N° RG 25/00301 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHET

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [V] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par Mme [H] [J] née [K] ([Localité 4]) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [Z], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [G] [B]

non comparants ni représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 02 Septembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M. [K]

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 avril 2024, Monsieur [V] [K] a donné à bail à Monsieur [G] [B] et Madame [T] [Z] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 750 euros payable d’avance ainsi qu’un dépôt de garantie de 750 euros.

Le paiement du loyer étant émaillé de nombreux incidents, Monsieur [V] [K] a fait délivrer à Monsieur [G] [B] et Madame [T] [Z], le 19 novembre 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 1 606,06 euros, outre 131,83 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Monsieur [V] [K] a fait assigner Monsieur [G] [B] et Madame [T] [Z]devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location liant les parties au 20 janvier 2025,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [G] [B] et Madame [T] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours de la force publique,

condamner Monsieur [G] [B] et Madame [T] [Z] à lui payer la somme de 2 414,65 euros représentant l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

condamner Monsieur [G] [B] et Madame [T] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges et subissant les augmentations légales, à partir du mois de mai 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Monsieur [G] [B] et Madame [T] [Z] à lui payer une somme de 300 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [G] [B] et Madame [T] [Z] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 2 septembre 2025.

Régulièrement représenté par sa fille Madame [H] [J] née [K], Monsieur [V] [K] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que les défendeurs n’ont pas respecté le plan d’apurement de leur dette dont ils étaient convenus le 21 mai 2025, en indiquant que leur arriéré locatif arrêté au 31 août 2025 s’élève à 3 211,44 euros et en précisant que Monsieur [G] [B] a quitté les lieux.

Bien qu’ayant été régulièrement assignés par dépôt des actes en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [G] [B] et Madame [T] [Z] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et dont les dispositions sont do’rdre public, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Selon le paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

Monsieur [V] [K] prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 20 novembre 2024 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [G] [B] et Madame [T] [Z] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par Monsieur [V] [K] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 déjà cité, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, en son paragraphe intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Monsieur [V] [K] a fait délivrer à Monsieur [G] [B] et Madame [T] [Z], le 19 novembre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 1 606,06 euros ; ceux-ci n’en ont pas pour autant régularisé leur situation dans le délai de deux mois dont ils disposaient à cet effet ni respecté le plan d’apurement de leur dette locative convenu au mois de mai 2025, laissant au contraire prospérer leur arriéré qui s’élevait à 2 414,65 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Madame [T] [Z], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 20 janvier 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours suivant la signification de cette décision sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Conformément aux articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier état de la créance locative de Monsieur [V] [K], démontrent que Monsieur [G] [B] et Madame [T] [Z] ont été défaillants dès leur prise à bail dans l’exécution de leur obligation majeure de locataires de payer le loyer et charges aux termes fixés puisqu’ils n’ont versé à leur bailleur qu’une somme de 475 euros au titre du mois d’avril 2024, qu’ils se sont abstenus de tout paiement aux mois de juin 2024, juin, juillet et août 2025, et qu’ils n’ont réglé que 380 euros, 740 euros, 274 euros et 653 euros au titre respectif du loyer des mois d’octobre 2024, février, mars et avril 2025 ;

Il est cependant loisible de constater que la somme de 3 211,44 euros que leur réclame Monsieur [V] [K] après déduction des versements, soit 2 014 euros, qu’il a reçus de la Caisse d’allocations familiales, comprend 211,06 euros et 93,76 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2024 et 2025, ainsi que 131,83 euros au titre du coût du commandement de payer délivré le 19 novembre 2024 ;

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est certes une charge récupérable puisqu’elle figure au paragraphe VIII de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, mais doit cependant être justifiée ;

Or, Monsieur [V] [K] ne verse aux débats aucune pièce, tels les avis d’imposition foncière des années considérées, qui légitimerait sa prétention, et sera dès lors débouté de cette demande de paiement ; par ailleurs, le coût du commandement de payer a toute sa place dans les dépens de l’instance ;

La créance locative de Monsieur [V] [K] arrêtée au 31 août 2025, dès lors, s’élève à 2 774,79 euros (3 211,44 – 211,06 – 93,76 – 131,83) ;

Le silence dans lequel les défendeurs se sont murés depuis l’échec du plan d’apurement de leur dette, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de L’ADIL des [Localité 5] pour faire le point de leur situtation, et leur absence aux débats tendent à démontrer, si besoin était, qu’ils n’ont en réalité aucun argument sérieux à faire valoir ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [G] [B] et Madame [T] [Z] seront par conséquent condamnés à payer à Monsieur [V] [K], au titre de leur dette locative arrêtée au 31 août 2025, une somme de 2 774,79 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 sur celle de 1 606,06 euros, du 19 juin 2025 sur celle de 2 414,65 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 20 janvier 2025 ; Madame [T] [Z] est depuis redevable, envers son bailleur et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 août 2025 ;

Elle sera donc condamnée à payer à Monsieur [V] [K], à partir du 1er septembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu, soit 773,44 euros.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [V] [K] ne justifie d’aucuns frais, non compris dans les dépens, qu’il aurait engagés pour ester en justice ;

Il sera par conséquent débouté de cette demande.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [G] [B] et Madame [T] [Z], qui succombent, seront donc condamnés aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui leur a été délivré le 19 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [V] [K] recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Madame [T] [Z] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [T] [Z], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamne Monsieur [G] [B] et Madame [T] [Z] à payer à Monsieur [V] [K], au titre de leur dette locative arrêtée au 31 août 2025, une somme de DEUX MILLE SEPT CENT SOIXANTE-QUATORZE EUROS et SOIXANTE-DIX-NEUF CENTIMES (2 774,79 euros) assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 sur celle de 1 606,06 euros, du 19 juin 2025 sur celle de 2 414,65 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Madame [T] [Z] à payer à Monsieur [V] [K], à partir du 1er septembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de SEPT CENT SOIXANTE-TREIZE EUROS et QUARANTE-QUATRE CENTIMES (773,44 euros).

Déboute Monsieur [V] [K] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [G] [B] et Madame [T] [Z] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 19 novembre 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE