TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/00275 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2P6A

Minute : 25/379

Madame [R] [D] [T] épouse [I]

Représentant : M^e Malika FELICIEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 484

Monsieur [L] [Y] [I]

Représentant : M^e Malika FELICIEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 484

C/

Monsieur [W] [N]

Madame [G] [P]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Mars 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [R] [D] [T] épouse [I], demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Malika FELICIEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

Monsieur [L] [Y] [I]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Malika FELICIEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS:

Monsieur [W] [N]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [P]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [D] [T] épouse [I] et Monsieur [L] [Y] [I] sont propriétaires du pavillon situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte sous seing privé en date du 28 décembre 2021, Monsieur [L] [Y] [I] a donné à bail à Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] le pavillon avec garage et jardin situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 1000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, Madame [R] [D] [T] épouse [I] et Monsieur [L] [Y] [I] ont fait signifier à Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6150 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 14 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, Madame [R] [D] [T] épouse [I] et Monsieur [L] [Y] [I] ont fait assigner Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] 0 aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 janvier 2024,ordonner qu’à défait de libération spontanée des lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, condamner Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] au paiement de :la somme de 8354,84 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme mentionnée et de l’assignation pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle de 1000 euros correspondant au montant du dernier loyer charges comprises, à compter du 11 janvier 2024 jusqu’à complète libération des lieux,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner qu’à défait de libération spontanée des lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, condamner Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] au paiement de :la somme de 19000 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle de 1000 euros correspondant au montant du dernier loyer charges comprises, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux,en tout état de cause,les condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 23 décembre 2024.

À l’audience du 3 février 2025, Madame [R] [D] [T] épouse [I] et Monsieur [L] [Y] [I], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 21150,00 euros arrêtée au 1er février 2025.

Madame [R] [D] [T] épouse [I] et Monsieur [L] [Y] [I] soutiennent que Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 10 novembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P], régulièrement assignés, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 23 décembre 2024 en vue d’une audience prévue le 3 février 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, les demandes de Madame [R] [D] [T] épouse [I] et Monsieur [L] [Y] [I] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

En outre, Madame [R] [D] [T] épouse [I] et Monsieur [L] [Y] [I] justifient avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, s’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient à l’article VIII une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges le contrat sera résilié de plein droit. La clause ne mentionne pas les modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire.

Le contrat a été conclu le 28 décembre 2021, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date.

Le commandement de payer a été signifié par commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, soit après l’entrée en vigueur de la loi.

L’acte vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, les modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public. Ces modalités résultent de l’effet de la loi et sont indépendantes de la volonté des parties. Dès lors, la clause résolutoire ne mentionnant pas les modalités de sa mise en œuvre, doit néanmoins être appliquée, selon les modalités de ce texte, dans sa version en vigueur au moment de la mise en œuvre de la clause.

Il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines et non celui de deux mois mentionnés dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés, ni dans le délai de six semaines, ni dans le délai de deux mois. Aucun paiement n’a été effectué par les locataires depuis mai 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 22 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 décembre 2021 à compter du 23 décembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant de 1000 euros, correspondant au montant du loyer, et de condamner Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 décembre 2021, du commandement de payer délivré le 10 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er février 2025 que Madame [R] [D] [T] épouse [I] et Monsieur [L] [Y] [I] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] à payer à Madame [R] [D] [T] épouse [I] et Monsieur [L] [Y] [I] la somme de 21150 euros, au titre des sommes dues au 1er février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 novembre 2023 sur la somme de 12850 euros, de l’assignation du 20 décembre 2024 sur la somme de 2000 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [R] [D] [T] épouse [I] et Monsieur [L] [Y] [I] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] à payer à Madame [R] [D] [T] épouse [I] et Monsieur [L] [Y] [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

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PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Madame [R] [D] [T] épouse [I] et Monsieur [L] [Y] [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 décembre 2021 entre Madame [R] [D] [T] épouse [I] et Monsieur [L] [Y] [I] d’une part, et Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 23 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] à compter du 23 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 1000 euros,

CONDAMNE Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] à payer à Madame [R] [D] [T] épouse [I] et Monsieur [L] [Y] [I] la somme de 21150 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er février 2025 échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023 sur la somme de 6150 euros, de l’assignation du 20 décembre 2024 sur la somme de 12850 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] à payer à Madame [R] [D] [T] épouse [I] et Monsieur [L] [Y] [I] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de mars 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] à payer à Madame [R] [D] [T] épouse [I] et Monsieur [L] [Y] [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [N] et Madame [G] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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