TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00729 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G37Z

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [D] ayant pour mandataire la SAS FONCIA BARBIER-CUILLE, administrateur de biens, demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [N] [E], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2021, Monsieur [H] [D] a donné à bail à Monsieur [B] [N] [E] un logement lot 5 au 1er étage à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 330 euros, outre 55 euros de provisions sur charges, payable d’avance, le premier de chaque mois.

Le 13 juin 2024, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal remis à étude à la requête de Monsieur [H] [D] à Monsieur [B] [N] [E], pour la somme en principal de 2.248,30 euros, au titre des loyers et charges échus, coût de l’acte en sus.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, Monsieur [H] [D] a fait assigner en référé Monsieur [B] [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail pour défaut de paiement des loyers en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dire le locataire sans droit ni titre ;

• Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [B] [N] [E] ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier en vertu des articles L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution;

• D’autoriser la séquestration des biens se trouvant sur place dans les conditions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

• Condamner solidairement Monsieur [B] [N] [E] à lui verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 4.291,42 euros égale au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail;

• Condamner solidairement Monsieur [B] [N] [E] à verser à Monsieur [H] [D] une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier terme du loyer soit 359,19 euros à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

• Condamner solidairement Monsieur [B] [N] [E] au paiement d’une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• Condamner solidairement Monsieur [B] [N] [E] aux entiers dépens et de son exécution outre les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [H] [D], représenté par son avocat, a actualisé sa créance à la somme de 4.681,55 euros pour un loyer de 403,57 euros. Il a maintenu l’ensemble de ses demandes et n’a pas accepté expressément l’octroi des délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, Monsieur [B] [N] [E] a comparu. Il a reconnu la dette et fait état de la reprise des paiements depuis le mois de novembre 2024 outre un supplément. Il a déclaré vivre seul et percevoir une indemnisation par France Travail de 1300 euros depuis le mois de février 2025. Il ne fait pas état de dette par ailleurs. Il propose l’échelonnement de sa dette locative à concurrence de 130 euros sur 36 mois.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Outre, les explications reprises lors de l’audience, il est fait mention que Monsieur [N] [E] ne vérifie pas son compte bancaire et les éventuels rejets de prélèvements. Il est également exposé la dégradation de la situation du défendeur lorsque son ancien employeur n’a pas réglé son salaire durant plusieurs mois.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. SUR LA RESILIATION :

—  Sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 juin 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

—  Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat du 27 janvier 2021 contient une clause résolutoire (chapitre VIII).

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 13 juin 2024, pour la somme en principal de 2.248,30 euros.

Il convient de retenir que la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours. Le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail et mentionné dans le bail, s’applique donc.

Monsieur [B] [N] [E] avait jusqu’au 13 août 2024 à 24 heures pour régler la somme de 2.248,30 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant procédé à aucun règlement sur la période de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2024. La clause résolutoire est donc acquise depuis le 14 août 2024.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [H] [D] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Ce décompte, arrêté à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, évalue la dette locative à la somme de 4.681,55 euros.

De cette somme, il y a lieu de déduire des frais d’assurance dénués de la nature locative soit 394,83 euros et les frais de procédure de 642,23 euros qui relèveront éventuellement des dépens.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 3.644,49 euros.

Présent à l’audience Monsieur [N] [E] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette locative.

Seul titulaire du bail, il n’y a pas lieu à condamnation solidaire sollicitée. Il sera par suite dit n’y avoir lieu à statuer sur la solidarité.

Monsieur [B] [N] [E] sera en conséquence condamné à payer la somme 3.644,49 euros, à titre provisionnel. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [B] [N] [E] sollicite des délais de paiement et propose de régler la dette en procédant à des versements mensuels de 130 euros en plus du loyer. Il se comprend de sa demande qu’il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur ne consent pas expressément à l’octroi de délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Monsieur [B] [N] [E] a repris le paiement intégral du loyer et des charges complétés par une somme supplémentaire.

En outre, la somme proposée est de nature à permettre l’apurement de la dette locative dans le délai légal.

Enfin, le plan d’apurement n’enlève rien au fait que le locataire est tenu parallèlement de régler toutes ses échéances à venir, sous peine de pouvoir être expulsé soit au premier manquement non régularisé du plan d’apurement, soit au premier manquement non régularisé portant sur leur obligation de paiement des loyers.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [B] [N] [E] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon sa proposition de 130 euros sur 28 mois, la dernière mensualité devant solder intégralement la dette locative, et selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [B] [N] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée à 359,19 euros égale au montant du loyer et des charges et conformément à la demande.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

—  Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [N] [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens,.

—  Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir la bailleresse, Monsieur [B] [N] [E] sera condamné à verser à Monsieur [H] [D] la somme de 500 euros sur ce fondement.

—  Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail en date du 27 janvier 2021 conclu entre Monsieur [H] [D] et Monsieur [B] [N] [E] concernant le logement lot 5 au 1er étage à usage d’habitation sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 14 août 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [N] [E] à verser à Monsieur [H] [D], à titre provisionnel, la somme de 3.644,49 euros terme du mois de mars 2025 inclus, correspondant aux loyers charges et indemnités impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [B] [N] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 130 euros chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, le loyer courant devant quant à lui être réglé aux dates contractuellement prévues ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [N] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [H] [D] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [B] [N] [E] soit condamné à verser à Monsieur [H] [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer indexé et des charges, soit 359,19 euros, à compter du premier impayé que ce soit du loyer et charges courants ou de l’échéance susvisée dû au titre de l’arriéré locatif ci-dessus et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [N] [E] à payer à Monsieur [H] [D], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [N] [E] aux dépens de l’instance ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection.