TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e DESCOSSE Olivier

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01052 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CCK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CELLEXIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier DESCOSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [T]

née le 02 Juillet 1989 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 4 février 2021, la SCI CELLEXIM a consenti à Madame [U] [T] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], le tout moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre 50 euros de provisions sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la SCI CELLEXIM a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 novembre 2024 à Madame [U] [T] pour la somme principale de 14.366 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 12 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 29 janvier 2025, dénoncé le 6 février 2025 par voie électronique au Préfet des Bouches du Rhône, la SCI CELLEXIM a fait assigner Madame [U] [T] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire attaché au bail à loyer d’habitation liant la SCI CELLEXIM à Madame [T] en date du 4 février 2021,

en conséquence,

— prononcer la résiliation du bail liant la SCI CELLEXIM à Madame [T] en date du 4 février 2021,

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [U] [T] au paiement de la somme provisionnelle de 75,37 euros au titre du coût du commandement de payer,

— condamner Madame [U] [T] au paiement de la somme provisionnelle de 17.643,42 au titre des loyers et indemnité d’occupation restant dues au jour de la délivrance de l’assignation,

— condamner Madame [U] [T] au paiement de la somme provisionnelle de 1.752,24 euros en dédommagement du préjudice subi par le bailleur,

— condamner Madame [U] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1.650 euros correspondant au triple du montant du loyer, hors charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [U] [T] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [U] [T] aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la SCI CELLEXIM représentée par son conseil demande le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à hauteur de 21.043,42 euros.

Madame [U] [T], bien que citée à étude, n’est ni comparante, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La SCI CELLEXIM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 12 novembre 2024.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire en son article 7 à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 7 novembre 2024 pour un arriéré locatif de 14.366 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 7 janvier 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a une nature mixte, compensatoire et indemnitaire. Elle constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure en outre la réparation du préjudice qui résulte d’une occupation sans titre.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, Madame [U] [T] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire. L’indemnité d’occupation ne saurait correspondre au triple du loyer comme sollicité par la bailleresse qui sera débouté de sa demande à ce titre.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 600 euros à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés à la bailleresse.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 28 mars 2025 que Madame [U] [T] reste devoir la somme de 16.166 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2024 inclus et déduction faite du solde débiteur de 21.043,42 euros, des indemnités d’occupation triplées pour les mois de janvier, février et mars 2025 incluses au décompte pour la somme totale de 4.877,42 euros.

Absente des débats, Madame [U] [T] n’élève de fait aucune contestation.

Madame [U] [T] sera donc condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 16.166 euros à titre provisionnel, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Madame [U] [T] n’a pas comparu et ne demande donc pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, la SCI CELLEXIM ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Madame [U] [T].

En conséquence, la SCI CELLEXIM sera déboutée de sa demande de ce chef.

IV. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Madame [U] [T] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI CELLEXIM les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Madame [U] [T] sera condamnée.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS la SCI CELLEXIM, recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 7 janvier 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la SCI CELLEXIM pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [U] [T] à payer à la SCI CELLEXIM à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de six-cent euros (600 euros) à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [U] [T] à payer à la SCI CELLEXIM la somme de seize mille cent soixante-six euros (16.166 euros) à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus ;

DEBOUTONS la SCI CELLEXIM de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation correspondant au triple du montant du loyer hors charges ;

CONDAMNONS Madame [U] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Madame [U] [T] à payer à la SCI CELLEXIM la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SCI CELLEXIM de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION