COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00096 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J53F

Minute N° : 25/00257

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 03 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e FOUREL GASSER

le :03/06/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON, substitué par M^e Jordan BAUMHAUER, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Madame [S] [R] [K]

née le 05 Janvier 1976 au PORTUGAL

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 06 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2023, la société GRAND DELTA HABITAT a consenti à [S] [R] [K] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 278,60 euros hors charges.

Faute de paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 7 août 2024 par commissaire de justice pour une somme de 2.369,03 euros outre les frais, au titre du solde des loyers et des charges non réglés à la date du commandement.

En l’absence de paiement des sommes réclamées dans les délais impartis, la société GRAND DELTA HABITAT a fait citer [S] [R] [K] devant le Juge des référés du présent Tribunal par exploit délivré le 23 décembre 2024 aux fins de les voir principalement condamnés à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail

— voir ordonner l’expulsion immédiate de Madame [S] [R] [K] ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique

— voir autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place conformément aux dispositions des articles R.433.1 et 433.2 du Code de procédure civile d’exécution.

— lui payer à titre provisionnel le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 4.198,48 euros ;

— voir condamner Madame [K] à payer à titre provisionnel une somme mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges variables à titre d’indemnité d’occupation, indexées conformément aux dispositions du contrat et aux dispositions légales, jusqu’à complète libération des lieux et remises des clés.

— lui payer la somme de 500 en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. ;

— voir condamner sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile Madame [K] au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Après un renvoi, l’affaire est appelée à l’audience du 6 mai 2025 ; la société GRAND DELTA HABITAT comparait représentée et sollicite le bénéfice de son assignation, sous réserve de l’actualisation de la dette locative qui s’élève désormais à la somme de 1.828,12 euros.

Elle ajoute qu’une reconnaissance de dette / plan d’apurement a été conclu entre les parties et acte un échéancier pour régler la somme de 1.828,12 euros, le montant restant soit la somme de 3.177,53 euros correspond à un rappel de l’aide personnalisée au logement et à la réduction du loyer de solidarité de décembre 2023 à avril 2025. Ce plan indique 16 mensualités de 119,97 euros de mai 2025 à juillet 2026 et une dernière mensualité de 28,57 euros pour le mois d’août 2026. Elle ne s’oppose pas de ce fait à des délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire à l’issue.

Madame [S] [R] [K] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Le Diagnostic Social et Financier communiqué expose que les ressources de cette dernière s’élèvent à 1.364 euros et que ses charges fixes sont de 675,78 euros. Elle a une dette s’élevant à 10.718 euros relative à un ancien logement en plus de la dette dont ce jugement est l’objet.

La défenderesse, régulièrement assignée, n’ayant pas comparu, la présente ordonnance de référé, susceptible d’appel sera ainsi réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la Préfecture du [Localité 9] par courrier électronique enregistré le 30 décembre 2024 au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, le commandement de payer a été signifié à la Caisse aux Allocations Familiales de [Localité 9] le 31 juillet 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation.

La demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, GRAND DELTA HABITAT a exposé actualiser sa créance à la somme de 1.828,12 euros, déduction faite du rappel APL et RLS de décembre 2023 à avril 2025. Cette somme revêt un caractère contradictoire car mentionnée dans le plan d’apurement signé par les deux parties le 29 avril 2025.

La demande est ainsi fondée à hauteur de 1.828,12 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme d’avril 2025 inclus et décompte arrêté au 29 avril 2025.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la présente ordonnance.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, lequel prévoir un délai de deux mois pour régulariser la dette après délivrance d’un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par GRAND DELTA HABITAT que Madame [S] [R] [K] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (retenu car contenu dans le bail et le commandement et plus favorable malgré les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 08 octobre 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de GRAND DELTA HABITAT depuis le 08 octobre 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

En l’espèce, la société GRAND DELTA HABITAT a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement au vu du plan d’apurement signé entre les parties le 29 avril 2025 et produit aux débats ; elle a également indiqué ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire en cas de respect de ce plan.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Madame [S] [R] [K] un délai de paiement de 16 mois, correspondant à 15 mensualités de 120 euros, et le solde restant du, à la seizième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si la requise se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si celle-ci ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, elle sera condamnée à payer à GRAND DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, assurance LNA et indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail, consenti à [S] [R] [K] et portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 8].

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 08 octobre 2024 ;

Condamnons [S] [R] [K] à payer à GRAND DELTA HABITAT la somme de 1.828,12 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 29 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance

Autorisons [S] [R] [K] à se libérer de cette somme sur une durée de seize mois par versements mensuels de 120 euros les quinze premiers mois, le solde au seizième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de [S] [R] [K] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas [S] [R] [K] à payer à GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés et de la majoration assurance habitation le cas échéant, tels qu’ils auraient subsistés si le contrat de bail n’avait pas été résilié, assurance LNA et indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons [S] [R] [K] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 3 juin 2025.

Le Greffier Le Juge