MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01204 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VIZA

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A. LOGIREP C/ S.A.S. DRIVING ECO, S.A.S. DRIVING ECO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Maeva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREP

Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 393 542 428

dont le siège social est sis 127, Rue Gambetta – 92150 SURESNES

représentée par Maître Emmanuel CHRETIENNOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,vestiaire : B0969

DEFENDERESSES

S.A.S. DRIVING ECO

Immatriculée au RCS de PONTOISE sous le numéro 951 647 981

dont le siège social est sis 33, Rue de la Varenne – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

ET

S.A.S. DRIVING ECO

Immatriculée au RCS de PONTOISE sous le numéro 951 647 981

dont le siège social est sis 11, Rue Rene Rousseau – 95870 BEZONS

représentées par Maître Nicole TEBOUL GELBLAT, de la SELAS GELBLAT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,vestiaire: P0402

******

Débats tenus à l’audience du : 12 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 23 Janvier 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 juillet 2020, la S.A. LOGIREP a donné à bail commercial à la S.A.R.L. MOOV & ACCESSOIRES des locaux situés 33 rue de la Varenne à SAINT-MAUR-DES-FOSSES (94100), moyennant un loyer annuel de 10 000,00 €, hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par un avenant au bail du 28 janvier 2021, la S.A.R.L. MOOV & ACCESSOIRES cède son droit au bail à la S.A.R.L. G.E PARIS.

Par acte du 18 juillet 2023, la S.A.R.L. G.E PARIS cède son fonds de commerce, y compris le droit au bail, à la S.A.S. DRIVING ECO

Des loyers sont demeurés impayés.

la S.A. LOGIREP a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d commissaire de justice du 1 février 2024 à la S.A.S. DRIVING ECO pour une somme de 6 271,03 € au titre de l’arriéré locatif au 19 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, la S.A. LOGIREP a fait assigner la S.A.S. DRIVING ECO devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. DRIVING ECO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

– ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux soit sur place, soit dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril du défendeur,

– condamner la S.A.S. DRIVING ECO à payer à la S.A. LOGIREP la somme provisionnelle de 5 771,03 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1 mars 2024, sauf à parfaire en actualisant la dette ;

– condamner la S.A.S. DRIVING ECO au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au quart d’une annuité du loyer correspondant au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, taxes, impôts diverse et indexation, jusqu’à départ effectif,

– dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

– condamner la S.A.S. DRIVING ECO au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation,

– dire que l’exécution provisoire est de droit.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 12 décembre 2024, la S.A. LOGIREP, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 589,42 € et ne s’est pas opposé à un délai de paiement.

Vu les conclusions déposées et visées à l’audience par la S.A.S. DRIVING ECO aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

– accueillir la S.A.S. DRIVING ECO en ses explications,

– accorder un délai de 8 mois pour solder la dette,

– prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire,

– réduire le montant réclamer par la S.A. LOGIREP au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A. LOGIREP n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 6 271,03 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 2 mars 2024. Cependant, la S.A. LOGIREP, bailleurs, consentent à octroyer à la S.A.S. DRIVING ECO un délai de deux mois pour le paiement de sa dette. Délai pendant lequel l’application de la clause résolutoire est suspendue.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’obligation de la S.A.S. DRIVING ECO au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 18 novembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 589,42 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. DRIVING ECO.

la S.A.S. DRIVING ECO bénéficie d’un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision pour apurer cette dette.

Toutefois, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu, la clause résolutoire sera acquise de plein droit.

Dans cette hypothèse, premièrement, la S.A.S. DRIVING ECO sera réputée se maintenir sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constituant ainsi un trouble manifestement illicite. À cet égard, aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dès lors, la S.A. LOGIREP pourra procéder à l’expulsion de la S.A.S. DRIVING ECO et de tout occupant de son chef en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Deuxièmement, dans cette hypothèse, le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Troisièmement, dans cette hypothèse, puisque l’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Ainsi, une indemnité d’occupation sera due par la S.A.S. DRIVING ECO depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En tout état de cause, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la S.A.S. DRIVING ECO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. DRIVING ECO ne permet d’écarter la demande de la S.A. LOGIREP formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 mars 2024, mais en SUSPENDONS les effets,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. DRIVING ECO à payer à la S.A. LOGIREP la somme de 589,42 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 18 novembre 2024, sous 4 mois égaux à compter de la signification de la présente décision,

En cas de défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu :

DISONS que la clause résolutoire produira ses effets de plein droit,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. DRIVING ECO et de tout occupant de son chef des lieux situés 33 rue de la Varenne à SAINT-MAUR-DES-FOSSES (94100) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par de commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. DRIVING ECO, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. DRIVING ECO à la payer,

En tout état de cause

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la S.A.S. DRIVING ECO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation,

CONDAMNONS la S.A.S. DRIVING ECO à payer à la S.A. LOGIREP la somme de 1 000,00 € au titre des dépens et des frais visés par l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 23 janvier 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS