N° RG 25/00068 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGKI

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGEMENT DU 18 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Adeline MUSSILLON

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE “[4]”, sis [Adresse 3]

représenté par Maître Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE VIAL, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocats au barreau de DAX, substitué par Maître BOYON

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 23 Septembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 18 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CANLORBE

copie conforme délivrée le à M^e LACOMME

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [D] [I] est propriétaire des lots n°47 (appartement 2 pièces) et n°194 (parking aérien) au sein de la résidence [Adresse 5], située [Adresse 1] à [Localité 7] (40).

Par courriers en date des 22 décembre 2023 et 13 août 2024 de son conseil, le Syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [D] [I] de régler les sommes impayées au titre des charges de copropriété.

Par acte du 7 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES DIAGONALES, représenté par son syndic la SAS AUDOUARD SYNDIC a assigné Monsieur [D] [I] devant le tribunal judiciaire de Dax (Pôle de proximité) afin de le voir condamner à lui payer les charges de copropriété impayées.

A l’audience du 23 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES DIAGONALES représenté par son conseil a sollicité de voir :

— condamner Monsieur [D] [I] au règlement de la somme en principal de 4850,65 euros correspondant aux charges dues jusqu’au 1er juillet 2025 (à parfaire ou diminuer au jour de l’audience),

— condamner Monsieur [D] [I] au paiement de la somme de 500 euros au titre de la résistance abusive,

— le condamner au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, outre les frais de médiation.

Monsieur [D] [I] représenté par son conseil a demandé à la juridiction de :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes,

— ramener la somme due à 929,64 euros,

— accorder à Monsieur [D] [I] des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de la somme de 929,64 euros,

— écarter l’exécution provisoire de droit en cas de condamnation,

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

En cours de délibéré, la juridiction a constaté que le décompte communiqué par le demandeur sur la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025 (pièce n°9) concernait un autre copropriétaire. Par message RPVA en date du 03 novembre 2025, elle a demandé au conseil du Syndicat des copropriétaires de la résidence LES DIAGONALES de lui faire parvenir un nouveau décompte relatif à la situation de Monsieur [I], lequel a été communiqué le jour même au titre de la période du 1er octobre 2024 au 03 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement du Syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 36 dudit décret prévoit que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Par ailleurs, aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat produit à l’appui de sa demande :

* le contrat de syndic pour la période du 24/09/2023 au 23/09/2024,

* des extraits de compte des charges impayées des 29/07/2025 pour les périodes du 01/10/2019 au 30/09/2020, du 01/10/2020 au 30/09/2021 et du 01/10/2021 au 30/09/2022, et 03/11/2025

pour la période du 01/10/2024 au 03/11/2025,

* les appels de fonds émis entre le 14/09/2021 et le 16/06/2023,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 23 avril 2021, 15 janvier 2022, 10 décembre 2022 et 24 février 2024 comportant approbation des comptes des exercices clos au 30 septembre 2020, 30 septembre 2021, 30 septembre 2022 et 30 septembre 2023 et votant les budgets prévisionnels en cours,

* les mises en demeure de payer des 21 novembre 2023 et 13 août 2024, avec des portions d’extraits de compte,

* des factures des frais et honoraires des 06 et 21 novembre 2023.

Au vu des différents extraits de compte versés aux débats, il apparaît que contrairement à ce qu’indique Monsieur [Z], les relevés communiqués permettent de reconstituer les sommes y figurant au titre des reports à nouveaux contestés (66,98 euros sur la période 01/10/2019 – 30/09/2020, 1339,86 euros sur la période 01/10/2020 – 30/09/2021, 2308,69 euros sur la période 01/10/2021 – 30/09/2022, 3361,01 euros sur la période 01/10/2022 – 30/09/2023, 4120,53 euros sur la période du 01/10/2023 – 30/09/2024).

Dans ces conditions, et après prise en compte des sommes versées par Monsieur [Z] et déduction des frais de procédure (540 euros de remise de dossier à avocat et honoraires d’avocat), la somme de 4039,63 euros réclamée au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2025 apparaît justifiée.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [D] [I] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 07 mai 2025, date de l’assignation valant mise en demeure.

Concernant les sommes réclamées au titre des frais, il convient de retenir la somme de 40 euros au titre des relances effectuées les 06 mars 2021 et 18 octobre 2023 ; conformément à la loi, ces frais de recouvrement qui apparaissent nécessaires sont à la charge du copropriétaire. En revanche, les frais de remise du dossier à l’avocat (180 euros) et les honoraires d’avocat (360 euros) ne font pas partie des frais énumérés par le texte susvisé.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne justifiant pas avoir subi un préjudice indépendant du simple retard de paiement, sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut également prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits par Monsieur [I], il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais qu’il a dû exposer non compris dans les dépens. Le défendeur sera donc condamné à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, par application de l’article 696 du même code.

L’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, Pôle de proximité, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [D] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 6]", la somme de 4039,63 euros, au titre des charges de copropriété impayées (décompte arrêté au 1er juillet 2025), dont 40 euros au titre des frais de recouvrement,

Autorise Monsieur [D] [I] à se libérer de sa dette en mensualités de 168 €, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Dit que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’ensemble des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

Réduit les intérêts conventionnels pendant la durée des délais au taux légal, et ce à compter du jugement,

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution sont suspendues et que les majorations d’intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le jugement,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne Monsieur [D] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne aux dépens,

La minute a été signée par le Juge et le Greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

La greffière, La vice-présidente,

Delphine DRILLEAUD Adeline MUSSILLON