Tribunal Judiciaire de Créteil, 5e chambre, 15 juillet 2025, n° 23/06535

TJ Créteil 15 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de levée des réserves par le vendeur
La cour a estimé que la société COGEDIM PARIS METROPOLE n'étant pas une entreprise de construction, elle se trouve dans l'incapacité technique d'effectuer les travaux réparatoires demandés.
Accepté
Responsabilité contractuelle pour retard de livraison
La cour a constaté que le retard de livraison était en partie imputable à la société COGEDIM PARIS METROPOLE, entraînant un préjudice pour le demandeur.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé équitable d'indemniser le demandeur pour ses frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Créteil, 5e ch., 15 juil. 2025, n° 23/06535
Numéro(s) :	23/06535
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Adélia DRATWINSKYJGérard PERRIN
Parties :	S.N.C. COGEDIM PARIS METROPOLE

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 15 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/06535 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UTTE

AFFAIRE : [W] [U] C/ S.N.C. COGEDIM PARIS METROPOLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

5ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Judtih COLOMBAT-SULTAN, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [U]

Né le 10 Novembre 1982 à BOURBON L’ARCHAMBAULT

demeurant 112, Rue Anselme Rondenay -94400 VITRY SUR SEINE

représenté par Maître Adélia DRATWINSKYJ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : C 110

DEFENDERESSE

S.N.C. COGEDIM PARIS METROPOLE

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 319 293 916

dont le siège social est sis 87, Rue de Richelieu – 75002 PARIS

représentée par Maître Gérard PERRIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : R209

*****

Clôture prononcée le : 13 Mai 2025

Débats tenus à l’audience du : 13 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 15 Juillet 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 15 Juillet 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 7 octobre 2019, M. [W] [U] a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société COGEDIM PARIS METROPOLE les lots n°37 et 102, correspondant à un appartement et un emplacement de stationnement, au sein de l’immeuble sis 10-16 rue Watteau à VITRY-SUR-SEINE (94400).

La livraison est intervenue le 6 octobre 2022, avec réserves.

Se plaignant de l’absence de levée des réserves, M. [W] [U] a, par exploit de commissaire de justice du 5 octobre 2023, assigné devant ce tribunal la société COGEDIM PARIS METROPOLE en indemnisation de ses préjudices.

Dans ses conclusions signifiées le 6 février 2025, M. [W] [U] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1792-6, 1642-1, 1231-1 et 1611 du code civil, de:

— condamner la société COGEDIM PARIS METROPOLE à lever les réserves suivantes dans un délai de quinze jours à compter du jugement à venir, puis sous astreinte de 500€ par jour de retard :

* l’absence de mesure et d’affichage dans le logement des consommations de chauffage, d’eau chaude, d’éclairage et prises électriques, conformément à la règlement RT2012,

* l’emplacement du double interrupteur dans la salle de bain directement à droite de l’entrée, enfermé dans un espace trop réduit et donc très difficilement accessible par une personne en situation de handicap,

* des dysfonctionnements sur le chauffage, certains radiateurs étant froids malgré la mise en service du chauffage,

— condamner la société COGEDIM PARIS METROPOLE à payer à Monsieur [W] [U] les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation :

* 9.722,21€ à titre de dommages et intérêts,

* 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société COGEDIM PARIS METROPOLE aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 février 2025, la société COGEDIM PARIS METROPOLE demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1231-1, de:

— débouter Monsieur [J][U] de ses demandes formées à l’encontre de la SNC COGEDIM PARIS METROPOLE au titre des retards de livraison allégués,

— débouter Monsieur [J][U] de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la SNC COGEDIM PARIS METROPOLE,

— condamner Monsieur [J][U] ou à verser à la SNC COGEDIM PARIS METROPOLE la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Gérard PERRIN conformément aux dispositions de l’article 699 dudit Code.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 13 mai 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025 et mise en délibéré au 13 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation à procéder à la levée des réserves:

Aux termes de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il en résulte que l’acquéreur est recevable, pendant un an à compter de la réception des travaux ou un mois après la prise de possession des ouvrages, à intenter contre le vendeur une action en garantie des vices et défauts de conformité apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession.

Il sera rappelé que cette garantie concerne les vices apparents lors de la prise de possession et figurant sur le procès-verbal de remise des clés, les vices dénoncés au vendeur dans le mois qui suit cette prise de possession et les vices apparus et dénoncés dans l’année à compter de la prise de possession.

L’article 1221 du code civil précise que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, M. [U] sollicite la levée des réserves suivantes:

— l’absence de mesure et d’affichage dans le logement des consommations de chauffage, d’eau chaude, d’éclairage et prises électriques, conformément à la règlement RT2012,

— l’emplacement du double interrupteur dans la salle de bain directement à droite de l’entrée, enfermé dans un espace trop réduit et donc très difficilement accessible par une personne en situation de handicap,

— les dysfonctionnements sur le chauffage, certains radiateurs étant froids malgré la mise en service du chauffage.

Ces réserves sont expressément mentionnées dans la lettre recommandée avec accusé de réception envoyée par M. [U] à la société COGEDIM PARIS METROPOLE le 2 novembre 2022, soit moins d’un mois après la livraison du bien, intervenue le 6 octobre 2022.

Aussi, le constat établi par Maître [I] [R] le 20 mars 2023 indique que: « par ailleurs, le requérant me demande de constater deux éléments: le fait que l’interrupteur au niveau de la salle de bain directement à droite de l’entrée est enfermé dans un espace trop réduit pour une personne en situation de handicap et enfin, sur le tableau électrique, il manque RT2012 qui sont obligatoires dans les constructions récente selon le requérant ».

Il y a donc lieu de considérer que les réserves liées à l’absence de mesure et d’affichage dans le logement des consommations de chauffage, d’eau chaude, d’éclairage et prises électriques et à l’emplacement du double interrupteur dans la salle de bain directement à droite de l’entrée n’ont pas été levées.

Néanmoins, en application de l’article1221 du code civil,le juge n’est pas tenu de faire droit aux demandes tendant à une condamnation en nature si le constructeur refuse de procéder aux travaux de remise en état ou s’il se trouve en incapacité technique ou juridique de le faire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société COGEDIM PARIS METROPOLE n’est pas une entreprise de construction, de sorte qu’elle se trouve dans l’incapacité technique d’effectuer les travaux réparatoires.

M. [U] sera donc débouté de sa demande.

Sur la demande en dommages-intérêts:

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1218 du même code précise q’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

L’engagement de la responsabilité contractuelle nécessite la démonstration d’un manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, l’acte de vente stipule en p. 29 que: « le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 30 décembre 2021 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ».

Il est précisé que: "pour l’application sont notamment considérées comme cause légitime de report du délai de livraison les évènements suivants:

— les intempéries suivant le tableau climatologique mensuel publié par la station météorologique localement compétente selon décompte établi par le maître d’oeuvre,

— les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes, mouvements de rue ou accidents de chantier,

— les anomalies du sous-sol inconnues par le vendeur au jour de la mise en vente de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-oeuvres d’immeubles avoisinants ou des travaux non programmés sous les bâtiments destinés à être démolis

(…).

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’acquéreur par une lettre du maitre d’oeuvre"

Il n’est pas contesté que la livraison de l’immeuble est intervenue le 6 octobre 2022, soit neuf mois et sept jours après la date contractuellement convenue.

La société COGEDIM PARIS METROPOLE soutient que ce retard est justifié par des causes légitimes, à savoir la survenue d’intempéries, l’épidémie de Covid 19 et la découverte d’anomalies dans le sous-sol.

En premier lieu, l’attestation établie par la société FD2M CONSEIL, maître d’oeuvre, démontre que le cumulé des intempéries s’est élevé à 73 jours ouvrés entre les mois de juin 2019 et juin 2022.

Toutefois, les jours d’intempéries antérieurs au 7 octobre 2019, date d’acquisition du bien, ne peuvent être considérés comme une cause légitime du retard dans la livraison du bien, en ce que ce retard déjà certain aurait dû être mentionné dans l’acte de vente.

En tout état de cause, ce document n’indique pas que lesdits intempéries ont causé un retard dans la livraison du bien, ce d’autant que l’incidence des intempéries sur l’exécution du chantier dépend de l’état d’avancement des travaux.

Il n’y a donc pas lieu de considérer que les 73 jours d’intempéries survenus entre juin 2019 et 2022 constituent une cause légitime du retard dans la livraison du bien.

En deuxième lieu, il résulte de l’attestation établie par la société FD2M CONSEIL que le chantier a été interrompu entre le 20 mars 2020 et le 22 juin 2022, soit durant 59 jours, en raison du confinement ordonné dans le cadre de l’épidémie du Covid 19.

Le courriel de [O] [E], de la société COGEDIM PARIS METROPOLE, en date du 31 juillet 2020, indiquant que le chantier a repris fin mai 2020, ne suffit pas à remettre en cause l’attestation ci-dessus mentionnée, qui précise qu’une intervention géotechnique a eu lieu les 11 et 12 mai 2020.

Si l’épidémie de Covid 19 ne constitue pas en soit un cas de force majeure dans l’exécution des contrats, il est en l’espèce démontré par l’attestation du maître d’oeuvre et l’arrêté du maire du VITRY-SUR-SEINE en date du 17 avril 2020 interdisant la reprise des travaux de chantier public et privés, que cet évènement, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat, a empêché l’exécution de son obligation par le débiteur.

Il y a donc lieu de retenir que l’interruption du chantier durant 59 jours du fait de l’épidémie du Covid 19 contitue une cause légitime de retard de livraison du bien.

En troisième lieu, il ressort de l’attestation établie par la société FD2M CONSEIL que des campagnes de comblement de vide par injections successives ont été réalisées du 16 décembre 2019 au 11 mars 2020 afin d’obtenir les caractéristiques mécaniques nécessaires sous les appuis des bâtiments, générant un retard 61 jours ouvrés dans l’exécution des travaux.

A cet égard, le contrat de vente conclu entre M. [U] et la société COGEDIM PARIS METROPOLE, en p. 58:

— reprend le rapport établi par SEMOFI le 5 décembre 2016, aux termes duquel : « un confortement de la carrière souterraine est nécessaire et cela préalablement à la réalisation du projet. Compte-tenu du projet et des résultats des investigations résumées ci-dessus, celui-ci pourra consister en un confortement par injections au droit de la parcelle impactée par le projet et les carrières souterraines et cela suivant les caractérisiques des documents règlementaires en vigueur »,

— indique que SADEV 94, précédent propriétaire du bien, a fait exécuter des travaux de confortation de carrières par injection gravitaire et clavage nécessaires afin de rendre les biens compatibles, sur le plan de la stabilité du sol, avec l’usage prévu au programme de construction de l’acquéreur,

— mentionne que suite à ces travaux, un rapport de contrôle d’injection en date du 8 octobre 2018 effectué par GEOLIA, est joint au présent contrat.

Or, aux termes des conclusions de ce rapport: « il apparaît que les travaux d’injection ont atteint leurs objectifs et que les anciennes carrières souterraines ont correctement été injectées et l’ancien puit correctement traité. Il apparaît donc que les travaux d’injection réalisés sont conformes à la Notice Technique de l’IGC du 6 janvier 2003 et qu’il n’y a pas lieu de procéder à des compléments d’injection ».

Au vu de ce dernier rapport, annexé à l’acte de vente, il y a lieu de considérer que la société COGEDIM PARIS METROPOLE n’avait pas connaissance de la présence d’anomalies du sous-sol nécessitant la réalisation des travaux supplémentaires non programmés.

Il y a donc lieu de retenir que les campagnes de comblement de vide réalisées du 16 décembre 2019 au 11 mars 2020, soit durant 61 jours, constituent une cause légitime de retard de livraison du bien.

Par conséquent, sur les neuf mois et sept jours de retard dans la livraison du bien, 112 jours sont justifiés par une cause légitime et 168 jours, soit cinq mois et demi, sont imputables à la société COGEDIM PARIS METROPOLE.

M. [U] verse à la procédure une quittance de loyer d’un montant de 945 euros ainsi que le tableau d’amortissement de son prêt consenti par la Caisse d’Epargne.

Il est donc établi que le retard de livraison imputable à la société COGEDIM PARIS METROPOLE a empêché le demandeur de mettre son bien en location durant cinq mois et demi, de sorte qu’il lui a causé un préjudice de 5.197,5 euros.

La société COGEDIM PARIS METROPOLE sera donc condamnée à verser à M. [W] [U] la somme de 5.197,5 euros de dommages-intérêts au titre du retard dans la livraison de son bien.

M. [U] sera débouté du surplus de sa demande.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

En revanche, il n’existe pas de lien de causalité entre le retard de livraison du bien et le paiment d’intérêts intercalaires entre le mois de janvier et le mois de septembre 2022, qui auraient été dûs nonobstant ce retard.

La demande de M. [U] au titre du paiement des intérêts intercalaires sera donc rejetée.

Sur les autres demandes :

L’équité commande d’indemniser M. [U] de ses frais irrépétibles et de condamner la société COGEDIM PARIS METROPOLE à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la société COGEDIM PARIS METROPOLE sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe:

DÉBOUTE M. [W] [U] de sa demande de condamnation de la société COGEDIM PARIS METROPOLE à lever, dans un délai de quinze jours à compter du jugement à venir, puis sous astreinte de 500€ par jour de retard, les réserves suivantes:

— l’absence de mesure et d’affichage dans le logement des consommations de chauffage, d’eau chaude, d’éclairage et prises électriques, conformément à la règlement RT2012,

— des dysfonctionnements sur le chauffage, certains radiateurs étant froids malgré la mise en service du chauffage,

CONDAMNE la société COGEDIM PARIS METROPOLE à verser à M. [W] [U] la somme de 5.197,5 euros de dommages-intérêts au titre du retard de livraison du bien;

ORDONNE la capitalisation des intérêts;

DÉBOUTE M. [W] [U] du surplus de sa demande;

CONDAMNE la société COGEDIM PARIS METROPOLE à verser à M. [W] [U] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M la société COGEDIM PARIS METROPOLE aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE QUINZE JUILLET

LE GREFFIER LE PRESIDENT