MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 31 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/01823 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VSUT

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A.S. PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 7 C/ S.A.S. L’ENFANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 7, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 882 331 267, dont le siège social est sis 152, boulevard Haussmann – 75008 PARIS

représentée par M^e Sandra ROBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0017

DEFENDERESSE

S.A.S. L’ENFANCE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 948 889 977, dont le siège social est sis 1, rue Edmond Bernard – 94140 ALFORTVILLE

représentée par M^e Victor CALINAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 155

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Débats tenus à l’audience du : 10 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 24 Mars 2026

Prorogé au 31 Mars 2026, nouvelle date indiquée par le Président

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 avril 2023 et avenant du 2 mai suivant, la SAS Pieds d’immeubles commerciaux 7 a donné à bail commercial à la SAS L’enfance des locaux situés les lots de copropriété n° 1000, 1006, 1007 et 1094 de l’immeuble situé à ALFORTVILLE (94140), Quai Blanqui, 1 à 7, rue de Seine, 58, rue de Charenton,, moyennant un loyer annuel de 27 840,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance, à l’usage d’une activité de restauration.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SAS Pieds d’immeubles commerciaux 7 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 10 octobre 2024 à la SAS L’enfance pour une somme de

32 935,02 € en principal.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 4 décembre 2024, la SAS Pieds d’immeubles commerciaux 7 a fait assigner la SAS L’enfance devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil.

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Vu l’ordonnance d’injonction à la médiation du 18 novembre 2025 ;

Vu les conclusions soutenues à l’audience du 10 février 2026 pour la SAS Pieds d’immeubles commerciaux 7, qui demande au juges des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 novembre 2024,

— ordonner l’expulsion de la SAS L’enfance et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100,00 € passé le délai de quinze jours de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SAS L’enfance à payer à la SAS Pieds d’immeubles commerciaux 7 la somme provisionnelle de 77 544,86 € au titre de l’arriéré locatif, charges et taxes arrêtés au 6 février 2026, ainsi que la somme due au titre de la clause indemnitaire et les frais de commandement de payer, avec intérêts au taux légal majoré de quatre points,

— condamner la SAS L’enfance au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la SAS L’enfance au paiement d’une somme de 4 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Vu les conclusions soutenues à l’audience du 10 février 2026 pour la SAS L’enfance, qui s’oppose aux demandes au moyen essentiel du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et sollicite la condamnation de celle-ci en paiement des sommes provisionnelles de 109 388,31 € à valoir sur la réparation du préjudice résultant de ce manquement et de 38 928,00 Euros TTC au titre des travaux d’installation du matériel d’extraction d’air nécessaire à l’exercice de l’activité de restauration, la compensation de ces sommes avec celles qui seraient mises à sa charge, ainsi que l’octroi des plus larges délais de paiement, et la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles ;

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce au 26 novembre 2024.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

A titre de contestations sur l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi qu’au soutien de ses demandes de condamnation en paiement de la SAS Pieds d’immeubles commerciaux 7 en paiement de diverses sommes à titre provisionnel, la SAS L’enfance expose, en premier lieu, ne pas avoir été informée de l’état de la souche de la cheminée en toiture avant la mise à disposition du local commercial, qui impliquait la réalisation de travaux qui ne lui incombait pas, en second lieu, que l’accord tardif du bailleur dans la prise en charge de ces travaux a empêché son début d’exploitation.

En réponse, il y a lieu de relever, qu’aux termes de l’article 1er du bail, le local mis à disposition était une coque brute, comprenant une gaine d’extraction avec un emplacement réservé à l’installation d’un dispositif d’extraction ; qu’il était expressément indiqué en son article 12.2 que le preneur supporterait tous les frais d’aménagement de la ventilation et, notamment, chemiser ou gainer les conduits de ventilation haute (…) ; que les annexes du contrat de bail, signé par les parties, comprenaient les conditions imposées par le syndic de copropriété pour l’installation de l’extracteur d’air ; qu’au titre des conditions suspensives figurait l’obtention de l’accord de la ville sur le projet d’aménagement du preneur, celui de la direction départementale des servives incndie et secours et celui du syndicat des copropriétaires ; qu’il n’est pas sérieux, eu égard aux amnégaments requis, de prétendre que la prise en charge par le bailleur d’une facture résiduelle s’élevant à 5600 € aurait empêché le démarrage de l’activité et une perte de chiffre d’affaire à la hauteur de la réparation provisionnelle sollicitée.

Du tout, il résulte qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SAS Pieds d’immeubles commerciaux 7 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 32 935,02 €. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 12 novembre 2024.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS L’enfance et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, sans qu’il y ait lieu à astreinte à ce stade.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS L’enfance depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Au vu du décompte produit par la SAS Pieds d’immeubles commerciaux 7, l’obligation de la SAS L’enfance au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 6 février 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 77 544,86 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS L’enfance, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 32 935,02 € et à compter du 4 décembre 2024 pour le solde.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Pour le même motif, il n’y a pas lieu à majoration du taux d’intérêts.

Sur la demande de délai de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire.

Au cas présent, la dette locative n’a cessé d’augmenter depuis la délivrance du commandament de payer visant la clause résolutoire.

La SAS L’enfance ne produit pas les éléments mettant en mesure le juge des référés de s’assurer qu’elle sera en mesure de respecter les délais qui lui seraient accordés eu égard au montant cumulé de la dette.

Compte tenu de ces circonstances, il convient de débouter la la SAS L’enfance de sa demande de délai de paiement.

Sur les demandes en paiement formées par la SAS L’enfance à titre provisionnel

Il n’y a pas lieu à référé au titre des demandes en paiement formées par la SAS L’enfance à titre provisionnel, les créances alléguées apparaissant insuffisamment fondées pour les motifs déjà exposés.

Sur les demandes accessoires

La SAS L’enfance, qui succombe à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS L’enfance ne permet d’écarter la demande de la SAS Pieds d’immeubles commerciaux 7 formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 novembre 2024,

REJETONS la demande de suspension de ses effets et d’octroi de délais de paiement,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS L’enfance et de tout occupant de son chef des lieux situés les lots de copropriété n° 1000, 1006, 1007 et 1094 de l’immeuble situé à ALFORTVILLE (94140), Quai Blanqui, 1 à 7, rue de Seine, 58, rue de Charenton, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS L’enfance, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SAS L’enfance à la payer,

CONDAMNONS par provision la SAS L’enfance à payer à la SAS Pieds d’immeubles commerciaux 7 la somme de 77 544,86 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 6 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024 sur la somme de 32 935,02 € euros et à compter du 4 décembre 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus,

CONDAMNONS la SAS L’enfance aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SAS L’enfance à payer à la SAS Pieds d’immeubles commerciaux 7 la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 31 mars 2026.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS