MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 24/00021 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VLDZ

JUGEMENT DU : 08 Avril 2025

AFFAIRE : S.C.I. LE PLESSIS CHERET C/ S.A.S. WA RETAIL PLESSIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – BAUX COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 08 AVRIL 2025

Madame LAMBERT, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assistée de M^me REA, Greffier

PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. LE PLESSIS CHERET, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Olivia BOIZARD et M^e Alisonia SEMEDO MOREIRA, avocats postulants au barreau de PARIS, vestiaire J 102 ; M^e Sonia BEAUFILS, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : C2207

DEFENDERESSE

S.A.S. WA RETAIL PLESSIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Michael GABAY, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : PC95, M^e Karine HEUDRON HAUGUEL, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant

L’affaire a été débattue à l’audience du 11 mars 2025.

Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 08 avril 2025 .

PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1 er novembre 1989, la SCI LE PLESSIS CHERET, a donné à bail à la société des SUPERMARCHES DOC un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 1986.

Le bail a fait l’objet de plusieurs renouvellements et d’un jugement rendu par le Tribunal de CRETEIL en date du 13 décembre 2016 qui a constaté le renouvellement d’un bail précédent consenti par la SCI LE PLESSIS CHERET à la société ATAC alors preneur, aux droits de laquelle vient désormais la SAS WA RETAIL PLESSIS, pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2013 au 31 octobre 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 123 372,64 €, payable par trimestre à terme à échoir.

Par acte du 18 mars 2022, la SCI LEPLESSIS CHERET a fait signifier à la SAS WA RETAIL PLESSIS un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er novembre 2022 et tendant à voir fixer le loyer à la somme de 180000 euros.

Le 19 mai 2022, la preneuse a notifié son accord quant au renouvellement mais a refusé le prix proposé.

Par un mémoire en demande notifié les 12 décembre 2023 et 11 juillet 2024, la SAS WA RETAIL PLESSIS a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 160000 euros en principal.

Par acte du 18 juillet 2024, la SCI LE [Adresse 6] CHERET a assigné la SAS WA RETAIL PLESSIS aux fins de voir, au visa des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-2 du code de commerce :

— ORDONNER la modification à compter de la date du renouvellement du bail, de l’indice de référence servant à l’indexation annuelle du loyer au profit de l’indice ;

— ORDONNER le déplafonnement du loyer du bail commercial consenti ;

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1 er novembre 2022 à la somme en principal de 160 000 € HT par an, toutes les autres clauses charges et conditions du bail expiré demeurant inchangés.

— ORDONNER les intérêts de droit sur les loyers arriérés à compter de la notification du mémoire originel du 12 décembre 2023 ;

— SUBSIDIAIREMENT, si une mesure d’instruction venait à être ordonnée, il est demandé de FIXER un loyer provisionnel de 100 000 € hors taxes et hors charges, par an, et ce, à compter du 1 er novembre 2022 et pendant toute la durée de l’instance ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision de Juge des loyers commerciaux ;

— CONDAMNER la société WA RETAIL PLESSIS au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société WA RETAIL PLESSIS aux entiers dépens.

La SCI LE [Adresse 6] CHERET fait valoir que l’expertise amiable qu’elle a fait diligenter révèle que la surface utile du local est désormais de 1 198,941 m² alors que le bail fait état d’une surface de 1 067 m², que la surface actuelle est donc plus importante du fait des travaux réalisés par WA RETAIL [Adresse 6] et que la valeur locative annuelle est de 204000 HT. Elle précise que les caractéristiques du bien loué se sont modifiées depuis le 2 novembre 2021 (modification des lieux loués par l’effet de travaux et de facteurs locaux de commercialité par l’effet de la construction delogements neuf dans un rayons de 400 à 500 m²), favorisant l’attrait commercial du bien loué. Elle ajoute quel’indice du coût de la construction du deuxième trimestre 2013 a été déterminé comme l’indice de référence aux termes du bail expiré. La modification à compter de la date du renouvellement du bail, de l’indice de référence servant à l’indexation annuel du loyer sera désormais l’ILC tel qu’il est établi par l’INSEE, et l’indice de base sera le dernier paru à la date du renouvellement du bail, soit l’ILC du 2 ème trimestre 2022.

Dans son mémoire en réplique notifié le 12 novembre 2024, la SAS WA RETAIL PLESSIS demande, au visa des articles 16 du Code de procédure civile, L.145-33, L.145-34, R.145-3 et R.145-8 du Code de commerce de :

— RECEVOIR la SCI PLESSIS CHERET en son action mais l’en déclarer mal fondée

— DÉBOUTER la SCI PLESSIS CHERET de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions,

— STATUER ce que de droit quant à la substitution d’indice de référence servant à

l’indexation du loyer,

— DIRE n’y avoir lieu d’ordonner une mesure d’instruction,

— CONDAMNER la SCI PLESSIS CHERET à payer à la société WA RETAIL PLESSIS la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi

qu’aux entiers dépens de l’instance,

— STATUER ce que de droit quant à l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Elle expose en substance que les demandes ne reposent que sur les conclusions de l’expertise amiable et que la bailleresse ne produi aucun autre élément. Les travaux ainsi réalisés par le preneur, constituant des améliorations et non des modifications, ne sont pas de nature à ouvrir un droit au déplafonnement du loyer commercial, et ce à plus forte raison que la bailleresse n’a participé ni directement ni indirectement à leur financement, ce dont d’ailleurs ne disconvient pas le Cabinet ADEM aux termes de son rapport. En outre, le bail insère une clause prévoyant que l’accession jouera « en fin de jouissance » ce qui ne permet pas au bailleur de se prévaloir des constructions édifiées ou des aménagements réalisés pour obtenir le déplafonnement et leur prise en considération dans l’appréciation de la valeur locative lors des renouvellements successifs. Elle ajoute que l’évolution de la population est en très faible hausse entre 2013 et 2022 (+4%) ce qui n’a rien de notable. Enfin, la locataire s’en rapporte sur la demande liée aux indices, étant observé qu’il ne s’agit que d’une substitution d’indice imposée par les dispositions du Code de commerce dans leur rédaction postérieure à la Loi dite Pinel.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 mars 2025 lors de laquelle les parties ont repris les termes de leurs mémoires.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de déplafonnement

Selon l’article L 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Le premier et le dernier alinéas de cet article disposent ensuite que par exception au principe du plafonnement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce, soit d’une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialités.

En l’espèce, aux termes de leurs mémoires, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail. En application de l’article L. 145-12 du code de commerce, qui dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord contraire des parties, il convient ainsi de constater le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2022.

Les parties demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La bailleresse soutient qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques des locaux est intervenue au cours du bail expiré, ce que conteste la preneuse.

Pour être pris en considération, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être suffisamment importante, présenter un intérêt pour l’activité commerciale considérée.

La bailleresse verse à l’appui de sa demande de déplafonnement et à défaut d’expertise, une expertise amiable réalisée en octobre 2022. L’expert y estime en page 18 que la situation est correcte pour l’activité exercée dans un secteur de faible commercialité sans réel flux piéton et qu’un certain nombre de logements neufs ont été construits à proximité entre 2013 et 2022 induisant une légèer hausse de 4.70% selon les dires de l’expert. L’expert conclut d’ailleurs que l’évolution de la commercialité est stable.

La demande de déplafonnement sur ce motif apparait donc ici insufissament caractérisée par la bailleresse et les éléments produits sont suffisants pour permettre de trancher ce point, l’expertise judiciaire n’ayant pas pour bu de dédire l’expertise que la demanderesse verse elle même à l’appui de ses prétentions.

Quant à la réalisation de travaux, la bailleresse revendique ensuite un déplafonnement du loyer de renouvellement sur le fondement de l’article R145-8 du code de commerce en soutenant que la preneuse a fait réaliser d’importants travaux durant la période du bail précédant le bail expiré.

Le preneur conteste tous travaux entrainant une modification précisant qu’il s’agit d’aménagement et fait valoir que les travaux évoqués par l’expert ne peuvent justifier un déplafonnement. Il ajoute que les règles d’interprétation des contrats conduisent à faire jouer la clause d’accession en fin de jouissance des lieux.

La charge de la preuve des travaux réalisés par le preneur incombe, au visa de l’article 1315 du code civil, à la bailleresse demanderesse à la procédure en déplafonnement.

Aux termes des pièces versées aux débats et des opérations d’expertise réalisées par la demanderesse, il ressort que la preneuse a réalisé en 2022 des travaux que l’expert qualifie d’agencement ou encore de réaménagement à savoir locaux intérieurs et façade pour un montant de 1200000 euros. L’expert évoque ensuite la création d’un drive extérieur notant toutefois que le parking extérieur est passé de 23 places dont 1 PMR a 21 en raison de la création de 2 places de Drive. Si le montant des travaux n’apparait pas contesté, et certes peut paraitre important il n’est pas détaillé et la modification des surfaces, résultant de leur agencement ne permet pas d’établir l’incidence favorable des travaux sur l’activité du locataire, l’expert notant une différence de surface passant de 1067 à 1198.91 m² et concluant que si cela justifie une augmentation du loyer actuel en renouvellement cela est moins elevé que dans le cadre d’un déplafonnement. Au surplus, il n’est pas contesté que le bailleur n’a pas participé à ces travaux et que procédant par simple affirmation, il ne justifie pas de cette incidence favorable.

Le bailleur n’est en conséquence pas fondé à solliciter le déplafonnement au titre des travaux réalisés.

En définitive, il convient de débouter le bailleur de sa demande de déplafonnement. L’expertise ne devant pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve, celle-ci sera rejetée.

Sur la modification de l’indice de référence

L’article L. 145-34 du code du commerce, depuis sa rédaction découlant de la loi Pinel (2014) prévoit la référence à seulement deux indices de révision : l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) en fonction des activités exercées dans les lieux loués.

Lors d’un renouvellement de bail, il convient donc de procéder à la modification de l’indice de référence si celui prévu au bail expiré était l’indice du coût de la construction.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la modification à compter de la date du renouvellement du bail, de l’indice de référence servant à l’indexation annuel du loyer sera désormais l’ILC tel qu’il est établi par l’INSEE, et l’indice de base sera le dernier paru à la date du renouvellement du bail, soit l’ILC du 2 ème trimestre 2022.

Sur les autres demandes

Eu égard aux circonstances de la cause, il convient d’ordonner l’exécution provisoire.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demanderesse sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Recoit la SCI PLESSIS CHERET en son action,

Constate par l’effet de la demande de renouvellement délivrée le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 3] compter du 1er novembre 2022,

Rejette les demandes de la SCI PLESSIS CHERET en déplafonnement, fixation du loyer du bail renouvelé et expertise,

Ordonne la modification à compter de la date du renouvellement du bail, soit le 1er novembre 2022 de l’indice de référence servant à l’indexation du loyer au profit de lILC,

Rejette les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI PLESSIS CHERET aux entiers dépens,

Ordonne l’exécution provisoire

FAIT JUGÉ ET SIGNÉ A [Localité 5], L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE HUIT AVRIL

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX