MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 17 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00165 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VUNP

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : Société S.I.V.F C/ S.A.S.U. [H] [A], [D] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société S.I.V.F, inscrite au RCS de CRETEIL sous le n° 492 620 687, dont le siège social est sis 75 avenue Barbès – 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSES

représentée par M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0188

DEFENDERESSES

S.A.S.U. MAISON CINDERELLA, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 922 207 667, dont le siège social est sis 176 avenue de la République – 94120 FONTENAY SOUS BOIS

représentée par M^e David GRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2056

Madame [D] [R] née le 11 Mars 1981 à AJACCIO, demeurant 15 bis du Pavé de Grignon 94320 – 94320 THIAIS

représentée par M^e David GRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2056

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Débats tenus à l’audience du : 16 Décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 Janvier 2026

Prorogé au 17 Février 2026, nouvelle date indiquée par le Président

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 juillet 2022, la société VIVENDA IMMOBILIER, aux droits de laquelle vient la SCI SIVF, a donné à bail commercial à la SAS MAISON CINDERELLA des locaux situés 32 avenue de l’Alma, quartier de la Varenne Saint Hilaire à Saint Maur des Fossés (94210), moyennant un loyer annuel de 18 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI SIVF a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 18 décembre 2024 à la SAS MAISON CINDERELLA pour une somme de 12 403,62 € au titre de l’arriéré locatif au 9 décembre 2024.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier du 17 janvier 2025, la SCI SIVF a fait assigner la SAS MAISON CINDERELLA, ainsi que Mme [D] [T] en qualité de caution devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil.

Par conclusions soutenues à l’audience du 16 décembre 2025, la SCI SIVF demande à voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— prendre acte de la restitution des locaux le 16 juin 2025,

— condamner solidairement la SAS MAISON CINDERELLA et Mme [D] [T] à payer à la SCI SIVF la somme provisionnelle de 22 221,36 € au titre des loyers et indemnités d’occupation dus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 sur la somme de 12 218,58 € et à compter de la signification des conclusions pour le surplus,

— condamner solidairement la SAS MAISON CINDERELLA et Mme [D] [T] au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Par conclusions soutenues à l’audience, le conseil de la SAS [H] [A] et de Mme [D] [T] a sollicité le rejet des demandes et la condamnation de la SCI SIVF en paiement des sommes de 3000 € à la SAS MAISON CINDERELLA et de 2 000 € à Mme [D] [T], et aux dépens.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI SIVF n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 12 403,62 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 19 janvier 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Les locaux ont été restitués le 16 juin 2025 selon un état des lieux de sorties contradictoire.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS MAISON CINDERELLA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu du décompte produit par la SCI SIVF, l’obligation de la SAS MAISON CINDERELLA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 16 juin 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 22 221,36 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS [H] [A], avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 12 403,62 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Les arguments présentés en défense ne sont pas de nature à contester sérieusement le principe et le quantum de la dette, au regard des diligences accomplies par le bailleur, la preneuse et leurs assureurs respectifs, à la suite du dégât des eaux qui est intervenu.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande formée contre Mme [D] [T], l’engagement de caution n’étant pas produit au débat.

Sur les demandes accessoires

La SAS MAISON CINDERELLA, qui succombe à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 janvier 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS [H] [A] et de tout occupant de son chef des lieux situés 32 avenue de l’Alma, quartier de la Varenne Saint Hilaire à Saint Maur des Fossés (94210) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNONS par provision la SAS MAISON CINDERELLA à payer à la SCI SIVF la somme de 22 221,36 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 16 juin 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 sur 12 403,62 € euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS la SAS MAISON CINDERELLA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 17 février 2026.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS