TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e DOUËB / CCC + CE

— Me [Localité 8] / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 19/10774

N° Portalis 352J-W-B7D-CQV65

N° MINUTE :

Contradictoire

Assignation du :

09 Septembre 2019

JUGEMENT

rendu le 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. BONAPARTE 28, représentée par son gérant, Monsieur [Y] [G] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1272

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Caroline UZAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1570

Décision du 23 Octobre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 19/10774 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQV65

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Monsieur Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier, lors des débats, et de, Madame Alice LEFAUCONNIER, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2025, tenue en audience publique devant Madame Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2025, délibéré prorogé au 23 octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 03 septembre 1979, monsieur [N] [C] et son épouse madame [U] [H] ont acquis un fonds de commerce de « marchand de vins bar » incluant un bail commercial renouvelé en 1947, portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7] comprenant une boutique en rez-de-chaussée avec arrière boutique, sous-sol relié et cave en sous-sol, droit d’usage des WC des parties communes et appartement de deux pièces au deuxième étage de l’immeuble.

Le bail de 1947 a été perdu et ses stipulations sont connues pour avoir été reprises dans l’acte du 03 septembre 1979.

Au cours de l’année 2010, un litige est né entre monsieur [N] [C] et la société MAAF ASSURANCES, alors propriétaire des locaux loués.

La bailleresse, reprochant à son locataire d’exercer dans les lieux loués une activité de restauration qui n’était pas autorisée par le bail, l’a assigné le 21 avril 2010 devant le tribunal de grande instance de PARIS aux fins de résiliation du bail.

Au cours de cette procédure, le locataire a fait valoir en défense qu’il n’avait exercé qu’une activité de petite restauration, admise pour l’exploitation d’un commerce de « marchand de vins bar ».

Par jugement du 08 mars 2011, le tribunal a déclaré les demandes de la société MAAF irrecevables, à défaut de justifier de sa qualité de bailleresse et celle-ci a interjeté appel de cette décision.

Par acte authentique du 28 novembre 2011, la société MAAF a cédé les locaux loués à la S.C.I. BONAPARTE 28.

Monsieur [N] [C] et la S.C.I. BONAPARTE 28 ont mis un terme à la procédure devant la cour d’appel en signant un protocole d’accord transactionnel du 23 mars 2012, aux termes duquel :

— le dernier des actes de renouvellement du bail commercial en date du 16 septembre 2005 a pris effet le 02 juin 2004 pour se terminer le 1er juin 2013,

— la bailleresse s’est engagée à se désister de l’instance et a renoncé à toute action en résiliation du bail pour tous faits, actes ou manquements antérieurs à la souscription de la transaction,

— les parties sont convenues que le bail en cours, venant à expiration le 1er juin 2013, était « dès à présent renouvelé pour une période de trois, six, neuf années, à compter du 1er janvier 2012, ce aux clauses et conditions du bail venu à expiration aux seules et uniques modalités différentes limitativement énoncées ci-après.

ARTICLE 4 :

Les lieux loués sont destinés au commerce de marchand de vin, bar, brasserie, restaurant et ventes à emporter, à l’exclusion de tout autre.

(…)

ARTICLE 5 :

Les parties conviennent dès à présent de porter dès le 1er janvier 2012 le loyer à la somme annuelle en principal de 50.000 €. Toutefois, le loyer précédemment appelé, soit la somme de 40.876,56 € de principal l’an sera maintenu pour l’entière période du 1er janvier 2012 au 31 mai 2013, Monsieur [C] ne payant que cette seule somme, la société BONAPARTE 28 l’acceptant.

Ce loyer sera révisé (…).

ARTICLE 6 :

En contrepartie de la concession de sa bailleresse ayant permis l’extension des activités autorisées dans les lieux, et outre l’augmentation de loyer évoquée à l’article 5, Monsieur [C] s’engage à restituer à la S.C.I. BONAPARTE 28 les locaux à usage d’habitation situés au deuxième étage du bâtiment sur la deuxième cour soit les lots 212 et 213, libres de tous meubles et occupants, ce le 31 décembre 2012, et à renoncer à tous droits locatifs sur ces locaux.

ARTICLE 7 :

Dès lors que l’exploitation des locaux loués appellerait pour leur activité de restauration des travaux intéressant ou prenant appui sur les parties communes de l’immeuble, la S.C.I. BONAPARTE 28 souscrit l’engagement de transmettre toutes demandes, plans et dossiers à cette fin au syndic de la copropriété afin que les demandes d’autorisations nécessaires de cette copropriété soient soumises à une assemblée générale. »

In fine, le protocole d’accord transactionnel précisait que la désignation des lieux avait été modifiée à la suite d’un changement du règlement de copropriété et que la nouvelle désignation comprenait dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, à gauche du porche commun A, une salle de restaurant et toilette avec water-closet, réserve et deux bureaux, cuisines en sous-sol.

Par acte extrajudiciaire du 22 juillet 2019, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer une somme de 30 171,60 €, outre le coût de l’acte, au titre des loyers et provisions sur charges des premier et deuxième trimestres 2019, exposant qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, elle entendait se prévaloir de la résiliation du bail ainsi que des dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce.

Par acte sous seing privé du 02 août 2019, monsieur [N] [C] a consenti à la S.A.R.L. JOANNA COOK PROD une promesse de cession de fonds de commerce de « brasserie marchand de vins bar restaurant et vente à emporter », sous conditions suspensives d’usage, ainsi que d’obtention d’un prêt bancaire.

Par acte du 09 septembre 2019, la S.C.I. BONAPARTE 28 a assigné monsieur [N] [C] devant le tribunal de grande instance de PARIS, devenu depuis le tribunal judiciaire de PARIS, aux fins notamment de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion du locataire et de paiement d’un arriéré locatif.

Une mesure de médiation a été ordonnée le 06 janvier 2021 par le juge de la mise en état, lequel a constaté l’échec de la mesure par ordonnance du 09 mars 2022.

Entretemps, la bailleresse a obtenu l’autorisation d’installer un nouveau conduit d’extraction des fumées de cuisine du restaurant dans les parties communes de l’immeuble par décision de l’assemblée générale des copropriétaires (résolution n°10) du 09 juillet 2021.

Elle a fait établir une étude de faisabilité de l’installation de l’extraction par le bureau d’études AIRLOC ENGENEERING qui a conclu le 04 mars 2022 qu’elle était « possible esthétiquement et techniquement ».

Le locataire, de son côté, a fait établir un rapport d’expertise par monsieur [M] du 08 février 2022, lequel a conclu que ses préjudices s’estimaient à :

« *perte de la valeur du droit au bail : 89 000 €

*perte de la jouissance du logement : 120 000 €

*remboursement du trop versé : 91 000 € ».

Par ordonnance du 15 mars 2023, le juge de la mise en état :

— s’est déclaré incompétent, au profit du tribunal statuant sur le fond, pour connaître des fins de non-recevoir tirées de la prescription des demandes fondées sur l’obligation de délivrance et de l’estoppel,

— a ordonné au locataire de payer une somme provisionnelle de 120 000 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2022 (inclus),

— a rejeté le surplus de la demande de provision formée par la bailleresse ainsi que la demande de séquestration de cette somme,

— a rejeté la demande du locataire tendant à la condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux nécessaires à l’installation d’une extraction, ainsi que ses demandes subséquentes de désignation d’un sachant ou d’un expert et sa demande de paiement d’une indemnité provisionnelle, de compensation et de paiement d’un reliquat,

— a renvoyé l’affaire à l’audience du 28 juin 2023 pour dernières conclusions des parties et clôture de la mise en état.

La S.C.I. BONAPARTE 28 a notifié ses dernières conclusions au fond avant la clôture de la mise en état le 24 septembre 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 novembre 2023, monsieur [N] [C] sollicite du tribunal de :

« JUGER Monsieur [N] [C] déclaré recevable, non prescrit et bien fondé en ses demandes.

JUGER que la SCI BONAPARTE 28 n’a pas satisfait à l’égard de Monsieur [N] [C] à l’obligation de délivrance lui incombant sur le fondement de l’article 1719 du Code civil et du protocole transactionnel en date du 23 mars 2012.

En conséquence :

DEBOUTER la SCI BONAPARTE 28 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

JUGER que c’est à bon droit que Monsieur [C] a entendu se prévaloir des dispositions de l’article 1219 du Code civil ;

JUGER qu’il a lieu d’exonérer partiellement Monsieur [C] du paiement des loyers sur la période de juin 2012 à juin 2023 à hauteur de 100.364€.

CONDAMNER la SCI BONAPARTE 28 à rembourser à Monsieur [C] après compensation avec les sommes qu’il resterait lui devoir au titre des arriérés de loyers, la somme de 39 903,60€ au titre du trop-perçu de loyer,

CONDAMNER la SCI BONAPARTE 28 à verser à Monsieur [C] à titre de dommages et intérêts pour la perte de jouissance de l’appartement restitué au bailleur en exécution du protocole transactionnel du 23 mars 20212, la somme de 134. 000€ à titre de dommages et intérêts,

ORDONNER à la SCI BONAPARTE 28 de réaliser à ses frais les travaux de mise en conformité du système d’extraction nécessaires à l’activité de brasserie et restaurant, dans les règles de l’art et sous sa responsabilité, dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir une astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai à la charge de la SCI BONAPARTE 28

JUGER que le loyer dont Monsieur [C] sera redevable à l’égard de son bailleur tant que ce dernier n’aura pas réalisé les travaux de mise en conformité sera ramené à la somme annuelle de 52 000€ ;

Subsidiairement sur ce point et en l’absence de réalisation des travaux

CONDAMNER la SCI BONAPARTE 28 à verser à Monsieur [C] des dommages et intérêts en réparation de la perte de valeur de son droit au bail d‘un montant de 89 000€.

A titre infiniment subsidiaire

ECARTER l’exécution provisoire

JUGER que Monsieur [C] est en droit de se voir accorder les plus larges délais de paiement DEBOUTER la SCI BONAPARTE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la SCI BONAPARTE à verser à Monsieur [C] la somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du CPC ;

LA CONDAMNER en tous les dépens. »

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 25 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 05 juin 2025.

