RÉFÉRÉ

Min N° 25/00313

N° RG 25/00464 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD66G

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 18 Novembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN,greffière, est venue à l’audience en référé la cause suivante le 14 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [M] [G]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître MIRABEL-DE CUYPER Adeline, avocat au Barreau de Meaux

Madame [W] [K] [S] épouse [G]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître MIRABEL-DE CUYPER Adeline, avocat au Barreau de Meaux

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [F] épouse [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 mars 2022 avec prise d’effet au 28 mars 2022,, M. [X] [G] et Mme [W] [S] épouse [G] ont donné à bail à M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 6], comportant un emplacement de stationnement situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 1 040 euros pour le logement et 100 euros pour l’emplacement de stationnement, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, M. [X] [G] et Mme [W] [S] épouse [G] ont fait signifier à M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] un commandement de payer la somme principale de 8 600 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 avril 2025, M. [X] [G] et Mme [W] [S] épouse [G] ont fait assigner M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;

— ordonner en conséquence l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— autoriser en cas d’expulsion les requérants à faire remiser les effets mobiliers des locataires dans tel garde-meuble de leur choix aux frais, risques et périls de ces derniers ;

— condamner à titre provisionnel M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] à leur payer la somme de 10 250 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 8 600 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner à titre provisionnel M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail le 20 mars 2024 et jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— autoriser les requérants à indexer l’indemnité d’occupation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail et les autoriser à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locative au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, soustraction faite de l’indemnité équivalente aux provisions ;

— condamner les défendeurs à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les défendeurs aux dépens de l’instance, en ce compris : le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024, le coût de sa dénonciation à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture, et le coût de la signification de la présence décision ainsi que les frais nécessaires à l’expulsion.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 30 avril 2025.

Appelée à l’audience du 8 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande de de M. [E] [I] afin de lui permettre de débloquer le montant de la totalité de la dette et de solder l’arriéré, le magistrat ayant accordé un « premier et ultime renvoi ». Ce dernier avait préciser percevoir la somme de 1 900 au titre de ses ressources mais avait indiqué être en arrêt de travail, et sa femme la somme de 1 400 euros.

Par courriel reçu au greffe le 13 octobre 2025, M. [E] [I] a sollicité un report de l’audience prévue le 14 octobre 2025 en raison d’un blocage de dos, sans justificatifs joints.

A l’audience du 14 octobre 2025, l’affaire a été retenue.

M. [X] [G] et Mme [W] [S] épouse [G], représentés par leur conseil, ont actualisé leur demande en paiement à la somme de 22 150 euros, arrêtée au 1er octobre 2025, loyer du mois d’octobre inclus. Ils ont maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation.

1/6

Ils ont précisé que les locataires leur avaient indiqué que Mme [N] [F] percevrait la somme de 1 800 euros au titre de ses revenus et M. [E] [I] la somme de 2 200 euros. Au soutien de leurs demandes, ils ont invoqué l’application des articles 1728 et 1224 du code civil, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire, 1231-6 concernant leur demande au titre des intérêts et 1241 s’agissant de leur demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, outre le principe de la réparation intégrale du préjudice, ainsi que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 sur les charges locatives à prévoir.

Régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Par courriel reçu au greffe le 17 octobre 2025, M. [E] [I] a sollicité l’octroi d’un délai de grâce sur le fondement des articles L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution le plus long possible ou la suspension de toute mesure d’expulsion pour permettre à sa famille de se stabiliser, de poursuivre les soins médicaux et de trouver un logement convenable pour ses enfants.

Il joint a son courriel un justificatif d’arrêt de travail le concernant entre le 1er septembre 2025 et le 31 octobre 2025. Il a précisé avoir trois enfants nés en 2016 et 2017 (deux jumeaux) et a indiqué que son épouse était également en accident du travail. Il déclarait joindre également à son courriel une copie de son livret de famille, des justificatifs de revenus et attestations sociales et des « documents prouvant vos démarches de relogement ou de régularisation ». Seule était parvenue au greffe la copie du livret de famille.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I], régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes de M. [E] [I] formulées par courrier postérieurement à l’audience

Selon l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. L’article 16 du même code prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’article 135 du même code permet au juge d’écarter des débats les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En outre, en application de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Selon les articles 446-1 et 446-2 du code de procédure civile, applicables à la procédure orale, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Lorsqu’une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience. Lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d’accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces.

2/6

Cet article ajoute que le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

Enfin, l’article 832 du code de procédure civile permet à une partie de former par courrier remis ou adressé au greffe la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l’appui de sa demande sont jointes à son courrier. La demande est communiquée aux autres parties, à l’audience, par le juge, sauf la faculté pour ce dernier de la leur faire notifier par le greffier, accompagnée des pièces jointes, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. L’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience, conformément au second alinéa de l’article 446-1. Dans ce cas, le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées.

En l’espèce, M. [E] [I] produit en cours de délibéré, sans y avoir été autorisé, un écrit dans lequel il formule une demande de suspension de la clause résolutoire ainsi qu’une demande de délai de grâce sur le fondement de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution. Il justifie son absence ayant eu lieu quelques jours avant par la production d’une photographie de son arrêt maladie, prévu sur une période de deux mois (début septembre – fin octobre 2025), sans autre justificatif notamment relatif à la nature de l’infection dont il souffre et de nature à excuser son absence.

Or, un précédent renvoi avait été accordé à sa demande à l’audience du 8 juillet 2025 et il lui avait été indiqué qu’il s’agissait de l’ultime renvoi et M. [E] [I] n’avait nullement été autorisé à formuler ses prétentions par écrit.

En outre, s’il est possible de saisir le juge d’une demande de délais de paiement par courrier, c’est à la condition que cette demande soit formée avant l’audience dans le respect du contradictoire, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Ainsi, les demandes formulées par écrit et postérieurement à l’audience par M. [E] [I] sont irrecevables.

De même, il y a lieu d’écarter des débats les documents produits par M. [E] [I] au soutien de son écrit, ces derniers ayant été produits postérieurement à l’audience et n’ayant pas été communiqué contradictoirement aux demandeurs.

Sur la saisine du juge des référés

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le défaut de paiement des loyers allégué par le bailleur constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 suscité.

Il y a donc lieu à référé.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. [X] [G] et Mme [W] [S] épouse [G] versent aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 28 mars 2022 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 19 janvier 2024;

— le décompte de la créance arrêté au mois d’octobre inclus.

3/6

Selon ce dernier décompte, M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] restent devoir à M. [X] [G] et Mme [W] [S] épouse [G] la somme de 22 150 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er octobre 2025, échéance du mois d’octobre incluse.

M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, n’ayant pas comparu.

Il convient par conséquent de les condamner à payer à M. [X] [G] et Mme [W] [S] épouse [G], à titre provisionnel, la somme de 22 150 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2025 échéance du mois d’octobre incluse.

Comme demandé, M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] seront condamnés à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 8 600 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] 30 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, M. [X] [G] et Mme [W] [S] épouse [G], bailleurs personnes physiques, ne sont pas soumis à l’obligation de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative préalablement à la délivrance de l’assignation à peine d’irrecevabilité de leur demande prévue par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, M. [X] [G] et Mme [W] [S] épouse [G] justifient avoir régulièrement signifié le 19 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 8 600 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mars 2024.

Les locataires étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Les demandes relatives aux meubles présent dans les lieux seront donc rejetées.

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Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 mars 2024. En conséquence, M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] au paiement mensuel de celle-ci. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 20 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’octobre inclus. Elle est révisable dans les mêmes conditions que le loyer. Ainsi, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 demeure applicable.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] échouent à l’instance. Il convient donc de les condamner aux dépens, en ce compris notamment les frais de signification du commandement de payer du 19 janvier 2024 et de la notification de l’assignation à la préfecture. Les demandeurs ne justifient pas d’avoir dénoncé le commandement de payer à la CCAPEX.

Sur la demande relative à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I], qui échouent à l’instance, seront condamnés à payer à M. [X] [G] et Mme [W] [S] épouse [G] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 900 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS irrecevable la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par écrit postérieurement à l’audience par M. [E] [I] ;

DECLARONS irrecevable la demande de délai de grâce formée par écrit et postérieurement à l’audience par M. [E] [I] ;

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ECARTONS des débats les documents produits par M. [E] [I] au soutien de son courriel du 17 octobre 2025 reçu au greffe du tribunal postérieurement à l’audience ;

DECLARONS recevable la demande de M. [X] [G] et Mme [W] [S] épouse [G] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 mars 2022 entre M. [X] [G] et Mme [W] [S] épouse [G] d’une part, et M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 20 mars 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

DISONS M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] occupants sans droit ni titre depuis le 20 mars 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de séquestration des meubles ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] à payer, à titre provisionnel, à M. [X] [G] et Mme [W] [S] épouse [G] la somme de 22 150 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er octobre 2025 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 sur la somme de 8 600 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNONS M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] à payer à M. M. [X] [G] et Mme [W] [S] épouse [G], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELONS que cette indemnité d’occupation est révisable dans les mêmes conditions que le loyer ;

RAPPELONS que les dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 sur les conditions d’exigibilité des charges demeurent applicables ;

CONDAMNONS M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 19 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture ;

CONDAMNONS M. [E] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] à payer à M. [X] [G] et Mme [W] [S] épouse [G] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière La juge

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