TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/01178 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2T2Y

Minute :

JUGEMENT

Du : 28 Mai 2025

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 11]

Représenté par son syndic : Cabinet LOISELET père, fils et [G]

[Z], SA

C/

Monsieur [V] [S]

Madame [K] [N] épouse [S]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffier, lors des débats, et de Madame Martine GARDE, greffier, lors du délibéré ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12]

Représenté par son syndic : Cabinet LOISELET père, fils et [G]

[Z], SA

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Substitué par M^e Dilan UTHAYAKUMAR, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [S]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Comparant en personne

Madame [K] [N] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : Madame [K] [N] épouse [S]

M^e Valérie GARCON

Monsieur [V] [S]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [S] et Madame [K] [N] épouse [S] sont propriétaires des lots n°0193636 et 0153115 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3].

Par actes de commissaire de justice délivrés à étude en date du 28 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], représenté par son syndic la SA Cabinet Loiselet et Daigremont, a fait assigner Monsieur [V] [S] et Madame [K] [N] épouse [S] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes :

4 694,74 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; 41,48 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts ; – aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 19 mars 2025.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 9], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes sauf à préciser que les frais s’élèvent désormais à la somme de 371,94 €.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 9] fait valoir que Monsieur [V] [S] et Madame [K] [N] épouse [S] n’ont pas payé régulièrement leurs charges de copropriété malgré diverses relances, et que cela lui cause un préjudice en ce qu’il est privé d’une somme importe nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Il s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [V] [S] et Madame [K] [N] épouse [S], comparants en personne, ne contestent pas le principe de la dette sauf à préciser qu’ils ont payé la somme de 800 € la semaine dernière, et sollicitent du tribunal des délais de paiement à hauteur de 150 € par mois en plus des charges courantes. Ils indiquent être mariés et avoir trois enfants. Monsieur [V] [S] expose être fonctionnaire et être rémunéré 2 085 € par mois, Madame [K] [N] épouse [S] déclare ne pas avoir de ressources. Ils précisent percevoir 600 € d’allocations familiales. Ils expliquent avoir un crédit immobilier dont ils termineront le remboursement dans deux mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] verse aux débats :

le relevé de propriété,l’état descriptif de division et le règlement de copropriété,les appels de charges et travaux pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2025,les procès-verbaux des assemblées générales en date du 11 avril 2023, 26 juin 2023, 19 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2020, 2021, 2022, 2023), du budget prévisionnel des exercices suivants (2023, 2024, 2025) et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 1er avril 2023 au 17 janvier 2025, 1er trimestre de 2025 inclus,les mises en demeure du 2 mai 2023, 3 novembre 2023, 2 juin 2023, 4 décembre 2023,- le contrat de syndic signé le 19 juin 2024.Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais des sommes ayant vocation à être examinées au titre des frais de recouvrement d’un montant total de 371,74 €.

Il ressort de ces documents que Monsieur [V] [S] et Madame [K] [N] épouse [S] restent devoir la somme de 4 694,94 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2023 au 17 janvier 2025, 1er trimestre de 2025 inclus. Il conviendra d’en déduire tout versement fait ultérieurement à ce décompte.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 3 205, 63 € à compter de la mise en demeure du 4 décembre 2023 et sur la somme de 4 694,74 € à compter du 28 janvier 2025, date de l’assignation.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur les mises en demeure

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] produit les mises en demeure et relances du 2 mai 2023, 3 novembre 2023, 2 juin 2023, 4 décembre 2023.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 162, 74 €.

Sur les frais d’ouverture de dossier contentieux

Il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Aussi ne sera-t-il pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de « ouverture contentieux » dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65557 du 10 juillet 1965 précité.

En conséquence, Monsieur [V] [S] et Madame [K] [N] épouse [S] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] la somme totale de 162,74 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA SOLIDARITÉ

En vertu des articles 1309 et 1310 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune. Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible. La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application des dispositions de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Il résulte de l’ensemble des dispositions que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité (article 17).

Monsieur [V] [S] et Madame [K] [N] épouse [S], copropriétaires indivis, doivent ainsi être condamnés solidairement à supporter la dette.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [V] [S] et Madame [K] [N] épouse [S] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 200,00 € à titre de dommages et intérêts.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [V] [S] et Madame [K] [N] épouse [S] ne sont pas en capacité d’acquitter la dette en un seul paiement mais justifient de ressources stables. En outre, la fin prochaine du remboursement de leur crédit immobilier leur dégagera des revenus supplémentaires. Par conséquent, il y a lieu de leur accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette à hauteur de 150,00 € par mois, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

À défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [S] et Madame [K] [N] épouse [S], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [S] et Madame [K] [N] épouse [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], représenté par son syndic la SA Cabinet Loiselet et Daigremont, la somme de 4 694,94 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2023 au 17 janvier 2025, 1er trimestre de 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 205, 63 € à compter de la mise en demeure du 4 décembre 2023 et sur la somme de 4 694,74 € à compter du 28 janvier 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [S] et Madame [K] [N] épouse [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], représenté par son syndic la SA Cabinet Loiselet et Daigremont, la somme de 162,74 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [S] et Madame [K] [N] épouse [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], représenté par son syndic la SA Cabinet Loiselet et Daigremont, la somme de 200,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [V] [S] et Madame [K] [N] épouse [S] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant de 150,00 € et la 24e et dernière échéance correspondant au solde de la dette ;

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [S] et Madame [K] [N] épouse [S] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE