l’approbation des comptes mais relevant de la possibilité offerte à tout copropriétaire de contester la conformité de son compte individuel à la répartition des charges stipulée au règlement de copropriété, alors que l’approbation des comptes emporte seulement approbation de la répartition des comptes « généraux », sans qu’il puisse en être déduit implicitement une nouvelle « répartition des charges » (ex. : Civ. 3ème, 6 juillet 1994, n° 92-14.317 ; 25 novembre 2003, n° 02-14.119 ; 9 mai 2007, n° 06-13.630 ; 1er décembre 2010, n° 09-72.402 ; 10 septembre 2020, n° 18-24.350 ; 3 juin 2021, n° 19-20.657) ;

Au surplus, le tribunal relève que :

— l’extrait de l’article 13 du règlement de copropriété produit par Monsieur [B] en pièce n° 13 concerne les travaux « à effectuer au gros œuvre » du bâtiment B et non pas des travaux de « nettoyage du cheneau » de la loge, dont la salle de séjour est une « partie commune à tous les copropriétaires » (page 54),

— Monsieur [B] ne produit pas les passages du règlement de copropriété comportant les extraits de l’article 64 dont il fait état dans ses dernières écritures,

— en tout état de cause, la résolution querellée par Monsieur [B] porte sur l’approbation des comptes de l’exercice 2017 et non sur la mise au vote de frais afférents à des travaux de réfection de la loge ;

2 – d’une dépense de « RBT REPRODUCTION DE CLE-CARTE ACCES » (32,00 €, émetteurs), dont il ne justifie pas au travers des pièces produites qu’il s’agirait d’une dépense « personnelle des copropriétaires », relative au vote d’un système automatisé d’ouverture de la porte du hall d’entrée lors de l’assemblée générale du 28 mars 2012 (dont le procès-verbal, qui contiendrait la résolution portant sur ce vote, n’est pas produit) ;

3 – de dépenses « suivi de procédure [B] » facturées par le syndic de l’immeuble ;

4 – d’honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, non prévus dans le budget prévisionnel, qu’il estime disproportionnés ;

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5 – d’une dépense « KARSENTI SIGNIFICATION D’ARRET » d’un montant de 104,86 € (TVA : 17,48 €), dont il n’est pas démontré qu’elle correspondrait aux frais de signification au syndicat des copropriétaires d’un montant de 86,86 € TTC d’un arrêt du 10 mai 2017, allégués par Monsieur [B] (pièce n° 27 produite en demande), qui a interjeté appel de plusieurs jugements rendus en première instance ;

6 – de dépenses « dépannage antenne collective » pour les escaliers D et E (288,65 € x 2) dont Monsieur [B] conteste l’opportunité en soulignant que ces dépenses, susceptibles de relever des frais de maintenance au sens de l’article 45 du décret du 17 mars 1967 (travaux d’entretien courant relevant du budget prévisionnel et ne nécessitant pas un vote spécifique), n’auraient « jamais été votées » et qu’elles seraient selon lui « inutiles » ;

7 – de dépenses « nettoyage cheneau loge » (201,30 €, bâtiment D) et « nettoyage cheneau bouche esc E » (577,50 €, bâtiment E), dont il considère, sans toutefois en justifier, qu’elles ne concerneraient pas les bâtiments D et E ;

8 – d’une dépense TPGH nettoyage cheneaux (137,50 €), dont il considère, sans toutefois en justifier, qu’elle se rapporterait à une prestation dont « on peut sincèrement douter de la réalité », au motif que la facture (qui mentionne les bâtiments A à E) n’indiquerait pas « quel est le bâtiment concerné » et qu’elle aurait été émise à la date du 31/12/2017, soit un dimanche.

S’agissant des contestations émises par Monsieur [B], le tribunal relève également que :

— plusieurs dépenses prétendument imputées à tort, selon ce copropriétaire, dans les comptes de l’exercice 2017 portent sur des montants qui sont sans commune mesure au regard des dépenses globales de la copropriété qui s’élèvent à plus de 70.000 € et ne sont pas de nature à justifier l’annulation de la résolution litigieuse (ex. : Cour d’appel de [Localité 15], 4ème chambre – 2ème section, 7 mars 2023, n° RG 21/00959),

— les seules contestations par un copropriétaire minoritaire portant sur l’opportunité de l’engagement de certaines dépenses ou sur leur caractère prétendument « somptuaire » ne sont pas davantage de nature à entraîner l’annulation de l’approbation des comptes votée par la majorité (ex. : Cour d’appel de [Localité 12], Pôle 4 – Chambre 2, 12 octobre 2022, n° RG 17/12180),

— ainsi qu’il a été relevé précédemment, l’approbation des comptes de copropriété vaut pour les dépenses générales mais ne vaut pas approbation du compte individuel d’un copropriétaire, de sorte que, si des sommes au titre de procédures auraient été imputées à tort et, le cas échéant, non justifiées, elles ne peuvent pas pour autant entraîner l’annulation de la résolution d’approbation des comptes pour ce motif (en ce sens : Cour d’appel de [Localité 15], 4ème chambre – 2ème section, 12 décembre 2016, n° RG 15/01434).

2-4 Sur la résolution n° 9 (désignation du syndic) :

Monsieur [T] [B] ne soulève aucun moyen de droit au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n° 9, se contentant :

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— d’affirmer que le contrat de syndic serait un « contrat d’adhésion », en application de l’article 1171 du code civil, alors même que les montants des honoraires et les prestations particulières mentionnés dans le projet de contrat de syndic (devant respecter le modèle de contrat type contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015) sont susceptibles d’être négociés librement à l’occasion de l’assemblée générale statuant sur son contenu,

— de soutenir, sans autres précisions, que le contrat de syndic soumis au vote des copropriétaires comporterait « des dispositions extrêmement vagues quant à la fixation des honoraires complémentaires du syndic », rendant le « contrat déséquilibré au regard des droits et obligations du syndicat des copropriétaires »,

— et de soutenir que la clause 7.2 du contrat, facturé au « temps passé », serait « abusive », sans toutefois solliciter que ladite clause soit réputée non écrite aux termes du dispositif de ses dernières écritures.

L’examen du projet de contrat de syndic, annexé à la convocation adressée aux copropriétaires à l’assemblée générale du 28 mai 2018, permet d’établir que celui-ci est parfaitement conforme au modèle type imposé par l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 29 du décret du 17 mars 1967, figurant en annexes 1 et 2 dudit décret (dans leurs rédactions applicables à la date de convocation puis de tenue de l’assemblée générale querellée), notamment :

— en ce qu’il prévoit une rémunération des prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire, en application d’un coût horaire, appliqué au prorata du temps passé : 125,83 €/heures hors taxes, soit 151,00 €/heures toutes taxes comprises (point 7.2), ce prix au temps passé étant parfaitement déterminé et déterminable,

— en ce qu’il fixe les frais d’immatriculation d’un syndicat de 50 à 99 lots à hauteur de la somme de 950,00 € TTC (point 7.2.7),

— en ce qu’il prévoit que les parties conviennent « que l’assemblée générale sera tenue pour une durée de 2 heures à l’intérieur d’une plage horaire allant : lundi au jeudi de 9 h à 13 h et de 14 h à 18 h, le vendredi de 14 h à 17 h » (point 7.1.2), cette plage horaire étant susceptible de négociation,

— en ce qu’il prévoit en point 7.1.5 (alinéa 6) que « Les dépassements des horaires et durées convenus pour la tenue des assemblées générales, réunions et visites/vérifications périodiques incluses dans le forfait sont facturés selon le coût horaire mentionné au 7.2.1 »,

— en ce qu’il prévoit une rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic (susceptible de négociation) s’élevant à la somme de 12.500 € hors taxes, « soit 15.000 € toutes taxes comprises » (point 7.1.5, premier alinéa),

— en ce qu’il prévoit que les « diligences entreprises par le syndic dans le cadre de la réalisation du diagnostic de performance énergétique collectif et de l’audit énergétique peuvent donner lieu à rémunération dans les conditions prévues au présent article » (point 7.2.5, dernier alinéa, honoraires complémentaires éventuels, votés en assemblée générale, aux mêmes règles de majorité que les diagnostics et audits concernés, et exprimés en pourcentage du montant hors taxes des diagnostics et audits concernés).

2-5 Sur les résolutions n° 14 et 16 (ajustement du budget prévisionnel 2018 et vote du budget prévisionnel de l’exercice 2019) :

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Monsieur [T] [B] ne justifie pas de son allégation selon laquelle les copropriétaires n’auraient pas été mis en mesure de se prononcer de manière éclairée, en disposant d’une information appropriée, sur les résolutions querellées n° 14 et 16.

Il n’est par ailleurs nullement établi que des documents dont la communication est imposée par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’auraient pas été adressés aux copropriétaires ou que certaines mentions auraient été délibérément omises.

Au surplus, l’augmentation des budgets prévisionnels de 2018 (ajustement) et 2019, de 62.400 € à 92.329 € TTC, dont le tribunal n’a pas à se prononcer sur l’opportunité et qui relève de l’appréciation souveraine de l’assemblée générale, n’apparaît pas disproportionnée, afin d’anticiper d’éventuels surcoûts imprévus à la charge de la copropriété et de tenir compte des procédures judiciaires à venir auxquelles la copropriété devra faire face.

Les copropriétaires se sont ainsi vus notifier en même temps que l’ordre du jour le projet de budget prévisionnel présenté avec un comparatif du dernier budget prévisionnel voté, conformément au 2° du I de l’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (document prévu pour la validité de la décision) et le budget prévisionnel a été voté par l’assemblée générale dans les conditions de majorité requises par la loi du 10 juillet 1965.

2-6 Sur la résolution n° 22 (réalisation de travaux de fourniture et pose de mains courantes sur deux niveaux de la cage d’escalier D) :

Aux termes du 3° du I de l’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont notifiés au plus tard en même que l’ordre du jour :

I – Pour la validité de la décision :

[…]

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux […]

Cette disposition réglementaire n’impose pas au syndic de joindre à la convocation l’intégralité des descriptifs et devis de travaux mais de donner aux copropriétaires les informations essentielles afin de leur permettre un vote éclairé, au sein d’un document mentionnant notamment le nom de l’entreprise proposée, le montant du devis, la nature exacte des travaux à effectuer (ex. : Cour d’appel de [Localité 12], Pôle 4 – Chambre 2, 20 janvier 2016, n° RG 13/23988), ainsi que la description des éléments de mission confiés (ex. : Cour d’appel de [Localité 14], Chambre civile, 1ère section, 3 mars 2008, n° RG 06/03046, etc.).

En l’espèce, les copropriétaires se sont vus notifier en même temps que l’ordre du jour trois devis émanant de trois entreprises distinctes, spécialisées en serrurerie – métallerie (FERVERRE Créations, VALMETAL 78 et Serrurerie Paut), portant sur la fourniture et la pose de mains courantes en acier ou fer rond plein (diamètre 20 mm) sur deux niveaux dans la cage d’escalier D, précisant de manière claire la nature des travaux envisagés ainsi que leurs coûts HT et TTC (pièce n° 2 produite par le syndicat des copropriétaires, devis annexés à la convocation à l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2018).

Les dispositions précitées de l’article 11 I 3° du décret du 17 mars 1967 ont donc parfaitement été respectées en l’espèce, les copropriétaires ayant disposé d’une information appropriée sur les conditions essentielles des travaux projetés et ayant librement décidé de confier la réalisation des travaux de fourniture et de pose de mains courantes sur deux niveaux de la cage d’escalier D à l’entreprise VALMETAL pour un montant de 2.585,00 € TTC, sans avoir à se « justifier » spécialement sur un tel choix.

En outre, c’est à tort que Monsieur [T] [B] soutient qu’en application de l’article 14 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], seuls les copropriétaires des étages 1 à 5 du bâtiment D aurait dû seuls participer au vote des travaux litigieux, considérés comme des charges d’entretien des escaliers devant faire l’objet d’une répartition spécifique « en fonction des lots de chaque bâtiment », dès lors que les « charges d’entretien des escaliers » faisant l’objet d’une répartition spécifique entre copropriétaires de chaque « escalier » à l’article 15 du règlement de copropriété (pièce n° 13 produite en demande, page 55) sont définies limitativement à l’article 14 dudit règlement (pièce n° 13 précitée, page 54) comme étant :

« – les dépenses entraînées par le ravalement intérieur des cages d’escaliers et de leurs paliers,

— les réparations nécessitées par l’usure des marches et escaliers ».

Or, il n’est pas démontré que les travaux de fourniture et de pose de mains-courantes sur deux niveaux de la cage d’escalier D, faisant l’objet de la résolution n° 22 querellée, entreraient dans l’une ou l’autre de ces deux catégories de dépenses ou réparations.

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments susvisés, Monsieur [T] [B] devra être intégralement débouté de ses demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n° 4, 7, 8, 9, 14, 16 et 22 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] en date du 28 mai 2018.

La demande d’annulation du contrat de syndic du cabinet FONCIA formée par Monsieur [T] [B] sera également rejetée, étant relevé que cette demande n’est pas fondée en droit et qu’au surplus que le cabinet FONCIA n’a pas été appelé en la cause, afin de s’expliquer contradictoirement sur les manquements qui lui sont reprochés.

III – Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic ».

Conformément aux dispositions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 : « Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9 ».

Outre que les conditions de mise en œuvre des dispositions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas, en l’espèce, réunies, le syndicat n’étant pas dépourvu de syndic, la demande de désignation d’un administrateur provisoire, lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, relève de la seule compétence du président du tribunal judiciaire, en application des dispositions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, et non de celle du tribunal, ce qui exclut la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire par la présente juridiction, de sorte que la demande formée à ce titre par Monsieur [T] [B] devra être déclarée irrecevable (ex. : Cour d’appel d'[Localité 11], 4ème chambre A, 7 décembre 2017, n° RG 16/07037).

IV – Sur les autres demandes :

Nécessaire, eu égard à l’ancienneté de la présente instance, et compatible avec la nature de l’affaire, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Monsieur [T] [B], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera également débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles.

Il sera par ailleurs débouté de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ses prétentions ayant été déclarées mal fondées.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Monsieur [T] [B] de sa demande principale d’annulation de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] en date du 28 mai 2018,

Déboute Monsieur [T] [B] de ses demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n° 4, 7, 8, 9, 14, 16 et 22 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] en date du 28 mai 2018,

Rejette la demande d’annulation du contrat de syndic du cabinet FONCIA formée par Monsieur [T] [B],

Déclare Monsieur [T] [B] irrecevable en sa demande de désignation d’un administrateur provisoire pour administrer provisoirement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 13], ainsi qu’en ses demandes subséquentes (gestion des affaires courantes, remise par le cabinet FONCIA de l’ensemble des documents afférents à la copropriété à l’administrateur provisoire),

Condamne Monsieur [T] [B] aux entiers dépens,

Condamne Monsieur [T] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [T] [B] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles,

Déboute Monsieur [T] [B] de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 12] le 05 Décembre 2024

La Greffière, Le Président,