MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 06 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01129 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WDBP

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE 3F C/ [S] [I] épouse [M] ès qualité de liquidateur de la SAS JY, S.A.S. AN VIET (PHO &MY) anciennement dénommée THAI ROYAL, S.A.S. J.Y.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. D’HLM IMMOBILIERE 3F,

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 552 141 533

dont le siège social est sis 159 rue Nationale – 75013 PARIS

représentée par Maître Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : A0617

DEFENDERESSES

Madame [S] [I] épouse [G] QUALITÉ DE LIQUIDATEUR DE LA SAS JY

demeurant 1 rue Jean Macé – 94120 FONTENAY-SOUS-BOIS

S. A. S. AN VIET EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE PHO &MY (anciennement dénommée THAI ROYAL)

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 953 817 236

dont le siège social est sis 73 avenue Aristide Briand – 94230 CACHAN

S. A. S. J.Y.

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 884 339 235

dont le siège social est sis 73 avenue Aristide Briand – 94230 CACHAN

non comparant

*******

Débats tenus à l’audience du : 09 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 06 Novembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

*******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 mai 2009, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail commercial à la société DA YOU des locaux situés 73, avenue Aristid Briand à CACHAN (94230), moyennant un loyer annuel de 41 054,84 €, hors taxe et hors charge, payable trimestriellement, par avance.

Par avenant du 15 février 2021, le bail a été renouvelé au bénéfice de la SARL ASIE BONHEUR, venant au droit de la société DA YOU.

Par acte du 7 mars 2024, la société J.Y., ayant acquis précédemment le fonds de commerce de la SARL ASIE BONHEUR, a cédé son fonds de commerce ainsi que son droit au bail à la SAS THAI ROYAL, désormais dénommée AN VIET.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI TRANG a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025 à la SAS AN VIET pour une somme de 64 961,88 € au titre de l’arriéré locatif au 8 avril 2025. Elle a également dénoncé le commandement à la société JY par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner la SAS AN VIET, la SAS JY ainsi que Mme [S] [I], en qualité de liquidateur de la société JY, devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS AN VIET et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner solidairement la la SAS AN VIET et la SAS JY à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 75 059,15 €, comprenant 65 268,83 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, augmentés de 15% (9 790,32 €),

— condamner solidairement la SAS AN VIET et la SAS JY au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur outre les charges et les taxes, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner solidairement la SAS AN VIET et la SAS JY au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 9 octobre 2025, la SA IMMOBILIERE 3F, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignées, la SAS AN VIET, la SAS JY et Mme [S] [I], en qualité de liquidateur de la société JY, n’ont pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SA IMMOBILIERE 3F n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 64 961,88 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 31 mai 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS AN VIET et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS AN VIET depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Le contrat de cession de fonds de commerce conclu entre la SAS JY SAS THAI ROYAL, désormais dénommée AN VIET le 7 mars 2024 stipule que : « le cédant demeurera garant solidaire de son cessionnaire vis-à-vis du bailleur pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail ».

Cette clause ne s’étend pas à l’indemnité d’occupation due par l’effet de la clause résolutoire, de sorte que seule la SAS AN VIET pourra être condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il sera rappelé qu’il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt contractuel de 15%, d’une part, un dépôt de garantie, d’autre part, car de telles mesures s’analyseraient comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Au vu du décompte produit par la SA IMMOBILIERE 3F, l’obligation de la SAS AN VIET au titre des loyers, charges, taxes, accessoires n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 43 099,97 €, comprenant l’arriéré locatif au 2 juin 2025, déduction faite de la somme de 22 168,86 € au titre du dépôt de garantie et de 9 790,32 € au titre des intérêts contractuels de 15%, somme au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement la SAS AN VIET et la SAS JY, du fait de la clause de solidarité du contrat de cession de fonds de commerce, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement de payer.

La SA IMMOBILIERE 3F sera déboutée du surplus de sa demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS AN VIET sera condamnée à supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS AN VIET ne permet d’écarter la demande de la SA IMMOBILIERE 3F formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. Il n’y a pas lieu de condamner la SAS JY et Mme [S] [I], en qualité de liquidateur de la société JY, au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 31 mai 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS AN VIET et de tout occupant de son chef des lieux situés 73, avenue Aristid Briand à CACHAN (94230) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS AN VIET, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SAS AN VIET à la payer,

DEBOUTONS la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande à l’encontre de la SAS JY au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNONS solidairement par provision la SAS AN VIET et la SAS JY à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 43 099,97 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025,

DEBOUTONS la SA IMMOBILIERE 3F du surplus de sa demande de provision,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre des intérêts 15% et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la SAS AN VIET aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SAS AN VIET à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 6 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,