Tribunal Judiciaire de Dax, 1re chambre, 24 septembre 2025, n° 23/01114

TJ Dax 24 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-réalisation de la condition suspensive
La cour a estimé que la SNC IP1R pouvait se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive en raison du certificat d'urbanisme négatif, rendant ainsi la demande d'indemnité d'immobilisation irrecevable.
Rejeté
Rupture brutale des pourparlers
La cour a jugé que la caducité de la promesse de vente, due à la non-réalisation de la condition suspensive, ne permettait pas à la SCI DULARGE de prétendre à des dommages et intérêts.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la SCI DULARGE aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dax, 1re ch., 24 sept. 2025, n° 23/01114
Numéro(s) :	23/01114
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Myriam KERNEISPierre Olivier DILHACEmmanuelle MORVAN
Cabinet(s) :	ASTREA
Parties :	S.C.I. DULARGE c/ S.N.C. IP1R

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

JUGEMENT DU 24 Septembre 2025

N° RG 23/01114 – N° Portalis DBYL-W-B7H-C6LP

DEMANDEUR

S.C.I. DULARGE, immatriculée au RCS de DAX sous le numéro 788 994 606

[Adresse 6]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

DEFENDEUR

S.N.C. IP1R, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 844 198 960

[Adresse 4]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Emmanuelle MORVAN de l’AARPI FRICHE &ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Juin 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, délibéré prorogé au VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 3 juin 2022, la SCI DULARGE, représentée par Monsieur [I] [K] et agissant au nom et pour le compte de la SAS ICADE PROMOTION, a signé une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la SNC IP1R portant sur l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] (Landes) cadastré section AL n° [Cadastre 2], moyennant un prix de 1 150 000 euros, afin d’édifier un ensemble immobilier à usage d’habitation sans l’obligation de réaliser des logements sociaux.

L’acte mentionnait en page 9 une condition suspensive intitulée « OBTENTION D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE VALANT PERMIS DE DEMOLIR EXPRESSEMENT DELIVRE, DEVENU DEFINITIF ET POUVANT ETRE MIS EN ŒUVRE IMMEDIATEMENT” et libellée comme suit :

“La présente convention est soumise à la condition suspensive :

a) Que le BENEFICIAIRE obtienne tant sur la parcelle vendue que sur la parcelle voisine cadastrée section AL numéro [Cadastre 3] au plus tard le 18 juillet 2023 un permis de construire d’une surface plancher de 1300 Mètres2 minimum emportant autorisation de démolir et autorisation de la réalisation de l’opération de construction envisagée par le bénéficiaire, savoir un ensemble immobilier à usage d’habitation sans l’obligation de réaliser des logements sociaux et purgé de tous recours et de droit de retrait.

b) Qu’il n’existe aucun recours ni aucune procédure en retrait ou en annulation dans les délais de recours définis par le Code de l’urbanisme.

Le BENEFICIAIRE s’engage à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 18 novembre 2022 et à l’afficher sur le site dans les dix jours francs de la notification de l’arrêté.

Le Bénéficiaire devra, en conséquence, faire constater à ses frais, par exploit d’huissier cet affichage à deux reprises au moins.

Toutefois, dans le cas où, à la suite de la présentation informelle mais néanmoins d’usage de l’avant-projet sommaire que fera le Bénéficiaire à la mairie ou à toute autre autorité administrative compétente, cette dernière émet à bon droit ou non, un avis défavorable audit projet de construction, ou le cas échéant, en cas de délivrance d’un certificat d’urbanisme négatif, le Bénéficiaire pourra se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive sans qu’il soit nécessaire de justifier du dépôt d’une demande de permis de construire, les présentes étant alors considérées comme caduques, sans indemnité de part ni d’autre.”

Au terme de cette promesse, il a également été convenu du versement d’une indemnité d’immobilisation de 57 500 euros acquise à la SCI DULARGE en cas de défaillance de la SNC IP1R.

Le 5 octobre 2022, la SNC IP1R a déposé une première demande de certificat d’urbanisme auprès de la commune de [Localité 8].

Le 9 décembre 2022, la commune de [Localité 8] a délivré un certificat d’urbanisme négatif.

Par avenant du 12 décembre 2022, les parties ont convenu d’une réitération de la promesse au 30 novembre 2023 avec un dépôt permis de construire décalé au 15 mars 2023.

Le 22 février 2023, la SAS ICADE PROMOTION a déposé une seconde demande de certificat d’urbanisme.

Par courriel du 1er avril 2023, l’étude notariale [V] [P] & [I] [D] a demandé à la SAS ICADE PROMOTION de l’informer sur le dépôt du permis de construire “Qui devait intervenir au plus tard le 15 mars dernier” et de lui “faire parvenir le récépissé de dépôt le cas échéant”.

Par courriel du 3 avril 2023 en réponse, la SNC IP1R a informé l’étude notariale qu’elle n’avait pas déposé de permis de construire pour la réalisation du projet “du fait des échanges compliqués … avec la mairie”, qu’elle ne donnerait pas suite au dossier et qu’elle était “en train d’étudier ce dossier avec un autre promoteur de petite taille qui pourrait faire l’opération”.

Par courriels du même jour et du 19 avril 2023, l’étude notariale a sollicité en vain auprès de la SAS ICADE PROMOTION le versement du montant de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 24 mai 2023, le conseil de la SCI DULARGE a sollicité en vain auprès de la SNC IP1R le versement de la somme de 57 500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2023, la SCI DULARGE a assigné la SNC IP1R devant le tribunal judiciaire de Dax afin d’obtenir notamment sa condamnation au paiement de la somme de 57 500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation et, à titre subsidiaire, au paiement de la même somme à titre de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2024, la SCI DULARGE demande au tribunal de :

à titre principal,

— condamner la SNC IP1R au paiement de la somme de 57 500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation avec intérêt au taux légal à compter des présentes,

à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1112 du code civil,

— condamner la SNC IP1R au paiement de la même somme à titre de dommages et intérêts,

— la débouter de l’ensemble de ses prétentions,

— la condamner au paiement de la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SNC IP1R aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2024, la SNC IP1R demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1124 et 1304-6 du code civil, de :

— débouter la SCI DULARGE de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner au paiement de la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Pierre-Olivier DILHAC en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La clôture de l’instruction a été fixée au 3 avril 2025.

MOTIFS

La SCI DULARGE demande au tribunal de condamner la SNC IP1R au paiement de la somme de 57 500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation et, à titre subsidiaire, de la condamner au paiement de la même somme à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1112 du code civil.

— Sur l’indemnité d’immobilisation

En vertu de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En vertu de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Par acte sous-seing privé du 3 juin 2022, la SCI DULARGE, représentée par Monsieur [I] [K] et agissant au nom et pour le compte de la SAS ICADE PROMOTION, a signé une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la SNC IP1R portant sur l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] (Landes) cadastrée section AL n° [Cadastre 2], moyennant un prix de 1 150 000 euros, afin d’édifier un ensemble immobilier à usage d’habitation sans l’obligation de réaliser des logements sociaux.

“La présente convention est soumise à la condition suspensive :

b) Qu’il n’existe aucun recours ni aucune procédure en retrait ou en annulation dans les délais de recours définis par le Code de l’urbanisme.

Le BENEFICIAIRE s’engage à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 18 novembre 2022 et à l’afficher sur le site dans les dix jours francs de la notification de l’arrêté.

Le Bénéficiaire devra, en conséquence, faire constater à ses frais, par exploit d’huissier cet affichage à deux reprises au moins.

Au terme de cette promesse, il a également été convenu entre les parties du versement d’une indemnité d’immobilisation de 57 500 euros acquise à la SCI DULARGE en cas de défaillance de la SNC IP1R.

Le 5 octobre 2022, la SNC IP1R a déposé une première demande de certificat d’urbanisme auprès de la commune de [Localité 8] portant sur la construction d’un bâtiment de logements collectifs en accession à la propriété.

Le 17 octobre 2022, ENEDIS a émis un avis défavorable en relevant que la distance entre le réseau existant et la parcelle considérée ne permet pas un raccordement au réseau public de distribution d’électricité avec “un simple branchement conforme à la nouvelle norme NF C 14-100" et que des travaux d’extension du réseau électrique sont nécessaires pour alimenter la parcelle.

Le service [Localité 8] EAU ET ASSAINISSEMENT a émis un favorable le 28 novembre 2022 et le service MACS VOIRIE a émis un avis favorable avec prescriptions le 20 octobre 2022.

Le 9 décembre 2022, la commune de [Localité 8] a délivré un certificat d’urbanisme négatif visant notamment l’avis défavorable d’ENEDIS au motif que “le projet n’est pas desservi par le réseau public de desserte d’électricité” et qu’ “en application de l’article L 111-11 du Code de l’Urbanisme, un permis de construire peut être refusé s’il nécessite des travaux portant sur les réseaux de desserte d’électricité et que l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai les travaux doivent être exécutés” (pièce n° 2 du dossier du conseil de la SNC IP1R).

En dépit de la délivrance d’un certificat d’urbanisme négatif, la SNC IP1R a conclu le 12 décembre 2022 avec la SCI DULARGE un avenant par lequel la défenderesse s’engageait à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 15 mars 2023 et les parties convenaient d’une réitération de la promesse de vente au plus tard le 30 novembre 2023 (pièce n° 3 du dossier du conseil de la SNC IP1R).

Il en résulte que la SNC IP1R ne peut utilement se prévaloir aujourd’hui de la délivrance par la commune de [Localité 8] d’un certificat d’urbanisme négatif en date du 9 décembre 2022 pour invoquer la non réalisation de la condition suspensive dès lors qu’elle a signé postérieurement, le 12 décembre 2022, un avenant avec la SCI DULARGE portant exclusivement sur la modification des dates de dépôt de la demande de permis de construire et de réitération de l’acte de vente, confirmant ainsi ses engagements antérieurs.

Il est constant qu’aucune demande de permis de construire n’a été déposée par la société défenderesse au 15 mars 2023.

Toutefois, la promesse de vente du 3 juin 2022 et l’avenant du 12 décembre 2022 mentionnent que “dans le cas où, à la suite de la présentation informelle mais néanmoins d’usage de l’avant-projet sommaire que fera le Bénéficiaire à la mairie ou à toute autre autorité administrative compétente, cette dernière émet à bon droit ou non, un avis défavorable audit projet de construction, ou le cas échéant, en cas de délivrance d’un certificat d’urbanisme négatif, le Bénéficiaire pourra se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive sans qu’il soit nécessaire de justifier du dépôt d’une demande de permis de construire, les présentes étant alors considérées comme caduques, sans indemnité de part ni d’autre.”

En outre, la promesse de vente mentionnait qu’elle était soumise à la condition suspensive de l’obtention par la SNC IP1R d’un permis de construire d’une surface plancher de 1300 m2 minimum emportant autorisation de démolir et autorisation de la réalisation de l’opération de construction envisagée, savoir un ensemble immobilier à usage d’habitation sans l’obligation de réaliser des logements sociaux et purgé de tous recours et de droit de retrait.

La SNC IP1R verse au dossier un courriel reçu le 16 février 2023 du Pôle urbanisme et environnement de la ville de [Localité 8] l’invitant à intégrer dans son projet la “modification n° 3 du PLUi au niveau des logements sociaux, dont l’enquête publique va débuter prochainement” (pièce n° 7 du dossier du conseil de la SNC IP1R).

Elle verse également au débat le certificat d’urbanisme négatif suite au dépôt de sa seconde demande pour la construction d’un bâtiment composé de logements collectifs d’une surface de plancher de 1 320 m2 comprenant la prise en charge par la SAS ICADE PROMOTION de l’extension nécessaire du réseau électrique (pièce n° 8 du dossier du conseil de la SNC IP1R).

Ce certificat d’urbanisme indique que le terrain ne peut pas être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée en raison, notamment de l’Opération d’Aménagement et de Programmation OAP 9 – Secteur A.

Il ressort de ces éléments que la commune de [Localité 8] a fait part de son intention par courriel du 16 février 2023 d’imposer à la SNC IP1R la réalisation d’un projet intégrant des logements sociaux alors que le compromis de vente du 3 juin 2022 évoquait au titre de la condition suspensive l’obtention d’un permis de construire portant sur une opération de construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation sans l’obligation de réaliser des logements sociaux.

Il en résulte qu’il ne peut être utilement reproché à la SNC IP1R de ne pas avoir déposé avant le 15 mars 2023 une demande de permis de construire dès lors qu’il était établi avant cette date que l’opération projetée, en dépit de la prise en charge par la SAS ICADE PROMOTION de l’extension nécessaire du réseau électrique, recevrait au vu de son courriel du 16 février 2023 un avis défavorable de la commune de [Localité 8] faute de comprendre des logements sociaux.

En conséquence, la SCI DULARGE sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SNC IP1R au paiement de la somme de 57 500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

— Sur la demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1112 du code civil

En vertu de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres, ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi et, en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Au soutien de sa demande, la SCI DULARGE invoque une rupture des pourparlers de manière brutale à l’origine d’un préjudice qu’elle évalue à 57 500 euros.

Toutefois, le compromis de vente du 3 juin 2022 mentionnait que “dans le cas où, à la suite de la présentation informelle mais néanmoins d’usage de l’avant-projet sommaire que fera le Bénéficiaire à la mairie ou à toute autre autorité administrative compétente, cette dernière émet à bon droit ou non, un avis défavorable audit projet de construction, ou le cas échéant, en cas de délivrance d’un certificat d’urbanisme négatif, le Bénéficiaire pourra se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive sans qu’il soit nécessaire de justifier du dépôt d’une demande de permis de construire, les présentes étant alors considérées comme caduques, sans indemnité de part ni d’autre.”

En application des stipulations précitées convenues entre les parties, la non réalisation de la condition suspensive a entraîné la caducité de la promesse de vente sans indemnité de part ni d’autre.

Dès lors que la SNC IP1R est bien fondée à se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive, la SCI DULARGE ne peut prétendre à aucune indemnité.

En conséquence, la SCI DULARGE sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article l’article 1112 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La SCI DULARGE, partie succombante à la présente procédure, sera condamnée aux entiers dépens avec faculté de distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser à la SNC IP1R la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Déboute la SCI DULARGE de l’intégralité de ses demandes,

Condamne la SCI DULARGE à verser à la SNC IP1R la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI DULARGE aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA AVOCATS, Avocat inscrit au Barreau de Dax, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,