MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01865 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VSP5

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. LA VIE II C/ S.A.S. RJ MARKET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA VIE II, immatriculée au RCS d’EVRY sous le n° 430 078 162, dont le siège social est sis 61 avenue Gabriel Péri – 91700 SAINTE GENEVIÈVE DES BOIS

représentée par M^e Jean-Michel SCHARR, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

S.A.S. RJ MARKET, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 913 981 924, dont le siège social est sis 55 Rue Paul Vaillant Couturier – 94140 ALFORTVILLE

représentée par M^e Larbi MOUTAWAKEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

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Débats tenus à l’audience du : 13 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 26 Juin 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 avril 2021, la SCI LA VIE II a donné à bail commercial à M. [X], représentant la société ALFORTMARKET en formation, des locaux situés 55 rue Paul Vaillant Couturier à ALFORTVILLE (94140), moyennant un loyer annuel de 12 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 17 mai 2022, la société ALFORTMARKET a cédé son fonds de commerce à la SAS RJ MARKET, y compris le droit au bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, la SCI LA VIE II a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS RJ MARKET pour une somme de 5 534,70 € au titre de l’arriéré locatif au 10 mai 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, la SCI LA VIE II a fait assigner la SAS RJ MARKET devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la SAS RJ MARKET et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

– juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du code des voies d’exécution ;

– condamner la SAS RJ MARKET à payer à la SCI LA VIE II la somme provisionnelle de 7 460,76 € à valoir sur l’arriéré de loyer, de charges, et de frais de recouvrement augmentée des intérêts de droit à compter des présentes,

– condamner la SAS RJ MARKET au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur charges et taxes en sus, soit la somme mensuelle de 1106 €,

– condamner la SAS RJ MARKET au paiement d’une somme de 3 600,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 13 mai 2025, la SCI LA VIE II, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 8 337,81 € et s’est opposé à tout délai de paiement.

Vu les conclusions déposées et soutenues à l’audience par la SAS RJ MARKET aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

– suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial,

– octroyer des délais de paiement à la SAS RJ MARKET de 14 mois.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI LA VIE II n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 5 534,70 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 28 juin 2024. Cependant, au vu des paiements réguliers effectués depuis lors par la la SAS RJ MARKET, cette dernière se voit octroyer un délai pour le paiement de sa dette. Délai pendant lequel l’application de la clause résolutoire est suspendue.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI LA VIE II, l’obligation de la SAS RJ MARKET au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 5 mai 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 8 337,81 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS RJ MARKET en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance de l’assignation.

En effet, la SAS RJ MARKET prétend avoir réglé la somme de 1320,00 euros entre le 30 avril et le 11 mai 2025 non comptabilisée par la la SCI LA VIE II, mais, si la défenderesse produit des captures d’écran de virement bancaire, les informations fournies ne suffisent pas à octroyer le crédit des paiements à la SCI LA VIE II. Dès lors, la SAS RJ MARKET sera condamnée en deniers ou quittances.

La défenderesse bénéficiera d’un délai de 14 mois pour apurer cette dette. Elle devra s’en acquitter en 14 mensualités égales, réglée le 1er de chaque mois à compter de l’échéance suivant la signification de la présente ordonnance.

Toutefois, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu, la preneuse sera déchue du bénéfice des délais, la dette deviendra donc immédiatement exigible et que la clause résolutoire sera acquise.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La défenderesse, qui succombe à l’instance, devra en supporter les dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS RJ MARKET ne permet d’écarter la demande de la SCI LA VIE II formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 juin 2024, mais en SUSPENDONS les effets,

CONDAMNONS par provision la SCI LA VIE II à payer à la SAS RJ MARKET la somme de

8 337,81 €, en denier et quittance, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 5 mai 2025, en 14 mensualités égales, le 1er chaque mois à compter de l’échéance suivant la signification de la présente ordonnance,

En cas de défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu :

DISONS que la SAS RJ MARKET sera déchue du bénéfice des délais et que la dette deviendra donc immédiatement exigible,

DISONS que la clause résolutoire produira ses effets de plein droit,

En tout état de cause :

CONDAMNONS la SCI LA VIE II aux entiers dépens,

CONDAMNONS la SAS RJ MARKET à payer à la SCI LA VIE II la somme de 1000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 26 juin 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS