MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 06 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00975 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WAKK

CODE NAC : 70C – 5B

AFFAIRE : Société IDF HABITAT C/ S.A.R.L. GILAV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

IDF HABITAT

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 785 678 145

dont le siège social est sis 59 avenue Carnot – 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

représentée par Maître Davina SUSINI – LAURENTI, avocat au barreau de PARIS -Vestiaire : P0102

DEFENDERESSE

S. A. R. L. GILAV

immatriculéeau RCS de CRETEIL sous le numéro 812 713 196

dont le siège social est sis 36 avenue Julien Duranton – 94460 VALENTON

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 11 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 06 Octobre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 juillet 2014, rectifié par avenants des 12 mars 2015 et 28 septembre 2014, la société IDF HABITAT a donné à bail commercial à la SARL GILAV les lots n°L4-1 et n°56-58, correspondant à un local commercial et deux emplacements de parking situés 36, avenue Julien Duranton à VALENTON (94460), moyennant un loyer annuel de 14 469,12 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance. La provision sur charge a été fixée à 420 € par trimestre.

Des loyers sont demeurés impayés.

La société IDF HABITAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 6 mai 2025 à SARL GILAV pour une somme de 30 220,86 € au titre de l’arriéré locatif au 28 avril 2025.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 17 juin 2025, la société IDF HABITAT a fait assigner la SARL GILAV devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 6 juin 2025,

— ordonner l’expulsion de la SARL GILAV et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, pendant un délai de trois mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit, le juge des référés se réservant la compétence pour liquider cette astreinte et en ordonner une nouvelle,

— condamner la SARL GILAV à payer à la société IDF HABITAT la somme provisionnelle de 30 220,86 € au titre de l’arriéré locatif arrêté,

— juger que les sommes dues seront majorées de 1 % conformément à l’article 14 « pénalités de retard » du bail,

— condamner en conséquence la SARL GILAV à payer à la société IDF HABITAT la somme provisionnelle complémentaire de 302,21 euros,

— juger que les sommes dues produiront intérêts au taux conventionnellement stipulé de 0,5 % par mois à compter du commandement de payer en date du 6 mai 2025 et au fur et à mesure des échéances,

— condamner la SARL GILAV au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 7 juin 2025 égale au montant du dernier loyer en vigueur majoré des taxes, soit à la somme trimestrielle de 4202,40 € , jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la SARL GILAV au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des deux commandements.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 11 septembre 2025, la société IDF HABITAT, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la SARL GILAV n’a pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société IDF HABITAT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 30 220,86 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 7 juin 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL GILAV et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL GILAV depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Enfin revanche, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société IDF HABITAT, l’obligation de la SARL GILAV au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 28 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 30 220,86 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL GILAV, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer en date du 6 mai 2025.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt de 0,5 %, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Il en est de même de la majoration des sommes de 1 % conformément à l’article 14 « pénalités de retard » du bail, de sorte que la demande de condamnation au paiement de la somme provisionnelle complémentaire de 302,21 euros formulée par la société IDF HABITAT sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL GILAV, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL GILAV ne permet d’écarter la demande de la société IDF HABITAT formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 juin 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL GILAV et de tout occupant de son chef des lieux situés 36, avenue Julien Duranton à VALENTON (94460) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL GILAV, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL GILAV à la payer,

CONDAMNONS par provision la SARL GILAV à payer à la société IDF HABITAT la somme de 30 220,86 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 28 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre du taux d’intérêt conventionnel,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des pénalités de retard,

CONDAMNONS la SARL GILAV aux entiers dépens, en ce compris le coût des deux commandements,

CONDAMNONS SARL GILAV à payer à société IDF HABITAT la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 6 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,