MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 27 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00183 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VUNI

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. L AVENIRS C/ S.A.S. MACTA, [Z] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. L AVENIRS

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 808 362 784

dont le siège social est sis 159 rue de Paris – 94220 CHARENTON-LE-PONT

représentée par Maître Erick ROYER, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C1732

DEFENDERESSES

Madame [Z] [W] – EXPLOITANT SON ACTIVITÉ SOUS LE NOM DE “[N]”

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 452 394 281

demeurant 229 rue Paul Vaillant Couturier – 94140 ALFORTVILLE

représentée par Maître Christophe HEUDJETIAN, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D1497

S. A. S. MACTA

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 922 269 790

dont le siège social est sis 229 rue Paul Vaillant Couturier – 94140 ALFORTVILLE

non représentée

*******

Débats tenus à l’audience du : 17 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 Mai 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025

*******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1 décembre 2024, la SCI L AVENIRS a donné à bail commercial à la SAS MACTA des locaux situés 229 rue Paul Vaillant-Couturier à ALFORTVILLE (94140), moyennant un loyer annuel de 18 540,00 €, hors charges, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, la SCI L AVENIRS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS MACTA pour une somme de

1 683,39 € au titre de l’arriéré locatif au 22 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2023, la SCI L AVENIRS a fait dénoncer ce commandement à Mme [Z] [W] épouse [C].

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, la SCI L AVENIRS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS MACTA pour une somme de

6 198,39 € au titre de l’arriéré locatif au 1 mai 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la SCI L AVENIRS a fait assigner la SAS MACTA et Mme [Z] [W] épouse [C] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la suite du commandement de payer du 7 mai 2024,

– condamner la SAS MACTA à payer à la SCI L AVENIRS la somme provisionnelle de 13 940,41 €

– ordonner l’expulsion sans délai de la SAS MACTA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués,

– condamner la SAS MACTA au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur à compter du 7 juin 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clefs.

– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, et ce, en garantie de toute somme qui pourrait être due,

– juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

– ordonner à la SAS MACTA de remettre en état les lieux loués et ce sous astreinte de 100 euros par jours de retard à compter de la signification du jugement à intervenir;

– condamner Mme [Z] [W] épouse [C] à garantir la SAS MACTA et la condamner in solidum avec cette dernière à toute somme mise à sa charge,

– condamner la SAS MACTA à payer à la SCI L AVENIRS la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts à titre provisionnel,

– condamner in solidum la SAS MACTA et Mme [Z] [W] épouse [C] au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 17 mars 2025, la SCI L AVENIRS, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 19 068,97 €.

Vu les conclusions soutenues à l’audience pour Mme [Z] [W] épouse [C] aux termes desquelles elles demandent au tribunal de :

– constater que la SCI L AVENIRS n’a pas informé Mme [Z] [W] épouse [C] des sommes dont la SAS MACTA était redevable au titre de la présente assignation,

– constater la négligence de la SCI L AVENIRS dans le recouvrement de sa créance,

En conséquence,

– juger que la clause de solidarité prévue par l’acte de cession de droit au bail signé entre Mme [Z] [W] épouse [C] et la SCI L AVENIRS n’est pas applicable.

– débouter la SCI L AVENIRS de sa demande de condamnation de Mme [Z] [W] épouse [C] à garantir la SAS MACTA

– débouter la SCI L AVENIRS de sa demande de condamnation in solidum de Mme [Z] [W] épouse [C] avec la SAS MACTA à payer toute somme mise à la charge de cette dernière,

– débouter la SCI L AVENIRS de sa demande de condamnation in solidum de Mme [Z] [W] épouse [C] avec la SAS MACTA à payer toute somme au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens ;

A titre subsidiaire,

– constater que l’obligation de paiement de Mme [Z] [W] épouse [C] est sérieusement contestable sur son principe et en conséquence se déclarer incompétent ;

A titre infiniment subsidiaire,

– juger que la garantie de solidarité de Mme [Z] [W] épouse [C] ne peut être que de la somme de 3499,65 €,

En tout état de cause,

— condamner la SAS MACTA à payer la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI L AVENIRS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 6 198,39 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 8 juin 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS MACTA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il n’y a pas lieu de prononcer d’injonction ni d’astreinte.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS MACTA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI L AVENIRS, l’obligation de la SAS MACTA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 11 février 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 19 068,97 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS MACTA.

Enfin, la demande de dommages et intérêts sera rejetée comme sérieusement contestable.

Sur la condamnation solidaire de Mme [Z] [W] épouse [C].

L’article 1216 du Code civil dispose qu’un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé. La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité. En outre, selon l’article 1216-1 du Code civil si le cédé y a expressément consenti, la cession de contrat libère le cédant pour l’avenir. À défaut, et sauf clause contraire, le cédant est tenu solidairement à l’exécution du contrat.

En l’espèce, la SCI L AVENIRS demande à ce que Mme [Z] [W] épouse [C] soit tenue solidairement des sommes auxquelles la SAS MACTA a été condamnée.

A cette fin, elle se prévaut d’une part d’une clause du bail qui stipule que le Preneur ne pourra apporter ou céder son droit au présent bail, si ce n’est en totalité à son successeur dans son fonds de commerce, par-devant notaire le bailleur devant être appelé à ladite cession ou audit apport, un original de l’acte de cession ou d’apport devant être lui remis immédiatement et sans frais pour lui

servir de titre exécutoire ; que Le Preneur restera garant conjointement et solidaire avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs du paiement des loyers et accessoires ainsi que de toutes indemnités d’occupation, et plus généralement de 'exécution des clauses et conditions du présent bail ; d’autre part, de la clause de cession du droit au bail qui stipule que Mme [Z] [W] épouse [C] déclare s’engager solidairement avec la SAS MACTA tant pour le paiement des loyers que pour mettre exécution des charges et conditions du bail.

Cette dénonciation étant antérieure au commandement de payer qui constitue le soutien de la demande d’acquisition de la clause résolutoire et de la présente demande en paiement provisionnel, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formées contre Mme [Z] [W] épouse [C].

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS MACTA en supportera les dépens et sera condamnée à payer à la SCI L AVENIRS une somme que l’équité commande de fixer à 1 000 € au titre de l’ article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 8 juin 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS MACTA et de tout occupant de son chef des lieux situés 229 rue Paul Vaillant-Couturier à ALFORTVILLE (94140) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une injonction et d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS MACTA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS solidairement la SAS MACTA à la payer,

CONDAMNONS la SAS MACTA à payer à la SCI L AVENIRS la somme de 19 068,97 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 11 février 2025,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées contre Mme [Z] [W] épouse [C],

CONDAMNONS la SAS MACTA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SAS MACTA à payer à la SCI L AVENIRS la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 27 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,