MINUTE N° : JUGEMENT DU : 14 Mars 2025 DOSSIER N° : N° RG […]/06256 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VLK7 AFFAIRE : LE SYNDICAT DES COPOPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES HA UTS DE THIAIS AU 30-32-34, RUE DE MAUREPAS ET AU 11-13, AVENUE LEON MARCHAND – 94320 THIAIS représenté par son Syndic le Cabinet JEAN TURMEl & FILS S.A.R.L. C/ X Y
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
5ème Chambre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats :
PRESIDENT : Madame Paméla TABARDEL, Vice-Président
GREFFIER : Monsieur Mathieu LE LAIN, Greffier
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
Lors du prononcé :
PRESIDENT : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président
GREFFIER : Monsieur Mathieu LE LAIN, Greffier
PARTIES : DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPOPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES HA UTS DE THIAIS AU 30-32-34, RUE DE MAUREPAS ET AU 11-13, AVENUE LEON MARCHAND – 94320 THIAIS Représenté par son Syndic, le Cabinet JEAN TURMEl & FILS, S.A.R.L. immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 622 007 102 dont le siège social est […][…]
représenté par Maître Eléonore NEAU, de la SELARL NEAU AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : G 0788
DEFENDEUR
Monsieur X Y demeurant 1[…]
Non Représenté
Clôture prononcée le : 11 Février 2025 Date de délibéré indiquée par le Président le : 14 Mars 2025 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du : 14 Mars 2025
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EXPOSE DU LITIGE :
M. X Y est propriétaire des lots n° 161, 185 et 333 au sein de […]immeuble situé […], […] […].
Par assignation délivrée le 23 septembre 20[…], le syndicat des copropriétaires de […]immeuble sis […], […] […], représenté par son syndic en activité la société Z AA et Fils, a attrait M. X Y devant le Tribunal Judiciaire de Créteil en paiement des charges de copropriété.
Dans son exploit introductif […]instance, le syndicat des copropriétaires de […]immeuble sis […], […] […] a demandé au tribunal de :
- condamner M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
** 9 649,86 € au titre charges de copropriété impayées arrêtés au 1 juillet 20[…], outre intérêts au taux légal à compter de […]assignation ;
** 35,00 € au titre des frais de contentieux ;
** 2 000,00 € pour dommages et intérêts ;
** 3 000,00 € au titre de […]article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,
- ne pas écarter […]exécution provisoire.
M. X Y n’a pas constitué avocat. En conséquence, le présent jugement sera réputé contradictoire.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de […]article 455 du Code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025 et […]affaire a été immédiatement mise en délibéré au 14 mars 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les charges de copropriété :
En application de […]article 10 al. 2 et 3 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à […]entretien et à […]administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à […]article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de […]article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».
L’article 14-1 de la même loi dispose que « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et […]administration des parties communes et équipements communs de […]immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de […]exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, […]assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
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La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par […]assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil […]Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par […]assemblée générale. ».
En application de […]article 14-2-1, I, « Dans les immeubles à destination totale ou partielle […]habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme […]une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de […]immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
1° De […]élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à […]article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à […]article L. 731-1 du code de la construction et de […]habitation ;
2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par […]assemblée générale des copropriétaires ;
3° Des travaux décidés par le syndic en cas […]urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de […]article 18 de la présente loi ;
4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de […]immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation […]économies […]énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par […]assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de […]existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…) ».
En […]espèce, le syndicat des copropriétaires produit à […]appui de sa demande les pièces suivantes :
- le relevé de propriété des lots n° 161, 185 et 333 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, votant les travaux et fixant les budgets prévisionnels conformément aux dispositions du règlement de copropriété et aux règles de répartition des charges ;
- les attestations de non-recours ;
- le décompte individuel de charges ;
- et les appels de fonds.
L’historique des appels de charges démontre que des sommes n’ont pas été payées par M. X Y entre le 1 avril 2022 et le 1 juillet 20[…].
Le montant de la créance détenue par le syndicat des copropriétaires est ainsi constituée :
- charges de copropriété, frais inclus : 9 684,86 €.
- frais de […]article 10-1 à déduire : 35,00 €.
Il y a lieu par conséquent de condamner M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires de […]immeuble sis […], […] […], représenté par son syndic en activité la société Z AA et Fils, la somme de 9 649,86 € au titre des charges de copropriété, hors frais, outre intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 20[…].
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Sur les frais de recouvrement :
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat […]imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure.
En […]espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 35,00 € au titre des frais de recouvrement.
Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution et transmission de dossier huissier et avocat, facturés par le syndic en application […]un contrat auquel le copropriétaire est tiers ne constituent pas des frais nécessaires, puisqu’ils ressortent de la gestion courante du syndic, et qu’il n’est pas établi qu’ils correspondent à des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à […]encontre […]un copropriétaire défaillant ; les frais […]huissier sont inclus dans les dépens ; les honoraires […]avocat peuvent faire […]objet […]une demande fondée sur […]article 700 du code de procédure civile.
La demande au titre des frais sera par conséquent rejetée.
Sur les dommages et intérêts :
Aux termes de […]article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de […]intérêt moratoire.
Il est de jurisprudence constante que la mauvaise foi peut être établie […]existence de condamnation antérieure, ou encore la durée des impayés.
En […]espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas […]un préjudice résultant du non-paiement des charges, qui serait distinct de celui compensé par […]allocation […]intérêts moratoires. Il sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire.
Sur les demandes accessoires :
Il convient de condamner M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires de […]immeuble sis […], […] […], représenté par son syndic en activité la société Z AA et Fils, la somme de 1 500,00 € au titre de […]article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à […]article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que […]exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Enfin, il convient de condamner M. X Y aux dépens comme précisé au dispositif.
PAR CES MOTIFS :
Statuant par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONDAMNE M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires de […]immeuble sis […], […] […], représenté par son syndic en activité la société Z AA et Fils :
- 9 649,86 € au titre des charges de copropriété hors frais pour la période comprise entre le 1 avril 2022 et le 1 juillet 20[…],
outre intérêts taux légal à compter du 23 septembre 20[…] ;
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REJETTE les autres demandes ;
CONDAMNE M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires de […]immeuble sis […], […] […], représenté par son syndic en activité la société Z AA et Fils, la somme de 1 500,00 € au titre de […]article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE M. X Y aux dépens comprenant notamment les frais de signification de […]assignation, les frais de signification et […]exécution du présent jugement, ainsi que […]intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à […]article L. 111-8 du code des procédures civiles […]exécution,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de […]exécution provisoire.
Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE QUATORZE MARS
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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