Par conclusions d’actualisation de créance notifiées le 1er juin 2025, la S.C.I. BONAPARTE 28 sollicite du tribunal de :

« DÉCLARER prescrites toutes les demandes, fins et prétentions de Monsieur [N] [C] fondées sur l’obligation de délivrance,

DÉCLARER les demandes, fins et prétentions de Monsieur [N] [C] irrecevables et infondées,

1°)- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail ;

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [N] [C], ainsi que celle de tout occupant des lieux loués de son chef sous astreinte de 250 euros.

DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et L. 433-2 du Code des Procédures civiles d’Exécution ;

2°)- CONDAMNER Monsieur [N] [C] à payer la somme de 144.015,80 Euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de juin 2025 inclus ;

3°)- CONDAMNER Monsieur [N] [C] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de la somme de 5.187,50 euros, plus la TVA, outre les charges, à compter du 1er juin 2025 à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

4°)- CONDAMNER Monsieur [N] [C] au paiement d’une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

5°)- DIRE que le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur ;

6°)- CONDAMNER Monsieur [N] [C] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Thierry DOUEB, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du Code de Procédure civile, qui comprendront le coût du commandement (255,79 €) ; »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par message RPVA du 04 juin 2025, la locataire a demandé de déclarer les conclusions de la bailleresse irrecevables au motif qu’elles étaient tardives et que l’ordonnance de clôture de la mise en état avait été rendue le 25 septembre 2025.

L’affaire est venue à l’audience du 05 juin 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 09 octobre 2025. Délibéré prorogé au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est précisé, au préalable, que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

Il s’agit de simples moyens au soutien des demandes, qui seront examinés en tant que tels.

Sur les dernières conclusions de la S.C.I. BONAPARTE 28

L’article 802 du même code dispose que :

« Après l’ordonnance de clôture de la mise en état, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

(…) »

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déclarer irrecevables les conclusions du 1er juin 2025 adressées par la demanderesse après l’ordonnance de clôture de la mise en état, dès lors qu’il s’agit de simples conclusions d’actualisation des conclusions adressées avant ladite clôture et qu’elles ont été adressées quelques jours avant l’audience de plaidoiries, ce qui a permis à la partie adverse de porter une appréciation sur le décompte et le montant ainsi actualisé de la créance dont le paiement lui est réclamé, montant qu’elle n’a pas en lui-même contesté comme elle a été mise en mesure de le faire.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes du locataire

La demanderesse soutient que les prétentions du défendeur fondées sur l’obligation de délivrance sont prescrites, celui-ci ayant attendu huit années après le protocole d’accord transactionnel du 23 mars 2012 pour solliciter, par conclusions notifiées le 10 juillet 2020, l’adaptation de l’extraction litigieuse à l’activité de restauration alors que si elle était, comme il le prétend, tenue d’y procéder spontanément à la signature dudit protocole, il lui appartenait de demander son changement dans les cinq années qui ont suivi.

Elle considère que si l’obligation de délivrance du bailleur persiste pendant toute la durée du bail, sa mise en œuvre se prescrit dans les cinq ans, et qu’il y a lieu de supposer que le preneur qui ne s’en est pas prévalu dans ce délai y a renoncé.

La bailleresse se prévaut également d’une prescription des demandes d’exonération de paiement d’une partie des loyers et de condamnation à des dommages-intérêts pour la perte de jouissance de l’appartement, au motif qu’elles n’ont été présentées que par conclusions notifiées le 30 septembre 2022.

La locataire lui oppose que l’obligation de délivrance du bailleur, qui n’est pas instantanée mais perdure tout au long du bail et qui doit être exécutée spontanément par le bailleur sans que le preneur ait à en faire la demande, ne se prescrit pas.

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile,

« Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Selon l’article 2224 du code civil :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

L’article 2241 de ce code ajoute que le délai de prescription est interrompu par la demande en justice.

Il est constant que l’obligation de délivrance du bailleur prévue à l’article 1719 du code civil est une obligation continue, et non instantanée, dont l’exécution peut être réclamée par le preneur pendant toute la durée du bail, encore qu’elle doit être spontanée, de sorte qu’il peut être fait reproche au bailleur d’y avoir manqué, alors même qu’il n’aurait pas été mis en demeure de s’y conformer.

La bailleresse ne peut donc utilement soutenir que monsieur [C] aurait dû mettre en œuvre son action au titre de l’obligation de délivrance dans les cinq ans et qu’à défaut, sa demande à ce titre est prescrite.

Il ne saurait davantage être considéré qu’en continuant d’exploiter les locaux sans y effectuer de véritable cuisson d’aliments et donc en se contentant de l’extraction existante, le locataire a renoncé au bénéfice de l’extension de la clause de destination à la restauration.

Il y a lieu en conséquence de constater que la demande de réalisation d’une extraction conforme aux normes applicables à une activité de restauration est recevable.

Il convient, pour déterminer si les demandes du locataire d’exonération de paiement d’une partie des loyers et de condamnation à des dommages-intérêts pour la perte de jouissance de l’appartement sont prescrites, de porter une appréciation sur les règles qui y ont applicables, en application de l’article 12 du code de procédure civile.

En effet, si le preneur se contente de se prévaloir à ce titre d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, il revendique une exonération de loyers pour conclure à restitution d’un trop versé : si l’exception d’inexécution est le fondement juridique de sa demande, cette dernière consiste en une restitution d’une somme qu’il estime indue, laquelle est soumise à la prescription quinquennale.

Il ne peut donc prétendre à une condamnation de la bailleresse pour des sommes dues depuis plus de cinq ans à compter de sa demande à ce titre ; le tribunal constatant qu’il a émis une première prétention au titre d’une exception d’inexécution des obligations de la bailleresse pour réclamer le paiement d’une somme correspondant à l’augmentation de loyers par voie de conclusions notifiées le 07 juillet 2020 (et non le 30 septembre 2022 comme lui oppose la partie adverse), il ne peut plus solliciter la restitution de loyers antérieurs au 07 juillet 2015.

Dès lors, la demande de monsieur [N] [C] tendant à ce qu’il soit jugé qu’il y a lieu de l’exonérer partiellement des loyers et à ce que la S.C.I. BONAPARTE 28 soit condamnée à lui restituer un trop perçu de loyers doit être déclarée partiellement prescrite pour lesdits loyers perçus sur la période de juin 2012 jusqu’au 07 juillet 2015.

S’agissant de sa demande au titre de la perte de jouissance de l’appartement, il n’invoque pas d’autre fondement juridique que l’exception d’inexécution pour manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et se prévaut des conclusions de l’expert [M], qu’il cite dans ses écritures, selon lesquelles :

« Dans la mesure où monsieur [C] ne peut pas exercer toutes les activités prévues au bail, et notamment la restauration, ce qui l’a empêché de céder son fonds de commerce, il doit à notre sens être rétabli sans ses conditions contractuelles, avant le protocole d’accord du 23 mars 2012.

Autrement dit, il devrait pouvoir récupérer l’intégralité de l’assiette des locaux donnés à bail, savoir la boutique plus le logement situé au 2e étage sur cour.

Dans ces conditions de deux choses l’une :

— Soit il souhaite que le logement lui soit restitué et il ne peut plus revendiquer de préjudice à l’avenir de ce chef

— Soit le logement ne lui est pas restitué et dans ces conditions cela se traduit par une perte de valeur de son droit au bail.

Quelle que soit la réponse donnée, Monsieur [C] est privé de la jouissance de ce logement depuis le 1 janvier 2012.

La perte de cette jouissance peut être estimée sur la base de la valeur locative potentielle des locaux que le bailleur devrait lui rembourser.

Il doit aussi être remboursé du loyer trop versé puisqu’il aurait dû continuer à payer le loyer contractuel de 40.876,56 € et non 50.000 €. »

C’est à juste titre que la bailleresse lui oppose que, ce faisant, il prétend au bénéfice d’une invalidation du protocole ; en effet, s’il ne remet pas expressément en cause la validité et l’efficacité du protocole, dont il sollicite au contraire l’exécution (par la mise aux normes de l’extraction), sa demande au titre de la perte de jouissance de l’appartement repose sur une remise des parties dans leur état antérieur à cet acte.

Dès lors qu’il se prévaut simplement de ce que la bailleresse n’ayant pas exécuté celui-ci, il n’a pas non plus à le faire, il est indispensable que le tribunal distingue les deux qualifications juridiques de l’acte du 23 mars 2012, qui est à la fois un acte transactionnel et un nouveau bail ; or, si le second peut toujours être invoqué pour solliciter l’application des obligations qui en découlent, notamment de l’obligation de délivrance, ou discuter du paiement du loyer qui en est la contrepartie (ce dans la limite de la prescription quinquennale évoquée ci-avant), en revanche, le locataire n’est plus recevable à se prévaloir du non-respect de la transaction plus de cinq ans après sa signature et à remettre en cause son engagement de restituer l’appartement, quand bien même la bailleresse n’aurait pas exécuté son engagement réciproque.

En outre, le nouveau bail ainsi conclu n’inclut plus dans son assiette ledit appartement, de sorte que le locataire ne peut plus prétendre à une délivrance à ce titre.

Il convient en conséquence de constater que le preneur, plus de cinq ans après la signature du protocole, est prescrit en son action tendant à l’indemnisation du dommage résultant de son inexécution ; sa demande d’indemnisation au titre de la perte de jouissance de l’appartement restitué au bailleur sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

La bailleresse se prévaut à ce titre d’un défaut de paiement des loyers et charges contractuellement dus par le preneur.

Elle a produit avant la clôture de la mise en état un décompte arrêté au mois de septembre 2024, faisant apparaître un solde impayé de 95 844,20 € ; ce document, portant sur les termes échus depuis le quatrième trimestre 2018, mentionne des loyers appelés à hauteur de 5 352,40 € par mois.

Au titre des règlements effectués, il y est notamment fait mention de :

— défauts de paiement,

— de paiements mensuels de 4 282 €, somme correspondant à ce que le preneur estime réellement devoir, déduction faite de l’augmentation consentie en contrepartie de l’extension de la destination du bail à l’activité de restauration dont il se dit privé,

— du paiement de la somme provisionnelle de 120 000 € auquel il a été condamné par ordonnance du juge de la mise en état du 15 mars 2023 au titre de la partie non contestable de sa dette compte tenu d’une possible exonération partielle tenant au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Il en ressort également que le locataire n’a pas payé ses loyers de mai à septembre 2024 inclus.

La bailleresse a produit un nouveau décompte de sa créance, arrêté en juin 2025 à un solde négatif de 144 015,80 €, comme le permet l’article 802 du code de procédure civile, précité.

Il est précisé néanmoins que ce texte ne permet de prendre en compte cette pièce que pour chiffrer la créance de la demanderesse à une date plus proche du jugement.

Il ne permet pas de prendre en compte des impayés postérieurs à la clôture de la mise en état pour apprécier la gravité du manquement de la locataire à ses obligations et statuer sur la demande de résiliation judiciaire du bail, s’agissant d’informations postérieures à la clôture des discussions des parties et qui n’ont pas été débattues contradictoirement.

Le preneur, pour s’opposer à la demande de résiliation du bail, fait valoir une exception d’inexécution au visa de l’article 1219 du code civil et soutient que sa dette au titre de l’arriéré locatif est compensée par sa créance envers la bailleresse qui, n’ayant exécuté que partiellement son obligation de délivrance, lui doit un trop perçu de loyers.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Le bail en l’espèce résultant du protocole d’accord transactionnel du 23 mars 2012, soit un acte antérieur à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire application des articles du code civil dans leur version antérieure.

Dès lors, les articles 1219 et suivants dudit code, issus de cette réforme, ne sont pas applicables.

En vertu de l’ancien article 1184 du même code, dans sa version applicable au présent litige, une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances.

Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation.

En application de ce même texte, une partie à un contrat synallagmatique peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

La partie qui invoque l’exception d’inexécution doit démontrer le manquement reproché à son cocontractant et les juges apprécient souverainement s’il est assez grave pour justifier une dispense d’exécution de sa propre obligation.

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

Il est constant que l’obligation de délivrance d’un bailleur inclut la fourniture d’un bien conforme à l’usage auquel il est destiné, notamment d’un système d’extraction des fumées nécessaire à l’activité de restauration convenue dans le bail.

Selon l’article 1728 du même code, le paiement des loyers et charges est une obligation essentielle du locataire.

Compte tenu de l’exception d’inexécution opposée par le défendeur à la demande de résiliation judiciaire du bail, il convient d’apprécier si la bailleresse a respecté son obligation de délivrance ou y a manqué, puis la gravité du manquement du preneur à son obligation de paiement du loyer et des charges locatives.

*Sur l’exception d’inexécution de l’obligation de délivrance

Au soutien de l’exception d’inexécution opposée à la demande de la bailleresse, le preneur lui reproche d’avoir manqué à son obligation de délivrance dès lors que les locaux loués ne sont pas équipés d’un système d’extraction des fumées conforme aux exigences du règlement sanitaire de la ville de [Localité 6] pour permettre l’exercice d’une activité de restauration.

Il explique que le loyer annuel a été augmenté en contrepartie d’une extension de l’activité autorisée par le bail à de la restauration, laquelle n’avait pas tellement d’intérêt pour son exploitation d’alors, puisqu’il se limitait à proposer à sa clientèle des croque-monsieur ou des assiettes de fromages, mais devait surtout apporter une plus-value à son fonds de commerce en cas de cession, opération qu’il n’a pu réaliser en 2019 en l’absence de possibilité de placer une extraction suffisante.

Il en déduit qu’il est fondé à se voir exonérer de son obligation de payer le surcoût de loyer convenu en contrepartie d’une extension de l’activité autorisée par le bail à de la restauration et réclame le remboursement d’un trop perçu correspondant à ce surcoût, ayant vocation à se compenser avec les sommes dues à la bailleresse.

Il se prévaut également d’une exception d’inexécution au titre de laquelle il réclame une indemnisation au titre de la perte de jouissance de l’appartement ; cependant, comme il a été jugé ci-avant, sa demande, fondée sur l’exécution du protocole transactionnel du 23 mars 2012, n’est plus recevable puisque prescrite.

La bailleresse conteste tout manquement à son obligation de délivrance, exposant que l’extension de l’activité autorisée à la restauration ne tendait qu’à régulariser la situation du locataire qui l’exerçait déjà et disposait d’une extraction suffisante pour l’exploitation des lieux (où il faisait une simple remise en température des aliments servis), laquelle exploitation est restée identique depuis 47 ans.

Elle fait valoir que, même si l’extraction existante était jugée insuffisante, l’installation d’une nouvelle extraction, conforme aux normes, est possible tant matériellement que juridiquement, et que le défaut d’installation est imputable au preneur, qui ne lui a pas présenté de dossier technique comme le prévoit l’article 7 du protocole du 23 mars 2012, alors qu’elle n’était pas informée de ses nouveaux besoins en matière d’extraction, et alors que les travaux d’adaptation de l’extraction était contractuellement à la charge de celui-ci, ce qu’il savait pour avoir une parfaite connaissance des lieux et de la réglementation en matière d’extraction des fumées de cuisine.

Elle ajoute qu’il est acquis que le bailleur ne manque à son obligation de délivrance que si le preneur est dans l’impossibilité absolue d’utiliser la chose louée, ce qui n’est pas le cas de monsieur [C] qui prétend simplement qu’il ne peut vendre à un prix plus attractif son fonds de commerce s’il n’est pas équipé d’une extraction plus puissante, qui ne fait état que d’un manquement partiel à l’obligation de délivrance tout en continuant d’exploiter les locaux de la même manière et qui n’a jamais fait la moindre demande pour adapter l’extraction existante avant d’être assigné en justice aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement de ses loyers et charges.

Elle conclut que les impayés ne sauraient être justifiés par un prétendu défaut de délivrance.

Il convient de rappeler que les parties sont convenues, aux termes du protocole d’accord du 23 mars 2012, que le bail en cours, venant à expiration le 1er juin 2013, était « dès à présent renouvelé pour une période de trois, six, neuf années, à compter du 1er janvier 2012, ce aux clauses et conditions du bail venu à expiration aux seules et uniques modalités différentes limitativement énoncées ci-après.

ARTICLE 4 :

Les lieux loués sont destinés au commerce de marchand de vin, bar, brasserie, restaurant et ventes à emporter, à l’exclusion de tout autre.

(…)

ARTICLE 5 :

Les parties conviennent dès à présent de porter dès le 1er janvier 2012 le loyer à la somme annuelle en principal de 50.000 €. Toutefois, le loyer précédemment appelé, soit la somme de 40.876,56 € de principal l’an sera maintenu pour l’entière période du 1er janvier 2012 au 31 mai 2013, Monsieur [C] ne payant que cette seule somme, la société BONAPARTE 28 l’acceptant.

Ce loyer sera révisé (…).

ARTICLE 6 :

En contrepartie de la concession de sa bailleresse ayant permis l’extension des activités autorisées dans les lieux, et outre l’augmentation de loyer évoquée à l’article 5, Monsieur [C] s’engage à restituer à la S.C.I. BONAPARTE 28 les locaux à usage d’habitation situés au deuxième étage du bâtiment sur la deuxième cour soit les lots 212 et 213, libres de tous meubles et occupants, ce le 31 décembre 2012, et à renoncer à tous droits locatifs sur ces locaux.

ARTICLE 7 :

Dès lors que l’exploitation des locaux loués appellerait pour leur activité de restauration des travaux intéressant ou prenant appui sur les parties communes de l’immeuble, la S.C.I. BONAPARTE 28 souscrit l’engagement de transmettre toutes demandes, plans et dossiers à cette fin au syndic de la copropriété afin que les demandes d’autorisations nécessaires de cette copropriété soient soumises à une assemblée générale. »

Il est observé que la bailleresse ne peut prétendre que les lieux loués sont équipés d’un système d’extraction des fumées de cuisine suffisant alors qu’il est admis que celui qui y est installé n’est pas conforme aux normes applicables à l’activité de restauration, laquelle entre dans la destination des locaux, qui ne se définit pas selon leur usage effectif mais selon les stipulations du bail.

Elle ne saurait davantage se prévaloir de ce que l’installation de la nouvelle extraction serait à la charge du locataire selon le bail, à défaut de stipulation expresse en ce sens.

En effet, si les parties peuvent, par des clauses dérogatoires du bail, aménager contractuellement leurs obligations légales, telles que l’obligation de délivrance du bailleur, en prévoyant que des travaux de mise en conformité à la réglementation seront à la charge du locataire, il convient encore que ces dérogations soient expresses, et elles sont interprétées strictement.

Or, en l’espèce, l’acte transactionnel du 23 mars 2012, qui envisage en son article 7 l’installation d’une extraction adaptée à la nouvelle activité autorisée, ne prévoit que l’engagement de la bailleresse de transmettre toutes demandes, plans et dossiers à cette fin au syndic de la copropriété afin d’obtenir les autorisations nécessaires ; il n’est pas expressément prévu que l’installation de la nouvelle extraction est à la charge du locataire.

La bailleresse se prévaut d’une clause du bail selon laquelle figure, au titre des engagements du preneur, celui « 1°.- De prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent actuellement, sans pouvoir demander aucun travaux, ni réparation, de quelque nature qu’ils soient, le preneur devant faire à ses frais tous ceux qui lui seront utiles pour son installation et sa jouissance. ».

Cependant, cette clause d’acceptation des lieux dans l’état où ils se trouvent, qui ne vise pas les travaux de mise en conformité de l’extraction aux normes de façon spécifique mais tous travaux utiles au locataire de façon générale, ne constitue pas une clause expresse déchargeant la bailleresse de son obligation à ce titre.

En outre, bien que la bailleresse justifie de la possibilité juridique et technique de cette mise aux normes par la production aux débats de l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que par une étude de faisabilité positive établie par un bureau d’études techniques, force est de constater qu’elle n’a pas effectivement fait installer, comme il lui incombait, la nouvelle extraction, adaptée à l’activité autorisée par le bail.

De plus, l’exception d’inexécution étant opposable par une partie contractante à l’autre sans qu’une mise en demeure préalable ne soit nécessaire, il importe peu que le preneur n’ait pas fait de réclamation préalable de mise aux normes de l’extraction litigieuse.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’il est constant que seule l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle est de nature à légitimer la cessation par le preneur du paiement de ses loyers.

Or, en l’espèce, celui-ci se prévaut d’une exception d’inexécution tenant à un défaut de délivrance des locaux, qu’il a toujours exploités, qui n’est que partielle ; cette exception d’inexécution ne retire donc pas son caractère fautif au défaut de paiement des loyers et charges contractuels et, par suite, ne fait pas obstacle à la demande de résiliation du bail fondée sur cette faute.

Néanmoins, le manquement par le bailleur à son obligation de délivrer des locaux conformes à leur destination contractuelle, qui est d’une gravité telle pour le locataire qu’elle prive le contrat d’une part essentielle de son intérêt, peut justifier que celui-ci se prévale d’une exception d’inexécution partielle fondant une demande de restitution du loyer qu’il a payé en contrepartie.

Tel est le cas en l’espèce du défaut de délivrance par la bailleresse d’un local conforme à sa destination contractuelle, qui a été étendue à l’activité de restauration, extension qui a justifié une augmentation conséquente de loyer et présenté un intérêt réel pour le locataire, qui pouvait non seulement étendre son exploitation à la restauration, mais également prétendre céder son fonds de commerce à un bien meilleur prix, ce qui était important compte tenu de son âge (71 ans en 2012, 78 ans lors de la conclusion d’une promesse de vente du 02 août 2019 au profit de la S.A.R.L. JOANNA COOK PROD).

Ce manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance a privé le preneur de la contrepartie de son engagement de payer un loyer supplémentaire, étant indifférent sur ce point que, comme le soutient la bailleresse, il ait pu continuer d’exploiter les lieux comme il l’a toujours fait.

Il y a donc lieu de faire droit à sa demande de restitution ou d’exonération partielle de loyers.

*Sur les conséquences de l’inexécution par les parties de leurs obligations

Étant jugé que l’exception d’inexécution est utilement invoquée pour solliciter une restitution partielle de loyers, et le défendeur sollicitant que l’excédent de loyer vienne en déduction de sa dette, il convient au préalable de faire les comptes entre les parties pour déterminer le quantum de la dette du défendeur, et donc l’ampleur du manquement qui lui est reproché.

Le tribunal se place pour ce faire à la date de la clôture de la mise en état, les circonstances postérieures ne pouvant être prises en compte dès lors qu’elles ne peuvent être évoquées ni débattues contradictoirement, à l’exception de l’actualisation de la créance de la bailleresse, dont il sera traité au titre de sa demande de paiement de l’arriéré locatif.

Pour faire les comptes entre les parties, le tribunal dispose du décompte produit par la bailleresse, dont l’exactitude, le règlement de 120 000 € y ayant bien été inclus, n’est plus contestée.

Il en ressort que le montant des loyers et charges annuels appelés est de 64 228,80 € (5352,40€/mois x12).

Le trop perçu est chiffré de la façon suivante :

— le preneur chiffre le trop perçu jusqu’en juin 2023 à 9 124 € par an, correspondant à la différence (arrondie) entre le loyer antérieur au protocole litigieux de, 40.876,56 € et le nouveau loyer stipulé dans celui-ci, à 50 000 € par an, ce qui représente 760,33 € par mois,

— il demande au tribunal de juger que ses loyers soient fixés à 52 000 € par an, tant que la bailleresse n’aura pas effectué les travaux de mise en conformité, ce qui fait ressortir un différentiel de 64 228,80 €-52 000 € = 12 228,80 € par an, ou 1 019,06 € par mois, arrondi à 1 019 € par mois.

La bailleresse n’émet pas de contestation sur l’exactitude des sommes évoquées par le preneur.

En l’absence de plus de précision, d’explication ou de discussion des parties sur le calcul des sommes dues, et pour rester dans les limites des moyens et demandes des parties, il convient :

— de chiffrer le trop perçu de loyers à la somme de 760,33 € par mois jusqu’en juin 2023,

— de chiffrer ce trop-perçu ou la réduction de loyer pour la période postérieure, à 1 019 € par mois.

Il convient de retenir :

— un trop perçu ou un trop appelé sur le décompte de la bailleresse, qui commence au quatrième trimestre 2018 et s’arrête au mois de septembre 2024, de 72 mois, dont 57 mois x 760,33 € = 43 338,81 € et 15 mois x 1 019 € = 15 285 €, soit un total de 58 623,81 € sur la période du décompte,

— un trop perçu antérieur à la période incluse dans ce décompte, dans la limite de la prescription jugée ci-avant, donc sur la période du 08 juillet 2015 (la prescription remontant au 07 juillet 2015) au 30 septembre 2018 (le décompte d’impayés produit par la bailleresse commençant au 1er octobre 2018) = 38 mois x 760,33 € =28 892,54 €

Conformément à la demande de la locataire, ces sommes doivent être déduites des sommes réclamées, de sorte que le solde restant dû par celle-ci au titre de l’arriéré de loyer est de :

95 844,20 € – 58 623,81 € – 28 892,54 € = 8 327,85 € arrêté au mois de septembre 2024.

Il convient de constater que l’arriéré locatif, déduction faite des loyers trop perçus par la bailleresse, ne s’élevait qu’à 8 327,85 € au vu du dernier décompte antérieur à la clôture de la mise en état, arrêté au mois de septembre 2024.

L’impayé du preneur, sans commune mesure avec celui invoqué par la bailleresse n’apparaît dès lors pas d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé d’une résiliation judiciaire du bail.

La demande de la bailleresse à ce titre, ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation, seront donc rejetées, de même que la demande tendant à l’autoriser à garder la somme payée au titre du dépôt de garantie.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il convient de fixer la créance de la bailleresse au titre de l’arriéré de loyers et charges actualisé selon décompte arrêté au mois de juin 2025, à :

*solde impayé : 144 015,80 €

*sommes à restituer au titre des loyers jugés indus :

— sur la période incluse dans le décompte, 81 mois dont 57 mois x 760,33 € = 43 338,81 € et 24 mois x 1 019 € = 24 456 €, soit un total de 67 794,81 €,

— trop perçu antérieur sur la période du 08 juillet 2015 au 30 septembre 2018 : 38 mois x 760,33 € = 28 892,54 €

*soit : 144 015,80 – 67 794,81 € – 28 892,54 € = 47 328,45 €.

Monsieur [N] [C] sera donc condamné à payer à la S.C.I. BONAPARTE 28 une somme de 47 328,45 € au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de juin 2025 (inclus).

Sur la demande de délai de grâce

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de monsieur [N] [C] à ce titre, celui-ci ne justifiant pas de l’opportunité de lui accorder le bénéfice d’une telle mesure.

Sur la demande d’installation de l’extraction

Il a été jugé ci-avant que la bailleresse est tenue de délivrer un local conforme à sa destination, qui, incluant l’activité de restauration, exige l’installation d’un système d’extraction des fumées de cuisine conforme aux normes prévues en la matière par le règlement sanitaire de [Localité 6].

Ce système n’étant toujours pas installé, il y a lieu d’ordonner à la bailleresse de réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision.

Il convient pour s’assurer de l’exécution de cette décision de l’assortir d’une astreinte dont les modalités sont fixées ci-après, dans le dispositif du jugement.

Par ailleurs, le loyer annuel du preneur sera réduit à 52 000 € à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à l’exécution par la bailleresse des travaux d’installation d’un système d’extraction des fumées de cuisine conforme aux normes applicables en matière de restauration.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans l’instance et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire compte tenu de son ancienneté, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables les conclusions adressées le 1er juin 2025 par la voie du RPVA ;

DÉCLARE recevable la demande de réalisation d’une extraction conforme aux normes applicables à une activité de restauration ;

DÉCLARE irrecevable comme prescrite la demande de monsieur [N] [C] tendant à l’exonérer partiellement du paiement des loyers et à ce que la S.C.I. BONAPARTE 28 soit condamnée à lui restituer un trop perçu de loyers, pour ce qui concerne les loyers perçus sur la période de juin 2012 jusqu’au 07 juillet 2015 ;

DÉCLARE irrecevable comme prescrite la demande d’indemnisation de monsieur [N] [C] au titre de la perte de jouissance de l’appartement restitué au bailleur ;

DÉBOUTE la S.C.I. BONAPARTE 28 de sa demande de résiliation judiciaire du bail portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7], ainsi que de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation, de même que de sa demande tendant à l’autoriser à garder la somme payée au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE monsieur [N] [C] à payer à la S.C.I. BONAPARTE une somme de quarante-sept-mille-trois-cent-vingt-huit euros et quarante-cinq centimes (47 328,45 €) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de juin 2025 (inclus) ;

DÉBOUTE monsieur [N] [C] de sa demande de délai de paiement ;

ORDONNE à la S.C.I. BONAPARTE de procéder ou faire procéder aux travaux nécessaires à l’installation, dans les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7] (local à gauche de la porte d’entrée), d’un système d’extraction des fumées de cuisine conforme aux normes prévues pour les activités de restauration par le règlement sanitaire de [Localité 6], ce dans un délai de trois (3) mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de trois-cents euros (300 €) par jour de retard, pendant cent-vingt (120) jours ;

FIXE à cinquante-deux-mille euros (52 000 €) hors taxes et hors charges le loyer annuel dû par monsieur [N] [C] à la S.C.I. BONAPARTE, à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à l’exécution par celle-ci des travaux d’installation d’un système d’extraction des fumées de cuisine conforme aux normes applicables en matière de restauration ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans l’instance ;

REJETTE les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 6] le 23 Octobre 2025.

Le Greffier Le Président

Alice LEFAUCONNIER Lucie FONTANELLA