MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 15 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00327 – N° Portalis DB3T-W-B7I-UXLZ

AFFAIRE : LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 118 RUE DE PARIS – 94190 VILLENEUVE ST GEORGES C/ [G] [Z], [X] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

5ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 118 RUE DE PARIS – 94190 VILLENEUVE ST GEORGES

Représenté par son Syndic,Monsieur [E] [H]

domicilié 34, Rue de la Forêt – 91860 EPINAY-SOUS-SENART

représenté par Maître Christophe BORÉ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire : PC19

DEFENDEURS

Monsieur [G] [Z]

Né le 11 Octobre 1945 à SAINT JACQUES DE COMPOSTELLE (ESPAGNE)

demeurant 118, Rue de Paris – 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES

ET

Madame [X] [D]

Née le 12 mars 1946 à ORENSE (ESPAGNE)

demeurant 118, Rue de Paris – 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES

représentés par Maître Richard Ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : C1887

******

Clôture prononcée le : 13 Mai 2025

Débats tenus à l’audience du : 13 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 15 Juillet 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 15 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [Z] et Mme [X] [D] sont propriétaires des lots n° 10 et 11 dans un l’immeuble en copropriété sis 118, rue de Paris à VILLENEUVE-SAINT-GEORGES (94190).

Par exploit de commissaire de justice du 2 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 118, rue de Paris à VILLENEUVE-SAINT-GEORGES (94190), représenté par son syndic bénévole M. [E] [H], les a assigné devant ce tribunal en paiement des charges de copropriété.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 118, rue de Paris à VILLENEUVE-SAINT-GEORGES (94190), représenté par son syndic bénévole M. [E] [H], demande au tribunal, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de:

— débouter les époux [Z] de leur demande d’annulation de l’assignation,

— dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 118 avenue de Paris 94190 VILLENEUVE LE ROI recevable et bien fondé en son action,

— débouter les époux [Z] de toutes leurs demandes et moyens de défense,

— condamner solidairement les époux [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 118 avenue de Paris à VILLENEUVE LE ROI :

* à titre principal la somme de 10.477,61.€ et à titre très subsidiaire en cas de compensation la somme de 4 393,41 € au titre de leur quote-part de charges sur la période courue à compter du 1 er avril 2021 au 22 janvier 2025, appel du 1 er trimestre 2025 (quatrième trimestre de l’exercice 2024-2025) inclus, avec intérêts au taux légal à compter l’assignation sur la somme de 9 244,94 € et à compter de la notification des présentes conclusions le 23 janvier 2025 pour le surplus, et très subsidiairement la somme de 4 393,41 €,

* la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts,

* la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— débouter les époux [Z] de leur demande de délais de paiement,

— condamner solidairement les époux [Z] aux entiers dépens,

— rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 28 janvier 2025, M. [G] [Z] et Mme [X] [D] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 1343-5, 1353 et 2224 du code civil et 9, 117 et 700 du code de procédure civile, de:

— in limine litis :

* prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 2 janvier 2024 par le syndicat des copropriétaires en raison de la nullité de plein droit qui affecte le mandat de syndic,

— à défaut, et à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 118, rue de Paris à VILLENEUVE SAINT GEORGES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— subsidiairement:

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 118, rue de Paris à VILLENEUVE SAINT GEORGES de sa demande de dommages et intérêts,

* compenser toute condamnation avec la somme de 7.398,91 euros, détenue par les consorts [Z] en vertu de l’arrêt du 24 avril 2024,

* accorder aux consorts [Z] pour toute dette qui serait retenue le bénéfice des plus larges délais de paiements,

— en tout état de cause:

* condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 118, rue de Paris à VILLENEUVE SAINT GEORGES à payer aux Consorts [Z] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

* condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 118, rue de Paris à VILLENEUVE SAINT GEORGES aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 13 mai 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025 et mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de procédure:

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance.

En l’espèce, la demande en nullité de l’assignation délivrée le 2 janvier 2024 s’analyse en une exception de procédure, de sorte qu’elle relève de la seule compétence du juge de la mise en état et est irrecevable devant le juge du fond.

Elle sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement des charges:

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, ils sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.477,61 euros, au titre des charges de copropriété dues au titre de la période du 1er avril 2021 au 1er janvier 2025.

Il communique, à l’appui de sa demande:

— un relevé de propriété,

— un décompte du 15 mars 2021 au 1er janvier 2025 pour un montant de 10.477,61 euros,

— les appels de charges et travaux du 2ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 et le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, ainsi que les attestations de non recours.

La démonstration de l’existence de la créance du syndicat des copropriétaires ne nécessite pas la communication d’un décompte relatif à l’exécution du jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 10 novembre 2022, partiellement infirmé par arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 24 avril 2022, qui ne relève pas de la compétence de ce tribunal.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires apporte la preuve de sa créance d’un montant de10.477,61 euros.

Il n’est pas contesté que les défendeurs sont mariés, de sorte que la condamnation sera prononcée solidairement.

Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [G] [Z] et Mme [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 118, rue de Paris à VILLENEUVE-SAINT-GEORGES (94190), représenté par son syndic bénévole M. [E] [H], la somme de 10.477,61 euros, au titre des charges de copropriété dues au titre de la période du 1er avril 2021 au 1er janvier 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2024, date de la présente assignation, sur la somme de 9.244,94 euros, et du 23 janvier 2025, date de signification des dernières conclusions, pour le surplus.

Sur la compensation:

L’article 1347 du code civil prévoit que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Il résulte de l’article 1348 du même code que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, le tribunal n’est pas compétent pour condamner les défendeurs au paiement des sommes dues en exécution du jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 10 novembre 2022, partiellement infirmé par arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 24 avril 2022.

La demande de compensation formulée par M. [Z] et Mme [D] sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement:

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les défendeurs ne produisent pas d’élément de nature à démontrer que l’octroi de délais de paiement leur permettrait, au regard de leurs charges et de leurs ressources actuelles, de s’acquitter du remboursement de leur dette, en plus des charges courantes de copropriété.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne peut faire office d’organisme de crédit.

Dans ces conditions, la demande de délai de paiement de M. [Z] et Mme [D] sera rejetée.

Sur les dommages-intérêts:

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, par jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 10 novembre 2022, partiellement infirmé par arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 24 avril 2022, M. [Z] et Mme [D] ont été condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.496,53 euros au titre des provisions et cotisations du fonds de travaux dues au 1er janvier 2021.

Cette précédente condamnation suffit à démontrer la mauvaise foi fautive des défendeurs.

En outre, le caractère réitéré du non-paiement des charges de copropriété est de nature à causer au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

L’existence d’une procédure relative à des désordres dans les parties communes de l’immeuble n’a pas d’incidence sur le bien-fondé de la présente demande en dommages-intérêts.

Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [G] [Z] et Mme [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 118, rue de Paris à VILLENEUVE-SAINT-GEORGES (94190), représenté par son syndic bénévole M. [E] [H], la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes :

L’équité commande d’indemniser le syndicat des copropriétaires de ses frais irrépétibles et de condamner solidairement M. [G] [Z] et Mme [X] [D] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes, M. [G] [Z] et Mme [X] [D] seront condamnés solidairement aux dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe:

DÉBOUTE M. [G] [Z] et Mme [X] [D]de leur demande en nullité de l’assignation délivrée le 2 janvier 2024;

CONDAMNE solidairement M. [G] [Z] et Mme [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 118, rue de Paris à VILLENEUVE-SAINT-GEORGES (94190), représenté par son syndic bénévole M. [E] [H], la somme de DIX MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-DIX-SEPT EUROS ET SOIXANTE ET UN CENTIMES (10.477,61 euros) au titre des charges de copropriété dues au titre de la période du 1er avril 2021 au 1er janvier 2025;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2024, date de la présente assignation, sur la somme de 9.244,94 euros, et du 23 janvier 2025, date de signification des dernières conclusions, pour le surplus;

DÉBOUTE M. [G] [Z] et Mme [X] [D] de leur demande de compensation;

DÉBOUTE M. [G] [Z] et Mme [X] [D] de leur demande de délais de paiement;

CONDAMNE solidairement M. [G] [Z] et Mme [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 118, rue de Paris à VILLENEUVE-SAINT-GEORGES (94190), représenté par son syndic bénévole M. [E] [H], la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts;

CONDAMNE solidairement M. [G] [Z] et Mme [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 118, rue de Paris à VILLENEUVE-SAINT-GEORGES (94190), représenté par son syndic bénévole M. [E] [H], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement M. [G] [Z] et Mme [X] [D] aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE QUINZE JUILLET

LE GREFFIER LE PRESIDENT