MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 09 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01389 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WD4W

CODE NAC : 72C – 5B

AFFAIRE : S.D.C. 24 RUE DE PARIS – 94470 BOISSY SAINT LEGER C/ S.A.S.U. BY NEPTUNE, S.C.I. RY IMMO BOISSY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du 24 RUE DE PARIS – 94470 BOISSY SAINT LEGER, représenté par son syndic en exercice la société HEURTEVENT P.E. (IMMOMAX), SARL immatriculée au CRS de MELUN sous le n° 478 697 618, dont le siège social est sis 22 bis rue de la Victoire – 77330 OZOIR-LA-FERRIERE

représenté par M^e Daisy TARDY FRANCILLETTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 0474

DEFENDERESSES

S.A.S.U. BY NEPTUNE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 912 472 180, dont le siège social est sis 36 rue Scheffer – 75016 PARIS

et S.C.I. RY IMMO BOISSY, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n° 919 847 475, dont le siège social est sis 6 rue du Raincy – 93330 NEUILLY-SUR-MARNE

non représentéee

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Débats tenus à l’audience du : 16 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 20 Novembre 2025

Prorogé au 02 Décembre 2025 puis au 09 Décembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations délivrées les 30 septembre 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 24 rue de Paris à BOISSY SAINT LEGER (94470), représenté par son syndic en exercice, la société HEURTEVENT P.E., exerçant sous l’enseigne IMMOMAX (le SDC) à la société civile immobilière RY IMMO BOISSY (la SCI) et la SAS BY NEPTUNE, soutenues à l’audience du 16 octobre 2025, sollicitant, au visa des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

— qu’il leur soit fait injonction in solidum, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la production des justificatifs de travaux :

* de cesser sans délai les locations de courte durée et de justifier de la suppression des annonces sur les sites de locations, notamment Air B&B et BOOKING et sur tout autre site de location saisonnière,

* de procéder au retrait du jacuzzi et de tout autre équipement présent sur place qui pourrait porter atteinte à la structure de l’immeuble (ex spa, bain à remous…) et d’en justifier auprès du SDC,

* de procéder à la remise en état des parties communes en procédant, à ses frais, au retrait de la boîte à clefs et à la remise en état de la façade,

* de faire réaliser ces travaux par des entreprises spécialisées, dans les règles de l’art en soumettant préalablement les devis des travaux portant sur les parties communes au syndic de l’immeuble avant le début des travaux,

* de mandater à leur frais un expert structure spécialisé afin de vérifier l’absence d’atteinte au plancher ;

— qu’à défaut de justification de la réalisation des travaux dans le délai d’un mois, le SDC soit autorisé, aux frais des défenderesses ;

* à réaliser les travaux affectant les parties communes,

* à pénétrer dans le logement du copropriétaire, accompagné d’une part, d’un commissaire de justice et d’un serrurier, afin de constater la présence du jacuzzi nonobstant la décision judiciaire et d’autre part, d’une entreprise spécialisée, choisie par le syndic, afin qu’elle procède au retrait du jacuzzi et de tout autre équipement présent sur place qui pourrait porter atteinte à la structure de l’immeuble (ex spa, bain à remous..), et d’un expert structure afin qu’il vérifie l’état du plancher,

— la condamnation in solidum des défenderesses en paiement, à titre provisionnel, des sommes de :

* 600 euros en remboursement des procès-verbaux de constat dressés par l’étude EVIDENCE,

* 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 4 060,28 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ;

En l’absence de constitution ou de comparution des défenderesses, régulièrement assignées ;

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE

L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Le non respect, par un copropriétaire, de la destination de son lot, constitue un trouble manifestement illicite.

Au cas présent, la SCI RY IMMO BOISSY est copropriétaire des lots n° 52, 27 et 2, correspondant respectivement à un appartement situé au premier étage de l’immeuble, un parking extérieur et une cave en sous-sol.

Il est établi (procès-verbaux de commissaires de justice des 16 et 25 mai 2025 ; extraits des annonces de location sur les sites concernés ; attestations des copropriétaires) que la SAS BY NEPTUNE, dont le représentant légal est M. [U], également gérant de la SCI RY IMMO BOISSY, propose à la location l’appartement correspondant au lot n°52 tout au long de l’année, y compris les week-end, pour de courte durée sur diverses plateformes (AIRBNB, BOOKING.COM) ; que pour permettre l’accès, une boîte à clefs dans les parties communes ; qu’un jacuzzi a été installé dans l’appartement ; que cet équipement génère des vibrations et nuisances sonores.

Hormis les cas d’une location consentie à un étudiant pour une durée d’au moins neuf mois, de la conclusion, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, d’un bail mobilité d’une durée de un à dix mois et de la location, pour une durée maximale de quatre mois, du local à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur, le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable.

Il y a lieu de relever, en premier lieu, que le règlement de copropriété de l’immeuble concerné comprend une clause d’habitation dite « bourgeoise », qui prévoit un usage d’habitation et/ou pour l’exercice d’une profession libérale.

Il y a lieu, en second lieu, à défaut de justification d’une étude de structure préalable, de prévenir le dommage imminent tenant à l’installation d’un bain à remous, eu égard au poids d’un tel équipement, complété du poids de l’eau, des personnes utilisatrices et des mouvements vibratoires. Un tel équipement génère au surplus par ses vibrations des nuisances sonores incompatibles avec la destination des lieux.

La lettre recommandée avec accusé de réception du 11 février 2025, par laquelle le SDC a mis en demeure la SCI de cesser les troubles et de remettre en état les parties communes, est restée vaine.

En conséquence, une injonction sous astreinte sera délivrée, dans les termes qui seront précisés au dispositif.

Il n’y a pas lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte.

La demande indemnitaire sera rejetée comme insuffisamment fondée. Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé et à verser au SDC une somme que l’équité commande de fixer à 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 180 euros au titre des frais justifiés de constats par commissaire de justice.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Enjoignons à la société civile immobilière RY IMMO BOISSY, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance :

— de supprimer toute annonce de location de courte durée portant sur son lot de copropriété (n°52) situé 24 rue de Paris à BOISSY SAINT LEGER (94470), sur les plateformes AIRBNB et BOOKING, ou sur toute plateforme ayant le même objet,

— de procéder à ses frais au retrait de la boite à clefs et à la remise en état de la façade, et à défaut, autorisons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, à procéder à ce retrait,

— de procéder au retrait du jacuzzi ou autre bain à remous installé dans son lot, et d’en justifier par un constat de commissaire de justice auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice ;

Assortissons la présente injonction d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l’expiration du délai indiqué pour son exécution, pendant une période de trois mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société civile immobilière RY IMMO BOISSY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 24 rue de Paris à BOISSY SAINT LEGER (94470) la somme de 180 euros au titre des frais de constats par commissaire de justice ;

Condamnons la société civile immobilière RY IMMO BOISSY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 24 rue de Paris à BOISSY SAINT LEGER (94470) la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société civile immobilière RY IMMO BOISSY aux dépens de l’instance en référé.

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 9 décembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES