COUR D’APPEL DE [Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

JUGEMENT DU 08 AVRIL 2025

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 23/00050 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YOEQ

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 25/0245

DEMANDEUR

La société [Localité 15] BEAUSEJOUR

[Adresse 5]

[Localité 7] /FRANCE

représentée par Maître [L], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

C/

DEFENDEURS

La société UNIVIC

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J082

La société ML CONSEILS prise en la personne de Maître [N] [P]

en sa qualité de mandataire judiciaire de la société UNIVIC en application du jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société UNIVIC rendu le 13 juin 2023 par le Tribunal de commerce de VERSAILLES

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J82

La société AJASSOCIES prise en la personne de Maître [F] [Z]

en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société UNIVIC rendu le 13 juin 2023 par le Tribunal de commerce de VERSAILLES

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J82

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R.145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement mixte contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 13 septembre 2011, la société [Localité 15] BEAUSEJOUR a conclu avec la société VICTORIA un bail commercial portant sur le lot n°137 au sein du centre commercial [Localité 15] 2 sis Centre d’activités tertiaires de [Localité 16] (SEINE [Localité 17]), [Adresse 11], pour une durée de 10 ans à compter du 1er janvier 2011 pour une activité principale de lunetterie et optique moyennant un loyer annuel principal de base de 107 800 euros hors taxes hors charges et un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués pendant la période considérée et le loyer de base.

La société UNIVIC vient aux droits de la société VICTORIA qu’elle a absorbée.

Par acte d’huissier de justice du 29 juin 2020, la société [Localité 15] BEAUSEJOUR a signifié à la société UNIVIC un congé avec offre de renouvellement pour un renouvellement pour une durée de 10 ans à compter du 1er janvier 2021 et moyennant un loyer de base annuel hors taxes et hors charges de 156 800 euros et un pourcentage sur le chiffre d’affaires dont le taux et les modalités fixées par le bail demeurent inchangées.

Par jugement du 13 juin 2023, le Tribunal de commerce de VERSAILLES a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société UNIVIC et a fixé provisoirement la date de cessation des paiements au 06 juin 2023.

Par actes de commissaire de justice des 05 décembre 2023 et 07 décembre 2023, la société ROSNY BEAUSEJOUR a assigné la société UNIVIC, la société ML CONSEILS prise en la personne de Maître [N] [P] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société UNIVIC en application du jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société UNIVIC rendu le 13 juin 2023 par le Tribunal de commerce de VERSAILLES et la société AJASSOCIES prise en la personne de Maître [F] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société UNIVIC rendu le 13 juin 2023 par le Tribunal de commerce de VERSAILLES devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins à titre principal de fixation du prix du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 156 800 euros hors charges et hors taxes.

Par dernier mémoire daté du 10 janvier 2025 notifié le 15 janvier 2025 par le RPVA et par lettres recommandées avec avis de réception réceptionnées les 14 janvier 2025 et 15 janvier 2025, la société [Localité 15] BEAUSEJOUR demande au Juge des loyers commerciaux sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— à titre principal :

* fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 156 800 euros hors charges et hors taxes pour une durée de dix années, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

* condamner la société UNIVIC au paiement des intérêts légaux, à compter de la date de délivrance de l’assignation, sur les arriérés de loyers à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil ;

* condamner la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de maître [F] [Z], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société UNIVIC et la SELARL ML CONSEILS, prise en la personne de Maître [N] [P], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société UNIVIC in solidum avec la société UNIVJC au paiement des intérêts légaux, à compter de la date de délivrance de la présente assignation, sur les arriérés de loyers à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil ;

— à titre subsidiaire : ordonner une expertise aux fins d’estimer la valeur locative de marché conformément aux stipulations de l’article 27.2.2 du Titre Ill du Bail et en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, et fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 156 800 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021 ;

— en tout état de cause :

* débouter la société UNIVIC, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [F] [Z], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société UNIVIC et la SELARL ML CONSEILS, prise en la personne de maître [N] [P], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société UNIVIC de l’ensemble de leurs demandes ;

* juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

* condamner la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [F] [Z], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société UNIVIC et la SELARL ML CONSEILS, prise en la personne de maître [N] [P], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société UNIVIC in solidum avec la société UNIVIC aux entiers dépens.

Par dernier mémoire daté du 18 octobre 2024 notifié par le RPVA le 21 octobre 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 22 octobre 2024, la société UNIVIC, la société ML CONSEILS, prise en la personne de Maître [N] [P] en qualité de mandataire judiciaire et la société AJASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire demandent au Juge des loyers commerciaux de :

— juger que le bail s’est renouvelé à effet du 1er février 2020 pour se terminer le 03 octobre 2023 ;

— désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction saisie en vue de visiter les locaux, les décrire, se faire remettre tous documents requis en vue de l’accomplissement de sa mission, dans des conditions respectant le principe du contradictoire et excluant toute communication des références au seul expert, plus particulièrement, outre un état des surfaces cotées par un géomètre-expert, un relevé complet des renouvellements amiables et nouvelles locations conclues dans le centre commercial en 2019, 2020 et 2021, prenant en compte leur situation au regard de celle du local considéré et leurs caractéristiques (surfaces, clauses exorbitantes… ) en vue de recueillir des éléments de recoupement conformes aux dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce ;

— ordonner à la société bailleresse de communiquer à l’expert judiciaire, matériellement, en version papier ou par mail, dans le respect du principe du contradictoire, avec communication sous la même forme et simultanée au conseil de la société locataire, les références (baux, avenant et quittances) nécessaires à l’exécution de sa mission, à l’exclusion expresse de toute mise en place d’une Data Room ;

— juger que l’expert devra se prononcer sur la base de la nécessaire consultation des baux de l’ensemble des opticiens du centre ;

— juger que les références incluant des loyers décapitalisés seront exclues de l’expertise à intervenir ;

— juger que l’expert devra se prononcer sur l’abattement à appliquer au titre de la clause de loyer binaire ;

— juger que l’expert devra se prononcer sur l’abattement à appliquer au titre des clauses et charges exorbitantes ;

— juger que le loyer provisionnel exigible pendant du 1er février 2021 au 03 octobre 2023 sera maintenu au montant du dernier loyer contractuel ;

— débouter la société [Localité 15] BEAUSEJOUR de l’ensemble de ses demandes ;

— mettre à la charge de la société [Localité 15] BEAUSEJOUR, demanderesse, dans les conditions énoncées ci-avant, les frais avancés de l’expertise.

Il est expressément renvoyé aux mémoires susvisés pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 04 février 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le renouvellement du bail commercial

L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation ; que dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus et qu’à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En l’espèce, par acte d’huissier de justice du 29 juin 2020, la société [Localité 15] BEAUSEJOUR a signifié à la société UNIVIC un congé avec offre de renouvellement pour un renouvellement du bail commercial pour une durée de 10 ans à compter du 1er janvier 2021 et moyennant un loyer de base annuel hors taxes et hors charges de 156 000 euros tel que prévu dans le bail et un pourcentage sur le chiffre d’affaires dont le taux et les modalités fixées par le bail demeurent inchangées.

La société [Localité 15] BEAUSEJOUR sollicite la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021.

Dans le dispositif de leur dernier mémoire daté du 18 octobre 2024, la société UNIVIC, la société ML CONSEILS, prise en la personne de Maître [N] [P] en qualité de mandataire judiciaire et la société AJASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire demandent au Juge des loyers commerciaux de juger que le bail s’est renouvelé à effet du 1er février 2020 pour se terminer le 03 octobre 2023.

Dans les motifs de ce même mémoire, ils indiquent : « Etant précisé qu’une erreur matérielle a été commise dans l’acte introductif d’instanvce, le bailleur visant, dans son « Par ces motifs » la date du 1er janvier 2022 ", là où l’ensemble de ses autres actes vise bien le 1er janvier 2021, seule date d’effet légale résultant des actes de procédure précites ».

Dès lors, il y a lieu de fixer au 1er janvier 2021 la date du renouvellement du bail commercial conclu par acte sous signature privée du 13 septembre 2011 entre la société [Localité 15] BEAUSEJOUR et la société VICTORIA aux droits de laquelle vient la société UNIVIC.

Sur le prix du bail renouvelé

En application de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, la société [Localité 15] BEAUSEJOUR et la société UNIVIC ainsi que la société ML CONSEILS, prise en la personne de Maître [N] [P] en qualité de mandataire judiciaire et la société AJASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire, ne sont pas d’accord sur la valeur locative des locaux et les défendeurs sollicitent à titre principal une mesure d’expertise judiciaire.

Le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant de la valeur locative, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire afin de rechercher les éléments permettant de déterminer le loyer de renouvellement à la date du 1er janvier 2021, et ce aux frais avancés de la société [Localité 15] BEAUSEJOUR, demanderesse à la procédure, qui fait valoir une augmentation significative de la valeur locative durant le bail expiré et sollicite la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 156 800 euros soit une augmentation de 49 000 euros.

La demanderesse fait valoir que le bail renouvelé a pris fin le 1er novembre 2023 et les défendeurs allèguent une date de fin du bail renouvelé au 03 octobre 2023.

Les parties ne versent aux débats aucune pièce de nature à établir la réalité de la fin du bail renouvelé ni la date de cette fin.

Conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien, soit la somme annuelle de 107 800 euros hors taxes et hors charges, les parties ne rapportant pas la preuve de la résiliation du bail

Il y a lieu de sursoir à statuer sur les autres demandes des parties et de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par jugement mixte contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Constate que le bail commercial conclu par acte sous signature privée du 13 septembre 2011 entre la société [Localité 15] BEAUSEJOUR et la société VICTORIA aux droits de laquelle vient la société UNIVIC s’est renouvelé à compter du 1er janvier 2021 pour une nouvelle durée de 10 ans ;

AVANT DIRE DROIT, sur le prix du loyer du bail de renouvellement :

Vu les articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

[G] [X]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01] – email : [Courriel 14]

Avec pour mission de :

— visiter les lieux loués sis lot n°137 au sein du centre commercial [Localité 15] 2 situé Centre d’activités tertiaires de [Localité 16] (SEINE [Localité 17]), [Adresse 11], en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués ;

— décrire et photographier les locaux commerciaux, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, et sauf accord écrit des parties, déterminer la surface des locaux, le cas échéant en s’adjoignant un sapiteur ;

— se faire remettre par les parties l’ensemble des documents nécessaires ;

— fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au 1er janvier 2021, suivant les critères ci-dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents :

* les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

* l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

* la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

* les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

* les facteurs locaux de commercialité et notamment l’importance de la ville, du quartier, de la rue, l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier, l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement, l’évolution du secteur ;

— préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage, au sein du centre commercial [Localité 15] 2 situé Centre d’activités tertiaires de [Localité 16] (SEINE [Localité 17]), [Adresse 11], dans lequel se trouvent les locaux loués ;

— donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du 1er janvier 2021 selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce ;

— fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige,

— dresser rapport du tout ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Dit que l’expert commis devra :

— accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

— soumettre, à l’issue de la première réunion d’expertise, au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquer aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier des opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, solliciter la consignation d’une provision complémentaire ;

— rendre compte au magistrat chargé du contrôle des expertises de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies ;

— impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires ainsi que les documents que les parties jugeraient utiles et, à l’expiration de ce délai, aviser le juge chargé du contrôle des expertise de la carence des parties,

— sauf accord contraire écrit des parties, adresser à celles-ci une note de synthèse de ses observations et constatations après chaque réunion,

— communiquer aux parties la teneur de son rapport par un pré-rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai d’un mois à l’expiration duquel l’expert achèvera son rapport en répondant aux observations des parties ; s’il n’a reçu aucune observation, il le précisera ;

— vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

Dit que le bailleur devra produire à l’expert judiciaire un état locatif exhaustif dépourvu de valeurs à la date de renouvellement du bail des baux relatifs aux autres unités du centre commercial [Localité 15] 2 ainsi que tous les baux, avenants, quittances et autres documents relatifs aux conditions particulières consenties au preneur que l’expert judiciaire estimerait nécessaires au bon exercice de sa mission, pour ce qui concerne la sélection de références qu’il estimera pertinentes,

Dit que le bailleur devra également mettre à la disposition de l’expert, à sa demande, les comptages de flux au sein du centre commercial ;

Rappelle que l’expert exercera sa mission sans avoir à recevoir aucune instruction des parties ou de leurs conseils sur les informations à faire figurer à l’état locatif notamment des baux relatifs aux autres unités du centre commercial ROSNY 2, sur la nature des documents auxquels il pourra avoir accès et sur les modalités de communication ou de consultation de ces documents ;

Dit que l’expert annexera à son rapport les pièces communiquées par les parties et notamment les pièces communiquées par le bailleur soit un état locatif exhaustif dépourvu de valeurs à la date de renouvellement du bail ainsi que tous les baux, avenants, quittances et autres documents relatifs aux conditions particulières consenties au preneur que l’expert judiciaire estimerait nécessaires au bon exercice de sa mission ainsi que la sélection de références que l’expert a estimé pertinentes ;

Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision que la société ROSNY BEAU-SEJOUR doit consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal au plus tard le 13 juin 2025 inclus et dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque ;

Dit que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état ;

Invite l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif ;

Invite l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation ;

Dit que l’expert déposera au greffe du tribunal son rapport au plus tard le 31 décembre 2025 inclus, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie,

Dit que l’expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande ;

Dit que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure ;

Dit qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties, ou, si elles sont représentées, leurs avocats, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mé-moires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

Ordonne le renvoi de cette affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du 24 juin 2025 à 14 heures, sans nouvelle convocation des parties, pour vérifier que la consignation a été versée par la société [Localité 15] BEAUSEJOUR, qui devra en justifier à défaut une radiation de l’affaire pourra être prononcée ;

Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

Dit que le juge de la 4ème section de la 5ème chambre civile de ce tribunal sera chargé d’assurer le contrôle de l’expertise ;

Dit que, dans l’attente de l’audience qui suivra le dépôt du rapport d’expertise, pendant le cours de l’instance, la société UNIVIC sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien, soit la somme annuelle de 107 800 euros hors taxes et hors charges ;

Sursoie à statuer sur les autres demandes,

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Réserve les dépens.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 08 avril 2025

LA GREFFIERE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

S. HAFFOU G.HIRIART