MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 04 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01355 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VLLJ

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A.S. MENDES ASSET C/ S.A.R.L. THE NEW SCHOTTY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. MENDES ASSET, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 878 028 703, dont le siège social est sis 33 Avenue Pierre Mendès-France – 75013 PARIS

représentée par M^e Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0872

DEFENDERESSE

S.A.R.L. THE NEW SCHOTTY, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 850 725 003, dont le siège social est sis 6 Cité Pasteur – 94800 VILLEJUIF et dans les lieux loués sis LE KABE 111-113 avenue de Fontainebleau – 94270 LE KREMLIN BICETRE

représentée par M^e Katia SAIDOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0043

Débats tenus à l’audience du : 30 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 juillet 2019, la S.A. CNP ASSURANCES a donné à bail commercial à la S.A.R.L. THE NEW SCHOTTY des locaux situés 111 avenue de Fontainebleau au KREMLIN BICETRE (94270), moyennant un loyer annuel de 20 400,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte du 18 novembre 2019, la S.A. CNP ASSURANCES a vendu le bien loué à la S.A.S. MENDES ASSET.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, la S.A.S. MENDES ASSET a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la S.A.R.L. THE NEW SCHOTTY pour une somme de 30 430,59 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, la S.A.S. MENDES ASSET a fait assigner la S.A.R.L. THE NEW SCHOTTY devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. THE NEW SCHOTTY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, et ce en garantie des sommes dues,

– condamner la S.A.R.L. THE NEW SCHOTTY au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges et des taxes, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs,

– condamner la S.A.R.L. THE NEW SCHOTTY à payer à la S.A.S. MENDES ASSET la somme provisionnelle de 22 098,63 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024,

– condamner la S.A.R.L. THE NEW SCHOTTY au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2025.

Vu les conclusions soutenues par la S.A.S. MENDES ASSET, actualisant la dette locative à la somme de 3 745,18 € et sollicitant le rejet des demandes de la S.A.R.L. THE NEW SCHOTTY ;

Vu les conclusions soutenues par la S.A.R.L. THE NEW SCHOTTY, aux termes desquelles elle demande au juge de :

– constater que la S.A.S. MENDES ASSET n’a pas respecté son obligation légale et contractuelle d’information relative aux charges,

– constater que la somme de 1 415,86 € correspondant aux charges contestées n’a pas été justifiée,

– ordonner que la somme de 1 415,86 € correspondant aux charges contestées soit déduite des sommes dues, et en conséquence,

– constater que la dette de loyer, charges et accessoires s’est élevée en réalité à la somme de 5 935,30 € et non 7 351,16 €,

– constater que la S.A.R.L. THE NEW SCHOTTY est à jour de ses loyers, charges et accessoires,

A titre subsidiaire:

– condamner le bailleur à justifier dans un délai raisonnable les charges contestées,

– suspendre l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial si la somme de 1 415,86 € était justifiée,

– accorder à la S.A.R.L. THE NEW SCHOTTY un délai de paiement de deux mois à compter de la production du justificatif pour s’en acquitter,

En tout état de cause :

– débouter la S.A.S. MENDES ASSET de l’intégralité de ses demandes,

– condamner la S.A.S. MENDES ASSET à la somme de 5 000,00 € au titre de la mauvaise foi du bailleur dans la conduite de la relation contractuelle,

– condamner la S.A.S. MENDES ASSET à la somme de 2 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. MENDES ASSET aux entiers dépens.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Au cas présent, il existe une contestation sérieuse sur la régularité du commandement, délivré pour mise en demeure de paiement de la somme de 30 430,59 € au titre de l’arriéré locatif arêté au 4 décembre 2023.

En effet, la S.A.R.L. THE NEW SCHOTTY conteste avoir été destinataire des avis de régulation de charges, alors qu’il ressort de l’article L.145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ; que cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire ; qu’en cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Si le bailleur verse au débat les décomptes individuels de charges, il n’apporte nullement la preuve qu’ils ont été envoyés à la S.A.R.L. THE NEW SCHOTTY, de sorte qu’il ne justifie pas de ce que celle-ci a été mise en mesure de vérifier les causes du commandement.

Dès lors, le juge des référés ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, il apparaît que la dette locative a été réglée dès réception des justificatifs.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes qui en découlent, y compris sur la demande de paiement provisionnelle qui souffre ainsi d’une contestation sérieuse, au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

La demande de dommage et intérêts accessoire sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’équité commande de laisser à la charge de la S.A.S. MENDES ASSET la charge des dépens de la présente procédure et de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

CONDAMNONS la S.A.S. MENDES ASSET aux entiers dépens ;

REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 4 mars 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS