MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00237 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VXEM

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [C] [I], [L] [I] C/ S.A.R.L. B.2.D EXPRESSION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [C] [I] épouse [V]née le 06 Octobre 1954 à MONTFERMEIL (SEINE-SAINT-DENIS), nationalité française, retraitée, demeurant 35 allée Andréa – 93140 BONDY

Madame [L] [I]

née le 31 Octobre 1938 à AULNAY SOUS BOIS (SEINE-SAINT-DENIIS), nationalité française, retraitée, demeurant 38 rue Edouard Vaillant – 93500 PANTIN

toutes deux représentées par Maître David WEIZMAN, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : A0235

DEFENDERESSE

S. A. R. L. B.2.D EXPRESSION

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 390 271 211

dont le siège social est sis 12 bis place de Verdun – Angle de la villa Giselle – 94340 JOINVILLE LE PONT

comparante en personne, non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 29 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 26 Juin 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 octobre 2014, Mme [C] [I], épouse [V], et Mme [L] [I] ont renouvelé le bail commercial consenti à la SARL B.2.D Expression sur des locaux situés 12 bis place Verdun, angle de la Villa Gisèle, à JOINVILLE-LE-PONT (94340), moyennant un loyer annuel de 8 820,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu.

Des loyers sont demeurés impayés.

Mme [C] [I], épouse [V], et Mme [L] [I] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024 à la SARL B.2.D Expression pour une somme de 9 272,18 € au titre de l’arriéré locatif au 9 octobre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, Mme [C] [I], épouse [V], et Mme [L] [I] ont fait assigner la SARL B.2.D Expression devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion immédiate de la SARL B.2.D Expression et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

– dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

– condamner la SARL B.2.D Expression au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur, charges comprises et taxes et accessoires et cours, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clefs et l’y condamner,

– condamner la SARL B.2.D Expression à payer à Mme [C] [I], épouse [V] la somme provisionnelle de 11 501,37 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 9 272,18 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

– condamner la SARL B.2.D Expression au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, ainsi que le coût de la levée de l’état des inscriptions avec distraction au profit de Maitre David WEIZMAN en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 29 avril 2025, Mme [C] [I], épouse [V], et Mme [L] [I], par l’intermédiaire de leur conseil, ont maintenu les prétentions de leur assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la SARL B.2.D Expression n’a pas constitué avocat mais est présente en personne à l’audience

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Mme [C] [I], épouse [V], et Mme [L] [I] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 9 272,18 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 22 novembre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL B.2.D Expression et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n’y a pas lieu d’accorder d’astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL B.2.D Expression depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Mme [C] [I], épouse [V] et Mme [L] [I], l’obligation de la SARL B.2.D Expression au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 16 janvier 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 446,20 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL B.2.D Expression, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 9 272,18 € et à compter du 23 janvier 2025 pour le solde.

En effet les sommes demandées au titre des frais de commissaire de justice ont été déduites car elles font déjà l’objet d’une demande autonome au titre des dépens.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, en supportera les dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL B.2.D Expression ne permet d’écarter la demande de Mme [C] [I], épouse [V] et Mme [L] [I] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 novembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL B.2.D Expression et de tout occupant de son chef des lieux situés 12 bis place Verdun, angle de la Villa Gisèle, à JOINVILLE-LE-PONT (94340) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL B.2.D Expression, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL B.2.D Expression à la payer,

CONDAMNONS par provision la SARL B.2.D Expression à payer à Mme [C] [I], épouse [V] et Mme [L] [I] la somme de 11 446,20 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur 9 272,18 € euros et à compter du 23 janvier 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

CONDAMNONS la SARL B.2.D Expression aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, ainsi que le coût de la levée de l’état des inscriptions,

CONDAMNONS la SARL B.2.D Expression à payer à Mme [C] [I], épouse [V] et Mme [L] [I] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 26 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,