Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/00421 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-H4DP

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 14 Février 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] FONCIA LOIRE AUVERGNE dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [O] [D]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Hedi HADJ BENELEZAAR, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Avril 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [O] [D] est copropriétaire dans l’immeuble « [Adresse 6] » sis [Adresse 1] [Adresse 3].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de Monsieur [O] [D], en date du 28 avril 2023.

Par assignation délivrée par commissaire de justice le 28 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [O] [D] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Par jugement avant dire droit du 12 juillet 2024, le Tribunal a sollicité la production des procès-verbaux d’assemblée générale couvrant la période.

Rappelée pour la première fois à l’audience du 13 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 14 février 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de :

— Condamner Monsieur [O] [D] à lui payer les sommes de :

3 226,11 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;120,00 € de dommages et intérêts ;800,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;- Ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées et que la copropriété va être contrainte de faire un appel de fonds supplémentaire, la trésorerie étant en péril. Il ajoute que les frais exposés par le syndicat sont forcément nécessaires et qu’ils n’ont pas donné suite à la tentative de conciliation. Il rappelle qu’il a déjà été condamné par le Tribunal le 29 juin 2020 et que le dernier versement date d’août 2023. Il précise que les paiements ont été imputés à la condamnation. Il estime que le commandement de payer est valable car il n’est pas repassé en positif.

En réponse, Monsieur [O] [D], assisté par son avocat, sollicite de la part de la juridiction de :

A titre principal,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 200,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— Rejeter toute demande plus ample et/ou contraire ;

A titre subsidiaire,

— Lui accorder les plus larges délais de paiement pour faire face à l’arriéré de charges de copropriété ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à sa condamnation à payer 120,00 € à titre de dommages et intérêts ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à sa condamnation à payer la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Au visa de l’article 1353 du Code civil, il indique que le commandement de payer vise un impayé à partir du 1er juillet 2022 et que les paiements effectués depuis cette date n’ont pas été comptabilisés. Il estime avoir un compte créditeur et que les charges réclamées ne sont pas justifiées.

Subsidiairement, au visa de l’article 1343-5 du Code civil, il précise avoir versé la somme de 400,00 € en février 2025 et qu’il a eu des difficultés professionnelles. Il ajoute que sa situation est actuellement stabilisée et qu’il a des ressources de 2 000,00 € par mois, contre 1 127,51 € de charges fixes. Il propose d’apurer sa dette à hauteur de 100,00 € par mois.

Au visa de l’article 1231-6 du Code civil, il estime que l’existence du péril financier n’est pas prouvée, tout comme la nécessité de l’appel de fonds supplémentaires. Il ajoute être de bonne foi et verser des sommes pour apurer sa dette. Il affirme que les relances et mises en demeure ne sont pas versées au débat.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 4 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 1342-10 du Code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 13 février 2025, il ressort que Monsieur [O] [D] est redevable de la somme de 3 226,11€, arrêté au 11 février 2025.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, suivant jugement du 29 juin 2020, Monsieur [O] [D] a été condamné à payer la somme de 1 717,95 € au titre de ses charges impayées arrêtées au 24 avril 2020 inclus, avec des délais de paiement accordés, non respecté.

Le commandement de payer du présent dossier vise des charges impayées entre le 1er juillet 2022 et le 23 mai 2023.

Avant le 1er juillet 2022, Monsieur [O] [D] devait 4 363,06 €. Postérieurement à cette date, il a versé la somme de 7 400,00 €, outre 401,78 € de régularisation.

Les paiements se font sur la dette la plus ancienne, celle-ci étant échue et, compte tenu des intérêts de retard courant, Monsieur [O] [D] avait le plus grand intérêt à s’acquitter de cette dette en priorité.

Dès lors, pour les sommes dues à compter du 1er juillet 2022, seule la somme de 3 438,72 € doit être retenue pour ses versements.

Le commandement de payer fait partie des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu.

En revanche, les frais d’huissier des 22 juillet 2022 et 4 décembre 2023 ne sont pas justifiés.

Par ailleurs, les frais de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Enfin, l’assignation relève des dépens.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par Monsieur [O] [D].

Le total des sommes justifiées et exigibles, avant déduction des sommes créditrices, s’élève donc à la somme de 5 535,25 €, du 1er juillet 2022 au 11 février 2025.

Monsieur [O] [D] est condamné à payer au syndicat de copropriété la somme de 2 096,53 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 11 février 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que Monsieur [O] [D] ait fait preuve de mauvaise foi, ni que son comportement lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1244-1 du Code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [O] [D] justifie de sa situation financière actuelle. S’il n’a pas respecté son premier échéancier, il convient de souligner qu’il apure progressivement sa dette, par des versements importants, bien que très irréguliers.

Il convient d’octroyer à Monsieur [O] [D] des délais pour le paiement de la créance selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [O] [D] succombant à l’instance, il est condamné aux dépens. Le commandement de payer étant inclus dans les frais au principal, il n’y a pas lieu de les inclure dans les dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [O] [D], partie perdante, est condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Métare I » sis [Adresse 1] [Adresse 3] la somme de 2 096,53 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 11 février 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Métare I » sis [Adresse 2] ;

AUTORISE Monsieur [O] [D] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 100 € avant le 15 de chaque mois, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que la première mensualité devra être réglée avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Métare I » sis [Adresse 1] [Adresse 3] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de Monsieur [O] [D] pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE