TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/16160

N° Portalis 352J-W-B7F-CV22H

N° MINUTE : 3

Assignation du :

28 Décembre 2021

Jugement de fixation[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 10 Avril 2025

DEMANDERESSES

Madame [W] [H] épouse [X]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [Y] [X], assistée de Madame [W] [X], en qualité de curateur

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [O] [X]

[Adresse 5]

[Localité 6]

toutes trois représentées par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

DEFENDERESSE

S.A SOCIETE NATIONALE SNCF

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Emmanuelle MORVAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R211

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 09 Janvier 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 07 juin 2005, Monsieur [P] [X], aux droits duquel viennent Mesdames [W] [H] épouse [X], [Y] [X] et [O] [X] (les consorts [X]), a consenti un bail commercial à la SOCIÉTÉ NATIONALE DES CHEMINS DE FER (S.N.C.F.), portant sur des locaux à usage de bureaux sis [Adresse 3] à [Localité 14] pour une durée de neuf ans à compter du 07 juin 2005.

Par acte extrajudiciaire du 31 décembre 2019, les bailleresses ont fait signifier à la locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020, moyennant un loyer porté à 500.000 € par an, HT et HC.

Selon mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 26 octobre 2021, les bailleresses ont sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à 490.000 € par an HT et HC.

Le 28 décembre 2021, les bailleresses ont assigné la S.N.C.F. devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.

Par jugement avant dire droit du 06 juillet 2022, celui-ci a ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2020 en application de l’article R.145-11 du code de commerce.

Dans leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 23 septembre 2024, les consorts [X] sollicitent :

— la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à un montant de 487.000 € par an hors taxes et hors charges,

— le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis la date de la demande en justice à compter de chaque date d’exigibilité, ainsi que la capitalisation desdits intérêts dus depuis plus d’un an,

— pour satisfaire aux dispositions de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, si pour quelque raison que ce soit, notamment en cas d’avenant de modification du loyer, de renouvellement du bail ou de fixation du loyer en application des articles L.145-38 ou L.145-39 du code de commerce, la date d’application du nouveau loyer était modifiée par rapport à celle prévue au bail, de juger, en application de l’article R.145-22 du même code, que la date d’indexation serait fixée à la date d’effet du nouveau loyer et que l’indice de base serait le dernier indice publié à cette date,

— de juger qu’à défaut d’exercice du droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit mais que celle-ci soit écartée s’il était fait droit aux demandes de la S.N.C.F.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 21 novembre 2024, la S.N.C.F. sollicite du juge des loyers :

— de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 284.000 €/an HT et HC à compter du 1er juillet 2020,

— subsidiairement, de le fixer à 374.000 €/an HT et HC à compter du 1er juillet 2020,

— de minorer le loyer en renouvellement de 20 % pendant la période de la crise sanitaire, soit du 1er juillet 2020 au 09 juin 2021,

— de rejeter la demande d’application d’intérêts au taux légal ainsi que la demande de capitalisation de ceux-ci,

— d’écarter l’exécution provisoire de droit s’il était fait droit à tout ou partie des demandes de l’indivision [X],

— de condamner l’indivision [X] aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 09 janvier 2025 et a été mise en délibéré au 06 mars 2025, prorogée au 10 avril suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-36 du code de commerce dispose que : “ Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.”

L’article R. 145-11 dudit code prévoit que : “ Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.”

En l’espèce, l’expert judiciaire a proposé deux estimations de la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2020, après application d’un abattement et d’une majoration, et selon que l’on considérait les locaux tels qu’ils résultent de travaux et aménagements réalisés par la locataire au cours du bail expiré (desserte du sous-sol par un monte-personnes en lieu et place d’un monte-charges vétuste, aménagement du sous-sol, antérieurement à usage de réserves et annexes, en bureaux et locaux sociaux et rafraîchissement de trois plateaux de bureaux en superstructure) ou tels qu’ils existaient lors de la conclusion du bail :

— une estimation à hauteur de 374.000 €/an HT HC en considérant les locaux tels qu’ils résultent de l’état des lieux d’entrée du 08 juin 2005, avec un sous-sol à usage de réserves et locaux annexes uniquement,

— une estimation à hauteur de 453.000 €/an HT HC en considérant les locaux tels que constatés lors du rendez-vous d’expertise du 22 novembre 2022.

Le bail à renouveler a pris effet le 07 juin 2005 et a pris fin le 30 juin 2020.

L’expert expose que les locaux loués se situent dans un immeuble sis [Adresse 18], faisant la jonction entre le [Adresse 8] et la [Adresse 15], au niveau de la [Adresse 19] dans le [Localité 1], à mi-chemin entre la Gare de l'[9] et la Gare du [12].

Il indique qu’il s’agit d’une voie secondaire et pittoresque du quartier de [Adresse 10], à sens unique de circulation, bordée par des immeubles de qualité et d’époque hétérogènes et à la commercialité plutôt faible, où l’on recense toutefois quelques hôtels de moyen confort et quelques commerces de proximité ; le parc immobilier reste très hétérogène avec une forte proportion de petits logements, conséquence de la vocation populaire de ce quartier, qui attire néanmoins une population nouvelle, plus jeune, du fait de la hausse du marché immobilier parisien et de travaux de rénovations urbaines et d’amélioration de l’habitat.

Il explique que sur le marché des bureaux, le quartier ne constitue pas historiquement un quartier tertiaire mais est de plus en plus apprécié notamment par les jeunes sociétés en raison de sa situation relativement centrale, d’une excellente desserte par les transports en commun, d’un marché locatif compétitif inférieur en moyenne de 20 % à ses voisins des deuxième et neuvième arrondissements ; en outre, le secteur dans lequel se trouvent les locaux loués a bénéficié de l’effet de rareté du marché immobilier tertiaire du deuxième arrondissement, devenu en quelque sorte le centre de gravité des sociétés spécialisées dans la nouvelle économie, et tout particulièrement dans le domaine de l’internet, justifiant le surnom de “ [Adresse 20] ” ; cet engouement a eu comme conséquence de créer des marchés de report, nombre de sociétés ayant été obligées de se reporter sur les arrondissements proches et explique la montée du dixième, bien desservi par les transports en commun.

La desserte par les transports en commun est assurée par :

— la Gare du [12], située à 280 mètres, forte d’une fréquentation de plus de 244.000.000 de voyageurs en 2019, avec les trains grandes lignes, les lignes 4 et 5 du métro, les RER B et D, les ligne de transilien H et K,

— la Gare de l'[9], située à 350 mètres, avec les trains grandes lignes, les lignes 4, 5 et 7 du métro, la ligne P du transilien,

— la station [Localité 11] de la ligne E du RER, située à environ 500 mètres,

— la station Barbès-[Localité 16], des lignes 2 et 4 du métro, située à près de 780 mètres.

Le stationnement automobile est en revanche difficile de jour comme de nuit dans le secteur, et très règlementé, mais la [Adresse 18] dispose d’un parking BePark.

L’expert judiciaire observe que l’immeuble dans lequel se situent les locaux loués est ancien, essentiellement à usage d’habitation, très vraisemblablement édifié en 1891, élevé sur un niveau de sous-sol semi-enterré d’un rez-de-chaussée haut, de quatre étages droits et d’un cinquième sous brisis ardoise ; l’immeuble offre une architecture classique, avec une façade à rez-de-chaussée en pierre agraphée, en brique pour le surplus, avec bow-window sur la gauche du deuxième au quatrième étages, couverture en zinc, brisis en ardoise supposé en bon état, le ravalement sur la rue est en bon état général ; l’immeuble est accessible par un passage cocher à droite de la façade, au moyen d’une porte en bois à double battant et portillon, ainsi que depuis l’impasse qui le longe, au moyen d’un portail métallique à double vantail et ouverture automatique et d’un portillon ; les locaux loués, en sous-sol, rez-de-chaussée, premier et deuxième étages, sont reliés entre eux intérieurement par un ou plusieurs escaliers privatifs et accessibles par les parties communes au niveau du sous-sol, du rez-de-chaussée et du deuxième étage.

Les locaux loués sont désignés par le bail de la façon suivante :

— un sous-sol auquel on accède par un escalier dans lequel il existe un monte-charge,

— au rez-de-chaussée, une entrée, un ensemble de cinq bureaux, une grande salle et un escalier d’accès au premier étage,

— au premier étage, un ensemble de neuf bureaux, un couloir, des WC, un cabinet de toilette et une porte d’accès à l’escalier principal,

— au deuxième étage à droite, un ensemble de neuf bureaux, deux WC, un coin cuisine et une porte d’accès à l’escalier principal,

— une cour vitrée, reliée aux locaux du rez-de-chaussée, possédant une entrée à double battant pour les livraisons par le passage commun dénommé G10, stitué à l’ouest de l’immeuble.

L’expert a constaté la configuration suivante :

— au rez-de-chaussée, accessible depuis le passage cocher et la cour couverte de l’immeuble, au moyen d’une porte et d’un petit escalier de quelques marches, l’on trouve une entrée avec escalier d’accès à l’étage, desservant cinq bureaux éclairés sur la [Adresse 18], prolongée d’un couloir desservant cinq bureaux sur la gauche éclairés sur l’impasse, des sanitaires hommes et femmes, un escalier d’accès au sous-sol, un escalier d’accès au premier étage ainsi qu’une salle de repos ; au fond, un ascenseur qui dessert le sous-sol et un petit dégagement en légère rampe ouvrant sur une réserve sous verrière,

— le premier étage est accessible depuis un escalier principal au niveau de l’entrée du rez-de-chaussée et un escalier secondaire, il se compose d’un large couloir de dégagement desservant trois bureaux éclairés sur la [Adresse 18], quatre bureaux éclairés sur l’impasse, quatre bureaux éclairés sur l’arrière de l’immeuble, deux blocs sanitaires et un local ménage,

— le deuxième étage est accessible par l’escalier privatif depuis les étages inférieurs ainsi que depuis les parties communes par l’escalier principal et par l’escalier de service ; il offre une configuration peu ou prou similaire à celle du premier étage, mais les bureaux sont moins nombreux et plus vastes, et ce niveau conserve des prestations d’époque pour partie encore visibles ; le couloir de dégagement dessert trois bureaux éclairés sur la [Adresse 18], dont un bénéficie d’une avancée vitrée en bow window, deux bureaux et une salle d’attente éclairés sur l’impasse, trois bureaux éclairés sur l’arrière de l’immeuble et deux blocs sanitaires,

— le sous-sol est accessible au moyen de l’escalier secondaire et d’un ascenseur, ainsi que depuis les parties communes au niveau du couloir des caves ; il se compose d’un large dégagement desservant quatre salles de réunion, dont deux séparées par une cloison amovible, un réfectoire, un local technique, un local serveur, un local ménage sous escalier, des sanitaires et une salle d’archives commandant une seconde salle d’archives plus vaste et un local technique/compteur d’eau ; enfin, une chaufferie en sous-sol est accessible depuis les parties communes avec une petite cave au fond.

L’expert a constaté les aménagements suivants :

— bureaux : parquet sous revêtement plastique au sol, murs peints ou entoilés, faux plafonds peints en dalles minérales ou plafonds peints, éclairage par spots encastrés ou tubes luminescents, fenêtres châssis bois peint portant simple vitrage, chauffage gaz, le tout en état correct ; sol résine au sous-sol, cloisons pleines et murs en briques peintes ;

— dans les surfaces annexes, sol carrelé ou sous revêtement plastique, murs faïencés, faux-plafonds peints par endroits, par spots ou tubes luminescents, chauffage central, le tout en état correct.

Il a relevé les équipements suivants : monte-personnes du sous-sol au rez-de-chaussée, chauffage central au gaz, détecteurs de fumée, ventilation, WC PMR en sous-sol, RIA, perches verticales de câblage entre les différents niveaux, cloisons mobiles pour deux salles de réunion et ballon d’eau chaude.

En accord avec les parties, et selon un mesurage par géomètre-expert du 24 avril 2020, l’expert judiciaire a retenu une surface utile de 970,90 m² en tout, ventilée entre les différents niveaux :

En résumé, l’expert a considéré :

— qu’il s’agissait de bureaux se déployant sur quatre niveaux reliés entre eux, dépendant d’un immeuble ancien en bon état apparent,

— que du rez-de-chaussée au deuxième étage, les plateaux de bureaux offrent une configuration relativement similaire, des surfaces rationnelles et une bonne luminosité assurée par les fenêtres, avec des prestations assez classiques et en état correct,

— qu’il note toutefois que seuls les rez-de-chaussée et deuxième étage sont accessibles par les parties communes de l’immeuble et que, contractuellement, seuls la société locataire et ses salariés sont autorisés à emprunter l’ascenseur des parties communes pour accéder au deuxième étage,

— que le sous-sol est quant à lui accessible directement depuis le rez-de-chaussée par un escalier, un monte-personnes et accessoirement par le couloir des caves, partie commune, et a été aménagé par la locataire en bureaux, salles de réunion, locaux sociaux et annexes qui, bien qu’aveugles, bénéficient d’une distribution efficiente et de prestations en bon état d’entretien,

— que les locaux ne sont pas équipés de la climatisation et que la chaufferie n’est accessible que par les parties communes de l’immeuble,

— que par ailleurs, une forte humidité a été relevée dans les locaux d’archives et que l’isolation des locaux est des plus simples, avec notamment des fenêtres en bois portant simple vitrage.

L’expert a cité quatorze références de transactions locatives portant sur des surfaces de bureaux au sein des neuvième et dixième arrondissements, sur la période du 1er janvier 2017 au 1er juillet 2020, notant des valeurs locatives s’établissant dans une fourchette allant de 400 € à 650 €/m²p/an, une fois les extrêmes écartés.

Ces références sont détaillées dans le tableau suivant :

L’expert judiciaire a expliqué qu’outre les éléments de comparaison cités, il avait tenu compte des éléments particuliers suivants :

*Éléments favorables :

— implantation au cœur d’un environnement dynamique, marqué par la proximité de deux grandes gares parisiennes,

— situation en retrait du tumulte de la [Adresse 17] et du [Adresse 8],

— excellente desserte par les transports en commun,

— immeuble de bonne facture, sans défaut ni désordre apparent sur le gros-œuvre,

— locaux développant d’importantes surfaces,

— locaux aux prestations de qualité et en bon état d’entretien.

*Éléments défavorables :

— absence de desserte par ascenseur pour le premier étage,

— partie des locaux développée en sous-sol semi-enterré,

— locaux aux belles prestations d’époque aujourd’hui dissimulés pour les besoins de la société preneuse,

— emplacement secondaire pour des bureaux, en dehors du Quartier Central des Affaires.

Enfin, il a expliqué proposer deux estimations de la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2020, selon que l’on considérait les locaux tels qu’ils résultent de travaux et aménagements réalisés par la locataire au cours du bail expiré (desserte du sous-sol par un monte-personnes en lieu et place d’un monte-charges vétuste, aménagement du sous-sol, antérieurement à usage de réserves et annexes, en bureaux et locaux sociaux et rafraîchissement de trois plateaux de bureaux en superstructure) (hypothèse 1) ou tels qu’ils existaient lors de la conclusion du bail, en considération d’une clause d’accession assortie d’une clause de nivellement, qui, sous réserve de l’appréciation du juge des loyers, reporterait l’accession desdits travaux et aménagements à la propriété des bailleurs qu’en fin de jouissance (hypothèse 2).

Sur la prise en compte des caractéristiques des locaux loués

Les bailleresses contestent la prise en compte de la clause d’accession et de l’état des locaux antérieurement aux travaux réalisés par la locataire, au sujet desquels elles observent que la locataire ne produit pas les factures justificatives.

Elles font valoir que, les loyers des locaux à usage de bureaux étant fixés en application des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce, les dispositions de son article L.145-33, ainsi que de ses articles R.145-3 à R.145-8 ne sont pas applicables.

La locataire, exposant que les lieux loués étaient en état médiocre lorqu’elle en a pris possession en juin 2005, demande d’apprécier leur valeur locative en considération de leur état à son entrée dans les lieux, sans tenir compte des travaux réalisés, en application de l’article L.145-33 du code de commerce et notamment de leurs caractéristiques, les éléments de comparaison devant concerner des locaux équivalents, sauf à apporter des corrections en fonction des différences entre les locaux évalués et ceux utilisés comme références.

Elle reproche à l’expert de n’avoir pas suffisamment pris en compte les caractéristiques des locaux au titre des éléments défavorables.

Le bail contient une clause ainsi formulée : «  Le preneur devra laisser en fin de bail, sans indemnité, tous changements ou améliorations qu’il aurait pu apporter aux biens loués, à moins que le bailleur n’exige la remise des lieux loués dans leur état primitif, aux frais du preneur ».

Il convient effectivement de constater que les locaux à usage de bureaux sont évalués en application de l’article L.145-36 du code de commerce, qui ne renvoit pas, comme son article L.145-33, à ses articles R.145-2 à R.145-8.

L’article R.145-11 dudit code, disposition spécifique à l’évaluation des locaux à usage de bureaux visée par l’article L.145-36, ne renvoit qu’à son article R.145-7.

Ainsi, la détermination de la valeur locative de bureaux ne peut donc prendre en compte la totalité des éléments qui constituent les critères de droit commun, tels qu’énoncés par l’article L.145-33 du code de commerce, et dont la consistance est décrite aux articles R.145-2 à R.145-8, soit :

1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Néanmoins, il est constant qu’il convient de prendre en considération les stipulations du bail afférentes à l’accession ; dès lors que celle-ci n’intervient qu’au départ effectif du preneur, les travaux réalisés par la société locataire ne peuvent être pris en considération pour apprécier la valeur locative à la date du renouvellement.

Il n’est pas discuté en l’espèce que les travaux évoqués par la locataire sont visés par la clause d’accession du bail.

Celle-ci, par l’effet de la clause « de nivellement » (la stipulation selon laquelle le bailleur aura le choix entre bénéficier des travaux du preneur sans indemnité ou exiger qu’il rétablisse les lieux loués en leur état primitif), laquelle implique un report de l’accession à la fin des relations contractuelles, empêche le bailleur de se prévaloir de ces travaux, dont il n’a pas encore la propriété, lors du renouvellement du bail.

En outre, l’article R.145-7 du code de commerce dispose que : « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

Dès l’instant où cet article R. 145-7 se réfère à des « locaux équivalent eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 », on ne peut faire abstraction, ni de la situation des locaux au regard de ceux qui sont avancés à titre d’éléments de comparaison, ni davantage des différences présentées par les caractéristiques respectives des locaux analysés.

Ainsi, il convient de procéder à l’évaluation des lieux loués en comparaison avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage en fonction de leur état antérieur aux travaux de la locataire, dont les bailleresses ne sont pas encore devenues propriétaires par accession.

Il est observé à ce sujet qu’il importe peu que la locataire ne produise pas les justificatifs des travaux réalisés, dès lors que leur réalisation est suffisamment démontrée par les éléments fournis à l’expert relatifs à l’état des lieux à l’entrée en jouissance de la locataire, permettant de constater qu’il a été remédié à leur vétusté, que le sous-sol à usage de réserve et annexes a été aménagé en bureaux et locaux sociaux et que le monte-charges y accédant a été remplacé par un monte-personnes.

L’estimation de la valeur locative unitaire

Au vu des éléments de comparaison qu’il a retenus, l’expert judiciaire a retenu des valeurs locatives s’établissant dans une fourchette allant de 400 € à 650 €/m²p/an.

Les bailleresses ne contestent pas la pertinence des références citées par l’expert judiciaire, jugées proches de celles dont elles se prévalaient initialement.

La locataire critique les références visées par l’expert, motif pris ce qu’il ne donne pas toutes les informations permettant de s’assurer qu’elles correspondent bien à des locaux comparables aux locaux expertisés, notant que quatre d’entre elles ne sont pas renseignées quant au type de locaux.

Elle reproche aussi à l’expert de n’avoir pas corrigé les références retenues en considération des caractéristiques dévalorisantes des locaux loués ressortant de l’état des lieux d’entrée du 08 juin 2005 conformément à l’article L.145-33 du code de commerce et notamment le standing moyen de l’immeuble et son état d’usage, l’absence de climatisation, les fenêtres à simple vitrage, l’absence d’ascenseur, les bureaux enterrés au sous-sol aux 9/10èmes, l’absence d’accès aux parties communes de l’immeuble, et la forte présence d’humidité dans le local d’archives en raison d’une canalisation de copropriété apparente.

Elle ajoute qu’elle produit des éléments de référence démontrant que les valeurs de 400 € à 450 €/m² correspondent à des bureaux rénovés et non à des locaux équivalents.

Se prévalant d’une expertise de Monsieur [N] [C], qui a rendu un rapport du 14 février 2022 à sa demande, elle entend voir fixer le prix unitaire des locaux loués à 350/m²/an, sauf pour le sous-sol dont elle demande la fixation à 150 €/m²/an.

Il convient en premier lieu de relever que si l’expert judiciaire n’a pu renseigner le type de bureaux concernés pour quatre des références qu’il a citées, il a mentionné pour neuf des autres éléments de comparaison qu’il s’agissait de bureaux vétustes, un seul portant sur des bureaux rénovés.

En outre, en retenant des valeurs de 425 € à 450 €/m² pour les locaux expertisés, il a de toute évidence retenu des valeurs basses correspondant à des bureaux non rénovés, soit des locaux équivalents.

Concernant le grief tiré d’un défaut de correction des références retenues en considération des caractéristiques dévalorisantes des locaux loués, il est relevé non seulement que la locataire ne peut fonder ses prétentions sur l’article L.145-33 du code de commerce, les caractéristiques des locaux n’étant prises en compte que pour rechercher des éléments de comparaison équivalents, mais que l’expert judiciaire n’a en tout état de cause pas manqué de tenir compte de leur état avant la réalisation des travaux qu’elle a réalisés, ainsi que de la moindre valeur de la partie en sous-sol.

S’agissant des éléments de référence qui selon la locataire démontrent que les valeurs de 400 € à 450 €/m² correspondent à des bureaux rénovés et non à des locaux équivalents, l’expert a expliqué dans ses réponses aux dires qu’elles portent sur des surfaces inférieures à 500m², alors que par leur rareté, des locaux de surfaces comprises entre 500 m² et 1.000m², peuvent afficher des loyers de présentation plus élevés que ceux de surfaces inférieures.

Enfin, le juge des loyers ne saurait fonder sa décision sur les conclusions de Monsieur [C], technicien intervenu à la demande d’une partie, rémunéré par celle-ci et de façon non-contradictoire, pour revoir à la baisse l’estimation de l’expert désigné judiciairement.

Il y a donc lieu de juger que la valeur locative estimée par l’expert judiciaire est pertinente et de la fixer, avant abattements, à 364.500 €/an HT et HC, selon le détail suivant :

Sur la demande d’application d’abattements et de minorations

L’expert judiciaire a proposé d’appliquer :

— un abattement de 2,5 % au titre de la prise en charge par la société preneuse des travaux de mise en conformité,

— une majoration de 5 % au titre de la prise en charge par les consorts bailleurs de l’impôt foncier, de la taxe sur les bureaux et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les bailleresses n’émettent aucune contestation au sujet de l’application de ces correctifs, qui leur sont au demeurant favorables, mais sollicitent des majorations supplémentaires :

— de 5 % au titre d’une clause autorisant la sous-location à l’une de ses filiales,

— de 2,5 % au titre de la clause dispensant la locataire du versement d’un dépôt de garantie de six mois.

La locataire ne conteste pas l’application des minoration et majoration proposées par l’expert mais conteste l’application de majorations supplémentaires réclamée par les bailleresses.

Sur ce point, le juge des loyers observe que l’application de majorations ou de minorations au titre de clauses exorbitantes du bail résulte de la mise en œuvre de l’article R.145-8 du codede commerce, qui dispose notamment que :

« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. »

Or, comme les demanderesses l’ont elles-mêmes souligné dans le cadre des discussions ci-dessus (page 20 de leurs conclusions), ce texte n’a pas vocation à s’appliquer en matière d’estimation de la valeur locative de bureaux, régie par les articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce, lesquels ne le visent pas, contrairement à l’article L.145-33 du même code.

Il convient en conséquence de rejeter toutes les demandes de minorations et majorations de loyer en considération des clauses exorbitantes du bail.

Sur la demande d’application d’un abattement temporaire lié à la crise sanitaire

La locataire demande l’application d’un abattement temporaire de 20 % du loyer pendant la crise sanitaire, comme l’a proposé l’expert [C], intervenu à sa demande, en raison du fort impact de cette crise sur le marché locatif des bureaux.

Les bailleresses lui opposent que :

— elle n’exerce pas d’activité de négoce dans les lieux loués, à usage exclusif de bureaux, de sorte que la crise sanitaire n’a pas eu de répercussion sur les activités autorisées par le bail,

— l’expert judiciaire qui a décrit le contexte économique global en 2020 dans son rapport n’a pas jugé utile d’appliquer un abattement complémentaire à ceux déjà pratiqués,

— il n’appartient pas au juge des loyers d’accorder des abattements provisoires mais de fixer le loyer du bail renouvelé pour les neuf prochaines années,

— la jurisprudence rejette les demandes d’abattement au titre de la crise sanitaire.

Il convient effectivement de constater que non seulement les pouvoirs du juge des loyers sont limités à la fixation du loyer d’un bail renouvelé pour les neufs prochaines années, de sorte qu’il ne peut fixer des abattements sur des périodes données, mais qu’en tout état de cause, il n’est pas justifié que la crise sanitaire a eu un impact sur la valeur locative des lieux loués au-delà des évolutions du marché immobilier déjà prises en compte par l’expert judiciaire.

La demande d’abattement temporaire de 20 % sera donc rejetée.

Sur le loyer du bail renouvelé

En conséquence, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé à 364.500 €/an HT et HC à compter du 1er juillet 2020.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, le différentiel entre le loyer ainsi fixé et le loyer provisionnel payé par la locataire au cours de l’instance produira, à compter de l’assignation du 28 décembre 2021, intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité.

En vertu de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

Il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers, limitées à la seule fixation du prix du bail renouvelé, de se prononcer sur la date à prendre en considération pour l’application de la clause d’indexation.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de juger que la présente décision constitue un titre exécutoire au sens des dispositions du code des procédures civiles d’exécution, cet effet résultant de plein droit de celles-ci.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise judiciaire.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre Mesdames [W] [H] épouse [X], [Y] [X] et [O] [X] d’une part, la S.A. SOCIÉTÉ NATIONALE DES CHEMINS DE FER d’autre part, portant sur des locaux à usage de bureaux sis [Adresse 3] à [Localité 14], à la somme de trois-cent-soixante-quatre-mille-cinq-cents euros (364.500 €) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2020 ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er juillet 2020 portera intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2021 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

DIT que les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens qu’elle a exposés, sauf les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [B] [D] qui seront supportés par moitié entre elles ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13], le 10 avril 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA