MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01525 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WM5X

CODE NAC : 59B – 0A

AFFAIRE : S.A.S.U. TRP ACQUISITION II C/ S.A.S. FREEDOM7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. TRP ACQUISITION II, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B812942688, dont le siège social est sis 32 rue Monceau – 75008

représentée par M^e Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A815

DEFENDERESSE

S.A.S. FREEDOM7, immatriculée au RCS de CRETEIL sous len° 882 096 001, dont le siège social est sis 10 rue de L’ARCADE – 94220 CHARENTON LEPONT, élisant domicile dans les lieux loués sis Centre commercial Bercy 2 – 94220 CHARENTON LE PONT

non représentée

*******

Débats tenus à l’audience du : 15 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Février 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er septembre 2021, la société TRP Acquisition II, représentée par la société Tikehau Retail Properties II, elle-même représentée par la société Tikehau Investiment Management a conclu une convention d’occupation précaire avec la société Freedom7 pour des locaux situés au 2-4-6 place de l’Europe, centre commercial « Bercy 2 » à Charenton-le-Pont (92240), moyennant une redevance annuelle de 8 400,00 €, payable mensuellement, par avance.

Des redevances sont demeurées impayées.

Par avenant du 2 décembre 2024, les parties ont fixé le montant de la redevance annuelle à la somme de 5 000 € à compter du 1er novembre 2024 et prévu l’apurement de la dette de la société Freedom7, d’un montant de 19 210,84 €, par le règlement de la somme réduite de 3600 € en douze mensualités de 300 €.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, la société TRP Acquisition II, représentée par la société Tikehau Retail Properties II, elle-même représentée par la société Tikehau Investiment Management a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Freedom7 pour une somme de 4 400,00 € au titre de l’arriéré locatif au 7 mai 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025, la société TRP Acquisition II, représentée par la société Tikehau Retail Properties II, elle-même représentée par la société Tikehau Investiment Management a fait assigner la société Freedom7 devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

— constater la résiliation de la convention précaire d’occupation et déclarer la société Freedom7 occupante sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de la société Freedom7 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués dans le mois suivant la décision à intervenir avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner la société Freedom7 à payer à la la société TRP Acquisition II, représentée par la société Tikehau Retail Properties II, elle-même représentée par la société Tikehau Investiment Management la somme provisionnelle de 6 900,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2025 avec intérêts de retard au taux légal majoré de cinq points,

— condamner la société Freedom7 à payer à la la société TRP Acquisition II, représentée par la société Tikehau Retail Properties II, elle-même représentée par la société Tikehau Investiment Management la somme provisionnelle de 690 € en application de l’article 23.2 de la convention

— condamner la société Freedom7 au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 1000 € HT par jour calendaire, charges, impôts, taxes en sus jusqu’à la remise des clés,

— la condamner à lui verser une indemnité fixée forfaitairement à 6 mois du montant de la dernière redevance pendant le temps nécessaire à la relocation,

— condamner la société Freedom7 au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 15 janvier 2026, la société TRP Acquisition II, représentée par la société Tikehau Retail Properties II, elle-même représentée par la société Tikehau Investiment Management, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la société Freedom7 n’a pas constitué avocat.

À l’issue des débats il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’une convention d’occupation précaire.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à une convention d’occupation précaire de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit la convention, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, l’article 10 de la convention d’occupation précaire conclue entre les parties comporte une clause résolutoire, selon laquelle le contrat sera résolu de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement aux termes convenus du contrat de tout ou partie de la redevance.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement. En annexe du commandement, figure le détail complet des redevances et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans la convention d’occupation précaire ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société TRP Acquisition II, représentée par la société Tikehau Retail Properties II, elle-même représentée par la société Tikehau Investiment Management n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses de la convention alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 4 400,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et la convention d’occupation précaire se trouve résiliée de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 22 juin 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation de la convention d’occupation précaire, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Freedom7 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation de la convention d’occupation précaire par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de redevances mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Freedom7 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant de la redevance contractuelle, outre les charges, taxes et accessoires, somme qui portera intérêt dans les conditions légales.

La fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 1000 € par jour calendaire, sollicitée par le bailleur, excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la la société TRP Acquisition II, représentée par la société Tikehau Retail Properties II, elle-même représentée par la société Tikehau Investiment Management, l’obligation de la société Freedom7 au titre des redevances, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 7 octobre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 6 900,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Freedom7, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt majoré de cinq points, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle, stipulée à l’article 23.2 de la convention, dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande provisionnelle d’un montant de 690 € formulée par la demanderesse.

Il en est de même de l’indemnité fixée forfaitairement à 6 mois du montant de la dernière redevance pendant le temps nécessaire à la relocation au titre de l’article 23.2 de la convention d’occupation.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Freedom7, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Freedom7 ne permet d’écarter la demande de la la société TRP Acquisition II, représentée par la société Tikehau Retail Properties II, elle-même représentée par la société Tikehau Investiment Management formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée à la convention d’occupation précaire à la date du 22 juin 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Freedom7 et de tout occupant de son chef des lieux situés à 2-4-6 place de l’Europe, centre commercial « Bercy 2 » à Charenton-le-Pont (92240) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Freedom7, à compter de la résiliation de la convention d’occupation précaire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant de la redevance contractuelle, outre les taxes, charges et accessoires, avec intérêts au taux légal, et CONDAMNONS la société Freedom7 à la payer,

DEBOUTONS la société TRP Acquisition II, représentée par la société Tikehau Retail Properties II, elle-même représentée par la société Tikehau Investiment Management du surplus de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNONS par provision la société Freedom7 à payer à la société TRP Acquisition II, représentée par la société Tikehau Retail Properties II, elle-même représentée par la société Tikehau Investiment Management la somme de 6 900,00 € au titre du solde des redevances, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 7 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au taux d’intérêt légal majoré de 5 points,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle d’un montant de 690 € au titre de l’article 23.2 de la convention d’occupation,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre de l’indemnité due pendant le temps nécessaire à la relocation au titre de l’article 23.2 de la convention d’occupation,

CONDAMNONS la société Freedom7 aux entiers dépens,

CONDAMNONS la société Freedom7 à payer à la société TRP Acquisition II, représentée par la société Tikehau Retail Properties II, elle-même représentée par la société Tikehau Investiment Management la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans la convention précaire a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 12 février 2026.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS