MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 14 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00036 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WSXX

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE 3F C/ [S] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 552 141 533, dont le siège social est sis 159 rue Nationale – 75013 PARIS

représentée par M^e Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0617

DEFENDEUR

Monsieur [S] [D] né le 11 Janvier 1992 à BETHLEEM, demeurant 21 rue Charles Floquet – 94400 VITRY SUR SEINE

non représenté

*******

Débats tenus à l’audience du : 12 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 14 Avril 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 14 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 juillet 2024, la société Immobilière 3F a donné à bail à Monsieur [S] [D], un local situé 21 rue Charles Floquet à Vitry-sur-Seine (94400) moyennant un loyer annuel de 5 181,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 14 novembre 2025, la société Immobilière 3F a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [S] [D] pour une somme principale de 12 544,30 € au titre de l’arriéré locatif au 10 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2025, la société Immobilière 3F a fait assigner Monsieur [S] [D] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner Monsieur [S] [D] à payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 12 544,30 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 décembre 2025, augmenté de 15 % (1 881,64 €), soit la somme totale de 14 425,94 €,

— condamner Monsieur [S] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer précédemment exigible augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner Monsieur [S] [D] au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 12 mars 2026, la société Immobilière 3F, par l’intermédiaire de leur conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, Monsieur [S] [D] n’a pas constitué avocat.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, le bail dérogatoire comprend une clause résolutoire selon laquelle le contrat sera résolu de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement aux termes convenus du contrat de tout ou partie du loyer ou des charges.

Le bailleur demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 10 juillet 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Immobilière 3F n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 12 544,30 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 15 décembre 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Monsieur [S] [D] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [D] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société Immobilière 3F, l’obligation de Monsieur [S] [D] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 16 décembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 12 544,30 €.

Il sera donc fait droit à la demande de condamnation de Monsieur [S] [D] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 12 544,30 € au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 25 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande provisionnelle de 1 881,64 € au titre de l’augmentation de 15 % de la somme due en paiement de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [D], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [S] [D] ne permet d’écarter la demande de la société Immobilière 3F formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 décembre 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [S] [D] et de tout occupant de son chef des lieux situés 21 rue Charles Floquet à Vitry-sur-Seine (94400) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [D], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS Monsieur [S] [D] à la payer,

CONDAMNONS par provision Monsieur [S] [D] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 12 544,30 €, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 25 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de 1 881,64 € au titre de l’augmentation de 15 % de la somme due en paiement de l’arriéré locatif,

CONDAMNONS Monsieur [S] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS Monsieur [S] [D] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 14 avril 2026.

LE GREFFIER , LE JUGE DES RÉFÉRÉS