MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 14 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01402 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VLBC

CODE NAC : 30F – 0A

AFFAIRE : COMMUNE DE [Localité 12] C/ S.A.R.L. NEW DELICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 12]

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Mathieu NOËL, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E1644

DEFENDERESSE

S. A. R. L. NEW DELICE

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 792 490 151

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Dahbia CHALAL- FERTANE, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D1593

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Débats tenus à l’audience du : 26 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 14 Janvier 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025

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Par un bail commercial sous seing privé en date du 21 avril 2011, Madame [L] [S] a donné à bail à usage commercial à la SARL [Localité 8] POINT P|ZZA, un local situé au [Adresse 4]), d’une superficie de 56 m2 et d’un loyer annuel de 9600 euros payable, taxes et charges en sus, pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er mai 2011 et se terminant le 30 avril 2020.

Par acte du 15 juin 2012, la SARL [Localité 8] POINT P|ZZA a cédé le fonds de commerce à la S.A.R.L. NEW DELICE, dont le gérant est Monsieur [R] [Y].

Par un arrêté n° 2023-04-4208G en date du 27 avril 2023, la commune de [Localité 12] a exercé son droit de préemption sur ledit local.

Aux termes d’un acte notarié en date du 6 juillet 2023, la commune de [Localité 12] est devenue propriétaire du local.

Par acte d’huissier du 6 décembre 2023, la Commune de [Localité 12] a fait signifier à la S.A.R.L. NEW DELICE un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction pour le 30 juin 2024.

Vu l’assignation en référé délivrée le 14 août 2024 à la S.A.R.L. NEW DELICE à la demande de la Commune de Villiers-sur-Marne, devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de CRÉTEIL aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise avec mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle la S.A.R.L. NEW DELICE pourrait prétendre et sur le montant de l’indemnité d’occupation due par elle depuis le 30 juin 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024.

Vu les conclusions déposées et soutenues par la S.A.R.L. NEW DELICE sollicitant la nullité du congé à titre principal tout en formulant des protestations et réserves à titre subsidiaire ;

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu de l’article L 145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction , et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité ; en outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L 145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à libération des locaux ; le principe des indemnités d’éviction et d’occupation ainsi dues réciproquement n’est pas discuté entre les parties.

La S.A.R.L. NEW DELICE conteste la validité du congé avec refus de renouvellement et soutient que la Commune de [Localité 12] ne justifie pas d’un motif légitime à sa demande d’expertise.

Toutefois, il convient de constater à l’examen des pièces produites et notamment des échanges de courrier intervenus entre les parties, d’une part celui daté du 23 juillet 2024 adressé par la Commune de [Localité 12] et d’autre part du courrier de réponse de Monsieur [R] [Y], que de multiples tentatives de rapprochement sont intervenues pour fixer les conditions du congé et la détermination de l’indemnité d’éviction. Sur la base du rapport d’expertise amiable établi par le cabinet d’expertise immobilière LAMY EVOLUTION, en date du 8 février 2024, l’indemnité d’éviction devant être versée à la la S.A.R.L. NEW DELICE a été évaluée à la somme de 45 000 € comprenant une indemnité principale de 26 000 € et une indemnité secondaire de 18 935 €. Cependant, compte tenu de la position adoptée par la S.A.R.L. NEW DELICE, la Commune de [Localité 12] justifie d’un motif légitime pour solliciter une mesure d’expertise qui peut être ordonnée quand bien même dans le cadre d’une procédure de contestation du congé, ce qui par ailleurs n’est pas justifié.

Le juge des référés n’a en aucun cas à se prononcer sur la régularité et/ou le bien fondé ni des congés ni des sommations, compétences qui appartiennent au juge du fond.

Il résulte de ce qui précède que la mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La mesure étant ordonnée dans l’intérêt de la partie demanderesse, celle-ci devra avancer la provision à consigner pour les frais d’expertise et supporter la charge des dépens de la présente instance en référé.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

ORDONNONS une mesure d’expertise.

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [X] [K]

Cabinet [Localité 7]-GABORIT & [X]

[Adresse 2]

Tél. : 01 40 71 01 70

[Courriel 10]

[Courriel 11]

www.mgg-experts.com

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, le local de la S.A.R.L. NEW DELICE sis [Adresse 3] àVilliers-sur-Marne [Localité 1], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1 juillet 2024 jusqu’à leur libération effective,

*à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicable à la date d’effet du congé,

FIXONS à la somme de 3 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie de ce tribunal dans le mois de l’avis de consignation adressé par le greffe,

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées).

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

DISONS que les dépens resteront à la charge de la Commune de [Localité 12] ;

DÉBOUTONS la S.A.R.L. NEW DELICE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 14 janvier 2025 .

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES