COUR D’APPEL D’ [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR / Société COSMOPOLE INSTITUT [E]

N° RG 25/00020 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJWA

N° 26/00002

Du 22 Janvier 2026

JUGEMENT

Délivrance le 22 janvier 2026

Grosse et expédition à

l’AARPI [B] CHARBONNEL

M^e Sabria MOSBAH

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026

PAR

PRÉSIDENT :

Franck BECU, Juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Madame BALDUCCI

ENTRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET

Société COSMOPOLE INSTITUT [E]

Entreprise individuelle, immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le numéro 519 263 602, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Sabria MOSBAH, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :

Monsieur [V] [O]:

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 4]

[Localité 2]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté daté du 24 janvier 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment :

— déclaré d’utilité publique au bénéfice de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR, ci-après l’EPF PACA, le projet d’aménagement de l’îlot [Adresse 14] et de réalisation d’un programme d’habitat mixte [Adresse 7], [Adresse 5] et [Adresse 8] ;

— autorisé l’EPF PACA à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, dans un délai de cinq ans, à compter de la publication de l’arrêté, la parcelle nécessaire à la réalisation du projet.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriée la parcelle sis [Adresse 7] cadastrée section LA n° [Cadastre 3] lot n°16 sis sur la commune de Nice.

Par mémoire reçu au greffe le 24 février 2025, l’EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction à revenir à la société Cosmopole Institut [E], consécutivement à l’expropriation de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Adresse 16] [Localité 1] édifié sur la parcelle cadastrée section LA n°[Cadastre 3], correspondant au lot n°16 dans la mesure où l’entreprise Cosmopole Institut [E] y exploite un fonds de commerce d’institut de beauté.

Par ordonnance du 7 mars 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 13 juin 2025 et l’audience de plaidoiries au 23 octobre 2025.

Lors du transport sur les lieux le 13 juin 2025, le conseil de l’EPF PACA, Maître [B], le représentant de la société Comspole Institut [E], le conseil de cette société, Maître [I], ainsi que la commissaire du gouvernement étaient présents.

Lors de l’audience du 23 octobre 2025, l’affaire été renvoyée au 27 novembre 2025.

Par un dernier mémoire reçu au greffe le 10 novembre 2025, l’EPF PACA demande au juge de l’expropriation de :

— rejeter les demandes de la société Cosmopole Institut [E] ;

— fixer l’indemnité d’éviction à revenir à la société Cosmopole Institut [E] à 12.600 Euros soit :

. 12.000 Euros au titre de l’indemnité principale ;

. 600 Euros au titre de l’indemnité de remploi

Au soutien de ses prétentions et concernant la fixation de l’indemnité principale d’éviction, l’EPF PACA fait valoir, en premier lieu, que, conformément aux articles L. 213-4 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence à retenir est le 6 octobre 2022, date de dernière modification du plan local d’urbanisme (PLU).

L’autorité expropriante indique vouloir appliquer la méthode du barème professionnel et se prévaloir de la Cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières du 1er janvier 2025 des éditions [Y] [Localité 15]. Il précise que le barème pour une activité de salon de beauté pour les grandes villes est compris entre 75 % et 100 % du chiffre d’affaires TTC et qu’il convient, compte tenu des caractéristiques du local, de retenir un barème de 75, 50%.

L’EPF PACA soutient que les demandes de la société Cosmopole institut sont infondées.

S’agissant de l’indemnité d’éviction, L’EPF PACA affirme que l’indemnité d’éviction ne constitue pas la valeur du bien correspondant au marché immobilier au jour de l’ordonnance d’expropriation. Il affirme, par ailleurs, que le chiffre d’affaire de 2025, non effectivement réalisé, ne peut être retenu pour calculer l’indemnité d’éviction et que la société évincée retient, à tort, un chiffre d’affaires pour l’année 2024 de 20.588 Euros, lequel correspond en fait au montant des immobilisations corporelles.

S’agissant des indemnités accessoires liées au transfert d’activité sollicitées, l’EPF PACA fait valoir que la société évincée ne peut solliciter d’une part une indemnité d’éviction calculée suivant une perte de fonds de commerce et des indemnités accessoires portant sur le transfert de son activité. Il relève, en outre, que le devis du 29 juillet 2024 d’un montant de 17.985 Euros porte sur des travaux de rénovation du local évincé pour sa mise en conformité sans lien avec des frais de transfert dans un nouveau local.

La société Cosmopole institut par des conclusions visées à l’audience du 27 novembre 2025 sollicite que :

— l’indemnité d’éviction à lui revenir soit composé comme suit :

. indemnité principale, 17.225 Euros ;

. indemnité de remploi, 861 Euros ;

. indemnité accessoire : 20.000 Euros.

— l’EPF PACA soit condamné au paiement de la somme de 1.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— il soit prononcé l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la valeur de l’indemnité d’éviction doit correspondre au marché immobilier au jour de l’ordonnance d’expropriation et que la jurisprudence admet une réévaluation par application d’indices si une durée importante s’écoule entre l’offre de l’expropriant et la fixation judiciaire.

Elle indique que les chiffres d’affaires 2022, 2023 et 2024 doivent être retenus et soutient que son activité secondaire, la friperie, doit également être prise en compte. Elle fait, par ailleurs, valoir une progression de chiffre d’affaires en 2025 et des projections favorables pour son activité friperie entre 2026 et 2028.

Elle en déduit que l’indemnité principale doit être égale à 17.225 Euros et celle de remploi à 861 Euros.

Elle affirme qu’il convient aussi de prendre les frais auxquels elle sera exposée soit notamment frais de déménagement et de réinstallation, troubles de jouissance du fait des délais de réinstallation et indemnité de transfert d’activité. Elle fait enfin état de sa situation familiale, mère célibataire d’un enfant âgé de six ans.

Le commissaire du gouvernement a, dans ses conclusions reçues le 20 octobre 2025, considéré que l’indemnité principale devait être fixée à la somme de 14.000 Euros et l’indemnité de remploi à la somme de 700 Euros soit 14.700 Euros.

Il souligne que l’EPF PACA et l’entreprise Cosmopole institut [E] ne produisent aucun terme de comparaison et que l’utilisation du ratio de 75,50 % n’est assortie d’aucune justification. Il précise que le chiffre d’affaires prévisionnel 2025 fourni par l’exproprié ne peut être pris en compte et que les seuls exercices clos sont ceux de 2022 à 2024. Il indique aussi les données fournies pour 2024 sont erronées dans la mesure où elles correspondent au montant total des immobilisations corporelles et qu’il convient donc de retenir le chiffre d’affaires de 13.263 Euros.

Le commissaire du gouvernement rappelle, par ailleurs, que l’indemnité d’éviction commerciale est soit une indemnité de remplacement (pour compenser la perte du fonds) soit une indemnité de transfert (pour indemniser le coût du transfert du fonds).

Il rappelle également que la valeur vénale du fonds de commerce est déterminée par la méthode des ratios et par celle des barèmes professionnels.

Au regard de la méthode des ratios, la valeur du fonds de commerce est de 8.916, 92 Euros arrondie à 9.000 Euros (calcul réalisé en utilisant un ratio moyen de 0, 58, ratio qui ressort de l’étude des cessions de fonds de commerce de soins de beauté). Au regard de celle des barèmes professionnels, elle est de 13.452, 25 arrondie à 14.000 Euros (le barème retenu pour un activité de salon beauté étant compris entre 75 % et 100 % dans « la cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières, le commissaire du gouvernement a retenu un taux de 87,5%).

Le commissaire estime que le montant de l’indemnité principale doit être arbitrée à la valeur haute soit 14.000 Euros compte tenu de l’emplacement privilégié du local.

A l’audience du 27 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 12] [Localité 18], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, si l’EPF PACA indique le plan d’urbanisme (PLU) a été modifié le 6 octobre 2022 et sollicite que cette date soit retenue, la SOCIÉTÉ COSMOPOLE INSTITUT [E] n’a pas conclu sur ce point. En revanche, le commissaire du gouvernement dans ses écritures a précisé que le PLU avait été modifié par une délibération du 30 novembre 2023 devenue opposable le 11 décembre 2023.

Il convient, en l’espèce, de retenir le 11 décembre 2023 comme date de référence.

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (CECUP) que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il est constant que, pour évaluer l’indemnité d’éviction, le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode qui lui apparaît la plus appropriée au regard de la situation et de la nature du bien.

En l’espèce, la parcelle concernée se trouve dans une zone classée en zone Ubb1 dans le PLU.

S’agissant d’un commerce enregistré comme un salon de beauté (APE 96.02B), il est adapté de retenir la méthode des barèmes professionnels qui est une deux méthodes retenus par le commissaire du gouvernement et qui est la méthode choisie tant par l’autorité expropriante que par l’exproprié. Elle est basée sur « la cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières » du 1er janvier 2025 (éditions [Y] [Localité 15]).

Sur la fixation de l’indemnité principale :

A titre liminaire, il sera rappelé que la situation familiale de l’expropriée (mère célibataire d’un garçon de 6 ans) n’est pas un critère pris en compte pour la fixation de l’indemnité d’éviction.

Par ailleurs, l’indemnité d’éviction commerciale est soit une indemnité de remplacement pour compenser la perte du fonds soit une indemnité de transfert pour indemniser le coût du transfert de fonds. En l’espèce, à défaut de projet de transfert du fonds de commerce, l’indemnité fixée sera une indemnité de remplacement.

S’agissant du choix du barème applicable, il est à rappeler que, selon la cote [Y], le barème pour les salons de beauté dans les grandes villes est compris entre 75 % et 100 % du chiffre d’affaire. Il conviendra de prendre la moyenne de ce barème comme le préconise le commissaire du gouvernement soit un taux de 87,5 % et qu’il n’y a pas lieu de retenir le taux de 75,5 % proposé par l’autorité expropriante, lequel est très proche du taux minimum.

Pour le chiffre d’affaires, il conviendra de se baser sur la moyenne de celui des trois dernières années. Seuls les exercices clos peuvent être pris en compte. Dès lors, il convient d’exclure le chiffre d’affaires prospectif de 2025 ainsi que les perspectives transmises par la SOCIETE COSMOPOLE INSTITUT [E] pour la période 2026-2028, lesquelles se basent, en outre, partiellement sur son activité secondaire de friperie.

La méthode des barèmes conduit, en l’espèce, à une indemnisation à hauteur de 13 452, 25 Euros : 0,875 (barème) X 15.374 (moyenne des CA 2022, 2023 et 2024).

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir :

—  5 % sur la fraction de l’indemnité principale jusqu’à 23.000 euros ;

—  10 % au-delà.

Dès lors, l’indemnité de remploi s’élève en l’espèce à la somme de 672, 61 euros.

Sur les autres mesures

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Il convient en outre de condamner l’EPF PACA à verser à la SOCIÉTÉ COSMOPOLE INSTITUT [E] la somme de 1.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

RETIENT comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 11 décembre 2023 ;

FIXE l’indemnité due par L'[Adresse 10] à la SOCIÉTÉ COSMOPOLE INSTITUT [E] du fait de l’éviction de son local sis [Adresse 5] à la somme de 14.097, 86 euros décomposée comme suit :

—  13.452, 25 euros euros au titre de l’indemnité principale ;

—  672, 61 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

LAISSE les dépens à la charge de L’ÉTABLISSEMENT PUBLIC [Adresse 11] ;

CONDAMNE L’ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-CÔTE D’AZUR à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le juge de l’exécution