MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01757 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VR4Q

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. du 9 Boulevard de la Liberté C/ Société ISAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. DU 9 BOULEVARD DE LA LIBERTÉ

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 382 617 645

dont le siège social est sis 9 boulevard de la Liberté – 94170 LE PERREUX SUR MARNE

représentée par Maître Christophe BORÉ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC19

DEFENDERESSE

S. A. S. ISAR

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 918 346 297

dont le siège social est sis 9 boulevard de la Liberté – 94170 LE PERREUX-SUR-MARNE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 11 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte non daté avec effet au 5 novembre 2020, la S.C.I. DU 9 BOULEVARD DE LA LIBERTE a donné à bail commercial à la S.A.S.U. MAISON DES SAVEURS des locaux situés 9 boulevard de la Liberté à LE PERREUX SUR MARNE (94170), moyennant un loyer annuel de 24 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, à terme échu.

Par acte du 18 décembre 2020, la S.A.S.U. MAISON DES SAVEURS a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. ISAR, y compris le droit au bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, la S.C.I. DU 9 BOULEVARD DE LA LIBERTE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la S.A.S. ISAR pour une somme de 19 523,88 € au titre de l’arriéré locatif au 30 août 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la S.C.I. DU 9 BOULEVARD DE LA LIBERTE a fait assigner la S.A.S. ISAR devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– déclarer la S.A.S. ISAR occupante sans droit ni titre des locaux donnée à bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. ISAR et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

– condamner la S.A.S. ISAR à payer à la S.C.I. DU 9 BOULEVARD DE LA LIBERTE la somme provisionnelle de 16 206,34 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sous réserve du montant de l’indemnité d’occupation,

– condamner la S.A.S. ISAR au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, majoré de 30 % à compter du 5 octobre 2024 jusqu’à la libération des locaux,

– condamner la S.A.S. ISAR au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

– rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 11 février 2025, la S.C.I. DU 9 BOULEVARD DE LA LIBERTE , comparant en personne, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, la S.A.S. ISAR n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. DU 9 BOULEVARD DE LA LIBERTE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 19 523,88 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 6 octobre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. ISAR et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. ISAR depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, il n’y a pas lieu de faire droit à la majoration de 30 % sollicitée par le bailleur. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. DU 9 BOULEVARD DE LA LIBERTE , l’obligation de la S.A.S. ISAR au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 6 novembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 16 206,34 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. ISAR, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance au sens du texte précité, la S.A.S. ISAR supportera la charge des dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. ISAR ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. DU 9 BOULEVARD DE LA LIBERTE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 octobre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. ISAR et de tout occupant de son chef des lieux situés 9 boulevard de la Liberté à LE PERREUX SUR MARNE (94170) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. ISAR, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. ISAR à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. ISAR à payer à la S.C.I. DU 9 BOULEVARD DE LA LIBERTE la somme de 16 206,34 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024,

CONDAMNONS la S.A.S. ISAR aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S. ISAR à payer à la S.C.I. DU 9 BOULEVARD DE LA LIBERTE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 18 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,