TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04065 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID3J

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/04/2026

Monsieur [D] [Y]

C/

Monsieur [M] [P] [E]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL MIELLET & ASSOCIES

— [M] [P] [E]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [P] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2020, M. [D] [Y] a loué à M. [M] [P] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 750 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, M. [D] [Y] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 837,58 € au titre des loyers et charges échus, mois de janvier 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, M. [D] [Y] a fait assigner M. [M] [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

juger le bailleur recevable en ses demandes,constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner par provision le locataire à payer la somme de 4 980,20 € au titre des loyers et charges impayés objet du commandement de payer, et ceux courus depuis le 1er février et arrêtés au mois de juillet 2025,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges, à compter du 1er août 2025 jusqu’à la libération complète des lieux et remise des clés,condamner le locataire à payer la somme de 1 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 22 juillet 2025.

L’affaire a été d’abord appelée lors de l’audience du 2 décembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi pour mise en état et production des justificatifs.

Elle a ensuite été appelée et retenue lors de l’audience du 17 février 2026.

A cette audience, M. [D] [Y], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10 992,30 €, au titre des loyers et charges échus au 12 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

Le demandeur précise qu’il n’y a pas eu de reprise des paiements du loyer, et qu’il s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Son conseil indique également que les demandes faites à titre provisionnel figurant dans l’assignation sont une erreur. Il formule une demande de condamnation sur le fond au paiement des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation.

Cité par acte délivré à sa personne, M. [M] [P] [E] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 300 €.

Il expose qu’il n’a pas d’emploi actuellement, qu’il perçoit 1 400 € par mois et n’a pas d’enfant à charge. Il indique qu’il prévoit de quitter le logement à la fin du mois de février ou au début du mois de mars 2026.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 20 janvier 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 février 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [D] [Y] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 février 2026, la dette locative de M. [M] [P] [E] s’élève à la somme de 10 992,30 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du 16 janvier 2025 sur la somme de

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2025 sur la somme de 2 837,58 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris intégralement et, compte tenu du montant de la dette et de la situation financière du locataire, celui-ci n’apparaît pas en capacité d’apurer sa dette locative dans le délai maximal de trois ans.

M. [M] [P] [E] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 28 octobre 2020 unissant les parties stipule en son paragraphe intitulé « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 16 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 mars 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris et la situation financière de M. [M] [P] [E] ne lui permet pas de régler la dette locative.

L’expulsion de M. [M] [P] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [M] [P] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [P] [E] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [D] [Y] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [M] [P] [E] sera condamné à verser au demandeur la somme de 400 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [M] [P] [E] à verser à M. [D] [Y] la somme de 10 992,30 € (décompte arrêté au 12 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 22 avril 2025 sur la somme de 2 837,58 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

REJETTE la demande de délai de paiement formée par M. [M] [P] [E],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2020 entre M. [D] [Y], d’une part, et M. [M] [P] [E], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [P] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [P] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [D] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [P] [E] à verser à M. [D] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [M] [P] [E] à verser à M. [D] [Y] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [P] [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.