MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00068 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VOIH

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : SDC 13/23 ALLEE DES EFFES sis 19 Allée des Effes – 94260 FRESNES représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC) C/ [V] [J], [M] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 13/23 ALLEE DES EFFES SIS 19 ALLÉE DES EFFES – 94260 FRESNES

représenté par son syndic en exercice, la SAS D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC) immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909

dont le siège social est sis 6 rue Konrad Adenauer – Rond-point Europe – ZAC du Grand Cottignies – 59447 WASQUEHAL CEDEX

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

Madame [V] [J], [M] [Y] née le 08 Août 1988 à PARIS 14ème, demeurant 15 Allee des Effes – Esc. V – Porche 4 – 94260 FRESNES

non représentée

*******

Débats tenus à l’audience du : 14 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 11 Février 2025

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 11 Février 2025

*******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 13/23 ALLEE DES EFFES – 94260 – FRESNES a fait assigner Madame [V] [J], [M] [Y], copropriétaire des lots 6104 et 6232 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de :

– Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

– Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

– Condamner Madame [V] [J], [M] [Y] à lui payer les sommes de :

– 2 000,31 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 9 août 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

– 336,00 € au titre des frais de poursuite ;

– 3000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

– 2000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 19 avril 2024 sur une somme de 1 995,21 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

– Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

– Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

– Condamner Madame [V] [J], [M] [Y] en tous les dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 14 janvier 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 13/23 ALLEE DES EFFES – 94260 – FRESNES a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Madame [V] [J], [M] [Y], régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, n’est pas comparante ni représentée.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juillet 2024 mettant en demeure Madame [V] [J], [M] [Y] de régler la somme de 1 069,08 € au titre des charges de copropriétés dues au 1 juillet 2024.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

– un relevé de propriété,

– le contrat de syndic,

– les procès-verbaux des assemblées générales des 13 avril 2023 et 23 avril 2024 ayant approuvé les budgets des exercices 2022 et 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ainsi que les fonds travaux,

– les appels de fonds sur la période du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2024,

– l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 21 août 2024,

Il convient de condamner Madame [V] [J], [M] [Y] au paiement de la somme de 912,06 € au titre des charges de copropriétés dues par Madame [V] [J], [M] [Y] au 21 août 2024 avec intérêts au taux légal courant à compter du 3 juillet 2024.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 25 octobre 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

S’agissant de la somme demandée au titre de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, selon un avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 n° 15 013, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Dès lors, puisque la mise en demeure du 28 juin 2024 n’évalue pas le montant des sommes demandées à ce titre. La demande est irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 13/23 ALLEE DES EFFES – 94260 – FRESNES fait état des frais suivants :

– 144,00 euros pour mise en demeure,

– 192,00 euros pour constitution du dossier pour l’avocat.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais mise en demeure, à hauteur de 144,00 euros, ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l’avocat ne se justifie qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de 2 années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 13/23 ALLEE DES EFFES – 94260 – FRESNES est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 144,00 euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [V] [J], [M] [Y], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires 13/23 ALLEE DES EFFES – 94260 – FRESNES la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Madame [V] [J], [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 13/23 ALLEE DES EFFES – 94260 – FRESNES la somme de 912,06 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 3 juillet 2024, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 21 août 2024,

ORDONNE la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 25 octobre 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE la demande formée au titre des sommes devenues exigible en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [V] [J], [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 13/23 ALLEE DES EFFES – 94260 – FRESNES la somme de 144,00 € au titre des frais,

CONDAMNE Madame [V] [J], [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 13/23 ALLEE DES EFFES – 94260 – FRESNES la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

RAPPELLE que cette décision a autorité de chose jugée et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 février 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT,