MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00454 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VZSY

CODE NAC : 70E – 5B

AFFAIRE : S.D.C. RESIDENCE VILLA DES ARTISTES 17-19 AVENUE JEANNE D’ARC ET 36 AVENUE JEAN JAURES – 94110 ARCUEIL C/ S.D.C. VILLA CHADEFAUD 38-40 AVENUE JEAN JAURES -94110 ARCUEIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLA DES ARTISTES SIS 17-19 AVENUE JEANNE D’ARC ET 36 AVENUE JEAN JAURES – 94110 ARCUEIL

représenté par son syndic en exercice la Société VIANOVA GESTION SAS immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro B 527 635 718

représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E 0263

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE VILLA CHADEFAUD SIS 38-40 AVENUE JEAN JAURES -94110 ARCUEIL

représenté par son syndic en exercice le Cabinet JH IMMOBILIER

ont le siège social est sis 175 avenue du Maine – 75014 PARIS

représenté par Maître David SAIDON, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C0630

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Débats tenus à l’audience du : 16 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 25 Août 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Août 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des Artistes 17 à 19 avenue Jeanne d’Arc et 36 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa CHADEFAUD 38 – 40 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL sont voisins.

Les bâtiments A à G de l’immeuble Villa CHAFEDAUD, ancien entrepôt / usine désormais affecté à un usage d’habitation, sont édifiés le long de la limite séparative avec la parcelle voisine ouverte sur le 36 avenue Jean Jaurès et le 17-19 avenue Jeanne d’Arc, dont l’immeuble, la Villa des Artistes, a été achevé en 2010.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des Artistes 17 à 19 avenue Jeanne d’Arc et 36 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL s’est plaint de vues sur sa propriété et de surplombs créés sans autorisation par la propriété voisine.

Par assignation délivrée le 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des Artistes 17 à 19 avenue Jeanne d’Arc et 36 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL a fait citer à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa CHADEFAUD 38 – 40 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL afin de:

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa CHADEFAUD 38 – 40 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL à supprimer, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, tout ouvrage en surplomb s’agissant des grilles de ventilation et ventouses de chaudière,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa CHADEFAUD 38 – 40 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL à sceller l’ensemble des ouvertures créées donnant sur la propriété du syndical Villa des Artistes au 36 avenue Jean Jaurès à ARCUEIL,

— dire qu’à défaut d’exécution de ce scellement un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir, le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des Artistes 17 à 19 avenue Jeanne d’Arc et 36 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL sera autorisé à l’effectuer aux frais et risques du syndicat défendeur,

— condamner par provision à valoir sur lesdits travaux le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa CHADEFAUD 38 – 40 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL au paiement de la somme de 8.000 euros,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa CHADEFAUD 38 – 40 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL à insérer dans son règlement de copropriété le rappel de la règle d’interdiction de créer toute vue sur le terrain voisin 36 avenue Jean Jaurès à ARCUEIL, sous six mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— autoriser à défaut le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des Artistes 17 à 19 avenue Jeanne d’Arc et 36 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL à procéder à la publication hypothécaire de la présente décision, sur l’ensemble des lots composant le syndicat voisin, aux frais de ce dernier,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa CHADEFAUD 38 – 40 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL au paiement de la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— à titre subsidiaire : désigner un expert avec pour mission notamment de constater l’état des ouvrages en surplomb de la propriété, les vues, percements et jours créés dans le mur du syndicat 38-40 avenue Jean Jaurès à ARCUEIL.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des Artistes 17 à 19 avenue Jeanne d’Arc et 36 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Sur la prescription soulevée en défense, il a indiqué qu’elle n’était ni démontrée, ni acquise, en raison de nombreuses contestations depuis des années. Il a ajouté que la copropriété défenderesse était terminée de 2010, ce qui était incompatible avec l’acquisition d’une prescription trentenaire. Il a soutenu une atteinte démontrée à la propriété par le constat de commissaire de justice effectué récemment.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa CHADEFAUD 38 – 40 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL demande de :

— constater la prescription trentenaire des demandes de suppression des servitudes de vue, et l’absence de preuve d’une irrégularité des grilles d’aération et des ventouses,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des Artistes 17 à 19 avenue Jeanne d’Arc et 36 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des Artistes 17 à 19 avenue Jeanne d’Arc et 36 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il rappelle que la résidence Villa CHADEFAUD comporte des panneaux de verre fixes et des fenestrons ouvrants anciens, installés depuis plus de 30 ans, lesquels constituent, de par leur positionnement, des vues obliques. Il soutient que les servitudes de vues obliques ont été acquises par prescription, les plans joints au règlement de copropriété modificatif de 1987 prouvant selon lui l’existence de ces ouvertures avant 1987, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande de sceller ses ouvertures. Concernant les volets oscillants des panneaux de verre, il souligne qu’il n’existe aucune vue intégrée dans les panneaux de verre. Il fait état du caractère infime d’un éventuel débord causé par les ventouses, non générateur de gêne, et de l’absence de tout débord causé par les grilles d’aération positionnées au raz du mur, et l’absence de toute preuve apportée en sens contraire par le syndicat demandeur.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il convient de constater que les seuls procès-verbaux de constat dressés les 10 juin 2022 et 21 février 2025 sont insuffisants à démontrer l’existence d’ouvrages (grilles de ventilation et ventouses de chaudière) en surplomb, le commissaire de justice ne se prononçant ni sur les limites de propriété, ni sur un éventuel surplomb, n’étant pas géomètre-expert.

Concernant les ouvertures, aucun élément du dossier ne permet de démontrer que les fenestrons offrent une vue sur la propriété voisine, ni que les panneaux de verre ne sont pas fermés et opaques.

En outre, il n’est non plus pas démontré avec l’évidence requise en référé que la servitude n’a pas été acquise par la prescription trentenaire, des ouvertures figurant sur le règlement de copropriété modificatif de 1987, soit antérieurement aux travaux réalisés en 2010.

Dès lors, en l’état des éléments produits au juge, il est impossible d’affirmer avec l’absolue certitude et le degré d’évidence exigés par la procédure de référé choisie par le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des Artistes 17 à 19 avenue Jeanne d’Arc et 36 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL l’existence de surplombs et de vues sans autorisation.

Il en résulte une contestation sérieuse et en l’absence de violation évidente d’une règle de droit, le trouble manifestement illicite ne peut être caractérisé.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des Artistes 17 à 19 avenue Jeanne d’Arc et 36 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL ne rapporte par ailleurs pas non plus la preuve de l’existence d’un risque de dommage imminent, qui justifierait de faire droit à ses demandes principales, malgré la contestation sérieuse présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa CHADEFAUD 38 – 40 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL.

Dans ces circonstances, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes principales formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des Artistes 17 à 19 avenue Jeanne d’Arc et 36 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

L’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des Artistes 17 à 19 avenue Jeanne d’Arc et 36 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL n’a pas à démontrer l’existence du surplomb ni des vues qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à l’établir.

Il doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Or, tel est le cas au vu des constats de commissaire de justice dressés les 10 juin 2022 et 21 février 2025 et des photographies produites aux débats.

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des Artistes 17 à 19 avenue Jeanne d’Arc et 36 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL dispose d’un motif légitime à faire établir le surplomb et les vues qu’ils allèguent, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des Artistes 17 à 19 avenue Jeanne d’Arc et 36 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires

Il paraît équitable et légitime que chaque partie conserve la charge des frais et dépens de la présente instance en référé.

Des considérations d’équité conduisent à ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes principales du syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des Artistes 17 à 19 avenue Jeanne d’Arc et 36 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL,

tous droits et moyens des parties demeurant réservés au principal RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[R] [C] (1967)

Diplôme géomètre-expert foncier

6 bis rue de l’Hôtel de Ville

89600 SAINT FLORENTIN

Tél : 03.86.35.15.52

Fax : 03.86.35.30.42

Email : jean-louis.deleligne@geometre-expert.fr

lequel, consulté, a accepté la mission par courriel du 19 juin 2025, et pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

* se rendre sur les lieux sis Villa CHADEFAUD 38 – 40 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* examiner l’ouvrage litigieux ;

* constater l’existence et le positionnement des grilles de ventilation et ventouses de chaudière et donner tous éléments techniques permettant de déterminer la propriété du terrain au-dessus duquel ils sont situés ; dire s’ils sont situés en surplomb de la propriété voisine ;

* fournir tous éléments administratifs, techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de se prononcer :

— sur le fait que les ouvertures pratiquées dans l’immeuble du requérant constituent des vues ou de simples jours de souffrances,

— sur le fait que lesdites ouvertures existent depuis plus de tente ans et qu’aucune construction n’est venue contrarier ces vues,

* rechercher les causes des désordres s’ils existent ; dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une mauvaise surveillance du chantier, d’un vice du sol, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et de statuer sur la proportion des responsabilités encourues ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier ; en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ; en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* d’une façon générale, procéder à toutes investigations d’ordre technique utiles à la solution du litige ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler les opérations d’expertise;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

FIXONS à la somme de 3.000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des Artistes 17 à 19 avenue Jeanne d’Arc et 36 avenue Jean Jaurès 94110 ARCUEIL à la régie du tribunal judiciaire de Créteil dans le mois qui suit la demande de consignation adressée par le greffe ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les SIX MOIS de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées).

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

RAPPELONS aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

“La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée” ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens qu’elle a personnellement exposés ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 25 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,