MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01407 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VL5W

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY C/ S.A.S. INTERSTELLAR LAB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY, immatriculée au RCS de LYONS sous le n° 751 584 582, dont le siège social est sis Le Bois des Côtes – Batiment A – 300, Route Nationale 6 – 69760 LIMONEST

représentée par M^e Marc ZIMMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1623

DEFENDERESSE

S.A.S. INTERSTELLAR LAB, enregistrée au RCS de CRETEIL sous le n° 881 864 950, dont le siège social est sis 128 b , avenue Jean Jaurès – 94200 IVRY-SUR-SEINE

représentée par M^e Laurent CAZALS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0104

Débats tenus à l’audience du : 17 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 23 Janvier 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 mai 2021, la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY a donné à bail commercial à la S.A.S. INTERSTELLAR LAB des locaux situés 128 bis avenue Jean Jaurès – lot L8 – à IVRY-SUR-SEINE (94200), moyennant un loyer annuel de 90 000,00 €, hors charges et hors taxes.

Par acte du 13 juin 2022, la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY a donné à bail commercial à la S.A.S. INTERSTELLAR LAB des locaux situés 128 bis avenue Jean Jaurès – lot O1 et O2 – à IVRY-SUR-SEINE (94200), moyennant un loyer annuel de 390 000,00 €, hors charges et hors taxes.

Des loyers sont demeurés impayés.

la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024 à la S.A.S. INTERSTELLAR LAB pour une somme de 45 251,60 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1 juillet 2024, à l’égard du bail concernant les locaux situés 128 bis avenue Jean Jaurès – lot L8 – à IVRY-SUR-SEINE (94200).

la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024 à la S.A.S. INTERSTELLAR LAB pour une somme de 240 273,16 € au titre de l’arriéré locatif au arrêté au 1 juillet 2024, à l’égard du bail concernant les locaux situés 128 bis avenue Jean Jaurès – lot O1 et O2 – à IVRY-SUR-SEINE (94200).

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY a fait assigner la S.A.S. INTERSTELLAR LAB devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

Au titre du bail L8 :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. INTERSTELLAR LAB et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération des locaux ;

– dire et juger que le sort des objets mobiliers trouvé dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

– condamner la S.A.S. INTERSTELLAR LAB à payer à la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY la somme provisionnelle de 81 250,39 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 juillet 2024, sauf à parfaire, ladite provision étant majoré de 1,5 % par mois de retard depuis la date de délivrance de l’assignation,

– condamner la S.A.S. INTERSTELLAR LAB au paiement d’une somme de 4 525,16 € au titre de la clause pénale,

– condamner la S.A.S. INTERSTELLAR LAB au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur majoré de 50 % à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération des locaux,

– subsidiairement si des délais de paiements étaient accordés, dire que l’échéancier de paiement fixé par le président devra être respecté outre le règlement des loyers, charges et taxes courantes à peine de déchéance du terme,

Au titre du bail O1 O2 :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. INTERSTELLAR LAB et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération des locaux ;

– dire et juger que le sort des objets mobiliers trouvé dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

– condamner la S.A.S. INTERSTELLAR LAB à payer à la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY la somme provisionnelle de 388 114,86 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 juillet 2024, sauf à parfaire, ladite provision étant majoré de 1,5 % par mois de retard depuis la date de délivrance de l’assignation,

– condamner la S.A.S. INTERSTELLAR LAB au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur majoré de 50 % à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération des locaux,

– subsidiairement si des délais de paiements étaient accordés, dire que l’échéancier de paiement fixé par le président devra être respecté outre le règlement des loyers, charges et taxes courantes à peine de déchéance du terme,

En tout état de cause :

– condamner la S.A.S. INTERSTELLAR LAB au paiement d’une somme de 5 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 17 décembre 2024, la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 93 344,93 € pour le bail L8 et à 534 511,12 € pour le bail O1 O2.

Vu les conclusions déposées à l’audience par la S.A.S. INTERSTELLAR LAB aux termes desquelles elle demande au président du tribunal judiciaire de Créteil :

– prendre acte de ce que la S.A.S. INTERSTELLAR LAB acquiesce aux prétentions formées par la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY,

– prendre acte de ce que la S.A.S. INTERSTELLAR LAB reconnaît devoir à la la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY la somme de 93 344,93 € selon un décompté arrêté au 16 décembre 2024 au titre du bail L8

– prendre acte de ce que la S.A.S. INTERSTELLAR LAB reconnaît devoir à la la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY la somme de 534 511,12 € selon un décompté arrêté au 16 décembre 2024 au titre du bail O1 O2.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 240 273,16 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 20 juillet 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. INTERSTELLAR LAB et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

En revanche, aucune astreinte ne sera accordée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. INTERSTELLAR LAB depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A.S. INTERSTELLAR LAB reconnaît devoir à la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY les sommes de 93 344,93 € et 534 511,12 euros au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dues au 16 décembre 2024 au titre des baux L8 et O1 O2, sommes au paiement desquelles il convient de condamner la S.A.S. INTERSTELLAR LAB, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 45 251,60 euros pour le bail L8 et 240 273,16 € pour le bail O1O2 et à compter du 19 septembre 2024 pour le solde.

Il n’y a pas lieu d’accorder une majoration de 1,5 % par mois de retard, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point].

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la S.A.S. INTERSTELLAR LAB, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. INTERSTELLAR LAB ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Concernant le bail L8 :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 juillet 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. INTERSTELLAR LAB et de tout occupant de son chef des lieux situés 128 bis avenue Jean Jaurès – lot L8 – à IVRY-SUR-SEINE (94200) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. INTERSTELLAR LAB, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. INTERSTELLAR LAB à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. INTERSTELLAR LAB à payer à la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY la somme de 93 344,93 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 16 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 sur 45 251,60 euros et à compter du 19 septembre 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

Concernant le bail O1O2 :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 juillet 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. INTERSTELLAR LAB et de tout occupant de son chef des lieux situés 128 bis avenue Jean Jaurès – lot O1 et O2 – à IVRY-SUR-SEINE (94200) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. INTERSTELLAR LAB, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. INTERSTELLAR LAB à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. INTERSTELLAR LAB à payer à la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY la somme de 534 511,12 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 16 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 sur 240 273,16 € euros et à compter du 19 septembre 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

En tout état de cause :

CONDAMNONS la S.A.S. INTERSTELLAR LAB aux entiers dépens,

CONDAMNONS la S.A.S. INTERSTELLAR LAB à payer à la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 23 janvier 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS