TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BOKOBZA

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BOKOBZA , M^e AZOULAI

■

Charges de copropriété

N° RG 20/06572 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CSNI7

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Juillet 2020

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeubles sis [Adresse 5] et [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, SAS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par Maître Stéphane BOKOBZA de la SELARL NEXT STEP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2416

DÉFENDERESSE

La S.C.I. POULLY

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par Maître Laurent AZOULAI de l’AARPI TA ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0076

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 20/06572 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSNI7

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI POULLY était propriétaire des lots de copropriété n°295, 827, 828, 829, 830 et 831 d’un immeuble situé au [Adresse 6].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 19 décembre 2019, et remise au destinataire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI POULLY de payer la somme de 106.168,65 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 16 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] a fait assigner la SCI POULLY en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 octobre 2024, et au visa des articles 10 et suivants, 14-1 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1344-1 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DECLARER recevable et bien fondé le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6]. CONDAMNER la SCI POULLY au titre de ses charges de copropriété au titre des, 3e et 4e trimestres 2015, des exercices 2016 à 2023, au paiement au Syndicat des copropriétaires de la somme de 75.000,03 euros arrêtée au 25 Octobre 2023, 4 ème trimestre 2023 inclus, de laquelle doivent être déduits les frais de recouvrement de mise en demeure d’un montant total de 7.678,80 euros, soit une dette globale de 67.324,23 euros au titre des charges de copropriété, augmentée des intérêts de droit à compter du 19 décembre 2019 conformément aux dispositions de l’article 36 du Décret du 17 Mars 1967 ; Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 20/06572 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSNI7

CONDAMNER la SCI POULLY à payer au Syndicat des Copropriétaires une somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. CONDAMNER la SCI POULLY au paiement de la somme de 7.678,80 euros au titre des frais de recouvrement engagés par le Syndicat des copropriétaires avant la présente instance ; CONDAMNER la SCI POULLY au paiement d’une somme de 5.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; ORDONNER l’exécution provisoire laquelle est compatible avec la demande du Syndicat des Copropriétaires. CONDAMNER la SCI POULLY aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 mars 2021, et au visa de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article 1353 du code civil, la SCI POULLY demande au tribunal de :

A titre principal :

JUGER que la créance libellée « [O] [T] REPRISE SOLDE ANCIEN SYNDIC » d’un montant de 75.961,97 euros et la créance libellée « appel 3 01/07/2015-30/09/2015 » d’un montant de 5.425,8 euros sont prescrites ; JUGER irrecevables les demandes de paiement du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] ET [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, afférentes aux créances libellées « [O] [T] REPRISE SOLDE ANCIEN SYNDIC » d’un montant de 75.961,97 euros et « appel 3 01/07/2015-30/09/2015 » d’un montant de 5.425,8 euros. A titre subsidiaire :

JUGER que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] ET [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, ne prouve pas la réalité de sa créance libellée « [O] [T] REPRISE SOLDE ANCIEN SYNDIC » ; DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] ET [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, de sa demande de paiement de la somme de 75.961,97 euros afférente à la créance libellée « [O] [T] REPRISE SOLDE ANCIEN SYNDIC » ; En tout état de cause :

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] ET [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive de la SCI POULLY ; DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] ET [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, de sa demande de dommages-intérêts au titre des frais de recouvrement ;ORDONNER l’échelonnement de la dette de la SCI POULLY envers SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 5] ET [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION en vingt-quatre échéances mensuelles ; Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 20/06572 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSNI7

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] ET [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION de sa demande de condamnation de la SCI POULLY de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 5] ET [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir.

La SCI POULLY n’a plus conclu au fond depuis le 2 mars 2021, les incidents soulevés au cours de l’instruction ont été purgés par le juge de la mise en état.

En outre, elle n’a pas déposé le dossier de plaidoirie en dépit du message envoyé par RPVA en date du 4 septembre 2025 l’invitant à le faire avant le 11 septembre 2025. Le tribunal statuera sans ses pièces.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 4 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales formulées par la défenderesse

Les demandes incidentes présentées par la SCI POULLY ayant été tranchées par le juge de la mise en état, lequel a déclaré l’action du syndicat des copropriétaires recevable, il n’y a pas lieu pour le tribunal de statuer sur celles-ci.

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’une fiche de propriétaire que la SCI POULLY était propriétaire des lots n°295, 827, 828, 829, 830 et 831 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6], étant précisé que la SCI POULLY a cédé ses lots le 25 octobre 2023 en cours d’instance. Il ajoute qu’à l’occasion de cette cession, le règlement obtenu s’est imputé sur les dettes les plus anciennes à hauteur de 73.026,10 euros.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2016 à 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2016 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur, dont le dernier bordereau date du 21 septembre 2023 faisant apparaître une dette de 162.058,23 euros ;

— un relevé de compte de la SCI POULLY au 1er avril 2015 au 1er octobre 2022 :

— une opposition en vertu de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 formée en date du 9 novembre 2023.

La SCI POULLY soutient cependant ne pas être redevable en totalité des sommes réclamées par la copropriété, et fait principalement valoir qu’elle ne dispose d’aucune information quant à la somme exigée sous le libellé « [O] [T] REPRISE SOLDE ANCIEN SYNDIC » d’un montant de 75.951,97 euros.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395). Il ressort également du relevé de compte de la SCI POULLY, du contrat de syndic et du grand livre copropriétaire de 2011 à 2015 (pièces n°11, 7, 12) que la créance libellée « [O] [T] REPRISE SOLDE ANCIEN SYNDIC » correspondant à une reprise du solde antérieur au changement du syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, lequel n’a par ailleurs pas communiqué de décompte actualisé au 25 octobre 2023, et après imputation des règlements effectués par la SCI POULLY, dont le règlement effectué par la SCP CHAMBRY VIGNORON notaires le 25 octobre 2023 d’un montant de 92.600,20 euros au moment de la vente de ses lots, sur la dette la plus ancienne, conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de la SCI POULLY présente un solde débiteur de 69.458,03 euros (162.058,23 – 92.600,20). Il convient toutefois de déduire les frais de recouvrement (2.237,18 euros), lesquels seront examinés dans la partie suivante du présent jugement.

Dans ces conditions, la SCI POULLY sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 67.220,85 au titre des charges de copropriété échues et impayées, déduction faite des frais de recouvrement, arrêtées au 25 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 décembre 2019, valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du Code civil.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

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— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 7.678,80 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il résulte de l’examen des pièces que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément permettant de vérifier la nature et le détail des frais de recouvrement allégués.

Les seules mentions apparaissant sur le relevé de compte ainsi que les appels de fond concernent des frais de mise en demeure avant 2015, de « suivi procédure impayés », d’honoraires « suivi dossier avocat », et d’honoraires « demande d’information », dont le montant total s’élève à 2.237,18 euros. Ils ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande d’un délai de paiement formulée par la défenderesse

Selon l’article 1343-5 alinéas 1 er et 4 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…). La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. »

La SCI POULLY sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’octroi du délai de paiement en considérant que la SCI POULLY n’a présenté aucune perspective de règlement reposant sur des revenus sérieux.

L’octroi de délais de paiement à un copropriétaire, sauf trésorerie importante de la copropriété, revient non seulement à contraindre le créancier à accorder des délais de paiement à son débiteur mais également à exiger des autres copropriétaires une contribution financière au fonctionnement de la copropriété supérieure à celle prévue par la loi et le règlement de copropriété. Elle ne peut donc être accordée en ce domaine qu’à titre tout à faire exceptionnel.

En outre, en l’espèce, compte tenu du montant conséquent de la dette, laquelle remonte à de nombreuses années, le délai sollicité par la SCI POULLY causerait des contraintes importantes de trésorerie au syndicat des copropriétaires en ce qu’il priverait ce dernier de sommes nécessaires pour son fonctionnement pour deux années supplémentaires. Au surplus, la demande de délais de paiement n’est assortie d’aucune pièce justifiant de la situation financière de la SCI POULLY.

La demande de délai de paiement sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI POULLY de ses obligations.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels. Aucun préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires liés à la créance n’est établi par le demandeur.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI POULLY a agi de mauvaise foi. Aucune faute caractérisant une résistance abusive n’est davantage démontrée par syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Décision du 13 Novembre 2025

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La SCI POULLY, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance,

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI POULLY sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI POULLY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] les sommes de :

67.220,85 au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 25 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2019,

2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement formulée au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI POULLY de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE la SCI POULLY au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 9] le 13 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente