TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 09 Juillet 2025

N° RG 22/00002 – N° Portalis DBYL-W-B7G-C3H2

DEMANDEUR

Madame [R] [J] épouse [H]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Caroline BERHONDE de la SELARL JURIS CONSULTANT, avocat au barreau de BAYONNE

DEFENDEUR

S.A.R.L. NCLS [Localité 10], immatriculée au RCS de DAX sous le numéro 511 047 656

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Marlène GOTTE de la SELARL MAGELLAN AVOCATS, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge des loyers commerciaux,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 09 Avril 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au ONZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, délibéré prorogé au NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 9 mai 2012 par Maître [T], Notaire à [Localité 13], Madame [O] [J], aujourd’hui décédée, et Madame [R] [J] épouse [H] ont consenti à la SARL NCLS [Localité 10] le renouvellement du bail commercial d’un local situé [Adresse 2] pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2012 pour se terminer le 31 mai 2021.

Par acte reçu le 9 mai 2012 par Maître [T], Notaire à [Localité 13], Mesdames [O] [J] et [R] [J] épouse [H] ont consenti à la SARL NCLS [Localité 10] le renouvellement du bail commercial d’un local situé [Adresse 5] pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2012 pour se terminer le 31 mai 2021.

Madame [R] [J] épouse [H] est devenue seule propriétaire des locaux susvisés à la suite du décès de Madame [O] [J], sa mère.

Par acte d’huissier du 23 novembre 2020, Madame [R] [J] épouse [H] a fait délivrer à la SARL NCLS [Localité 10] un congé avec offre de renouvellement au 1er juin 2021 pour se terminer le 31 mai 2030 portant sur le local commercial situé [Adresse 2] pour un loyer annuel de 26 000 euros.

Par acte d’huissier du 23 novembre 2020, Madame [R] [J] épouse [H] a fait délivrer à la SARL NCLS [Localité 10] un congé avec offre de renouvellement au 1er juin 2021 pour se terminer le 31 mai 2030 portant sur le local commercial situé [Adresse 5] pour un loyer annuel de 24 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2022, Madame [R] [J] épouse [H] a assigné la SARL NCLS [Localité 10] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dax aux fins d’obtenir sur le fondement des articles L 145-33 et suivants et R 145-3 et suivants du code de commerce et sur l’article 1343-2 du code civil :

à titre principal,

— le déplafonnement du loyer des locaux loués à la SARL NCLS [Localité 10] et situés au [Adresse 2] pour le voir fixer à un montant de 26 000 euros par an à compter du 1er juin 2021,

— le déplafonnement du loyer des locaux loués à la SARL NCLS [Localité 10] et situés au [Adresse 5] pour le voir fixer à un montant de 24 000 euros par an à compter du 1er juin 2021,

— dans la mesure où les montants des loyers sollicités sont supérieurs de plus de 10 % au montant du dernier loyer acquitté au cours de l’année précédente (article L 145-34 4ème alinéa), l’étalement de la hausse des loyers ainsi fixés selon les termes du dernier alinéa de l’article L 145-34 du code de commerce,

— la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

— le partage des dépens et des frais d’expertise par moitié,

à titre subsidiaire,

— une expertise à frais partagés par moitié pour les parties avec la mission habituelle dévolue à l’expert en la matière et, notamment, la détermination de la valeur locative des locaux objet de la procédure.

Par jugement du 4 octobre 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté que les baux expirés ont été renouvelés à leur date d’échéance contractuelle normale du 1er juin 2021, sans se poursuivre par tacite reconduction ni atteindre une duré effective de douze ans,

— avant dire droit sur le déplafonnement des loyers applicables à compter de cette date, ordonné une expertise judiciaire confiée à Madame [I] [M] avec la mission de, notamment, décrire chacun des locaux commerciaux compris dans les baux commerciaux consentis par Madame [R] [J] épouse [H] à la SARL NCLS [Localité 10], leurs caractéristiques, leur superficie et leur état, de rechercher s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’alinéa 2 de l’article L 145-33 du code de commerce, spécialement des facteurs locaux de commercialité, en précisant leur incidence sur le commerce considéré et de fournir tous éléments nécessaires à la détermination de leur valeur locative au 1er juin 2021 par référence aux articles R 145-2 et suivants du code de commerce.

Madame [I] [M] a déposé son rapport le 17 juin 2024.

Dans son dernier mémoire, Madame [R] [J] épouse [H] demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L 145-33, L 145-34 et R 145-3 et suivants du code de commerce et sur l’article 1343-2 du code civil, de :

— rejeter les demandes du preneur,

— déplafonner le loyer des locaux situés [Adresse 2] loués à la SARL NCLS [Localité 10] pour le voir fixer à un montant de 22 129 euros par an à compter du 1er juin 2021,

— déplafonner le loyer des locaux situés [Adresse 5] loués à la SARL NCLS [Localité 10] pour le voir fixer à un montant de 20 940 euros par an à compter du 1er juin 2021,

— dans la mesure où les montants des loyers sollicités sont supérieurs de plus de 10 % au montant du dernier loyer acquitté au cours de l’année précédente (article L 145-34 4ème alinéa), procéder à l’étalement de la hausse des loyers ainsi fixés selon les termes du dernier alinéa de l’article L 145-34 du code de commerce,

— dire que lors de la fixation définitive du loyer, il y aura capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

— partager les dépens et les frais d’expertise par moitié.

Dans son dernier mémoire, la SARL NCLS [Localité 10] demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L 145-33 et suivants et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, de :

à titre principal,

— débouter Madame [R] [J] épouse [H] de l’intégralité de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— réduire à de plus juste mesure les montants des loyers,

— déclarer qu’il sera procédé à l’étalement de la hausse des loyers selon les termes de l’article L 145-34 du code de commerce avec effet à compter de la décision à intervenir,

— déclarer que l’augmentation des loyers ne prendra effet qu’à compter de la décision à intervenir, sans effet rétroactif,

en tout état de cause,

— condamner Madame [R] [J] épouse [H] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer que les frais inhérents à cette nouvelle expertise seront supportés par Madame [R] [J] épouse [H],

— la condamner aux entiers dépens.

MOTIFS

A titre préliminaire, il convient de rappeler que le principe du renouvellement des baux commerciaux pour neuf années à compter du 1er juin 2021, date pour laquelle ce renouvellement a été sollicité par le bailleur et accepté par le preneur, ne fait pas l’objet de contestation.

Seul reste en litige le montant des loyers renouvelés.

À cet égard, l’article L 145-33 du code de commerce dispose, en son alinéa 1er, que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, en son alinéa 2, que cette valeur locative est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En outre, l’article L 145-34 du même code précise, en son alinéa 1er, que, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnées aux premier et deuxième alinéas de l’article L 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE et, en son dernier alinéa, que cette disposition ne s’applique pas lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.

Sur la demande de déplafonnement des loyers

Les baux expirés ont été renouvelés à leur date d’échéance contractuelle normale du 1er juin 2021, sans se poursuivre par tacite reconduction ni atteindre une duré effective de douze ans.

Par conséquent, le déplafonnement n’est pas acquis de droit et il y a lieu de s’interroger, en application du 1er alinéa de l’article L 145-34, sur l’existence d’une éventuelle modification notable des éléments de détermination de leur valeur locative.

La demande de déplafonnement formulée par Madame [R] [J] épouse [H] repose sur une modification des facteurs locaux de commercialité sur la période du 1er juin 2012 au 31 mai 2021, tels que définis par l’article R 145-6 du même code, étant rappelé que seules les modifications ayant une incidence réelle sur le commerce du locataire sont à même d’entraîner le déplafonnement du loyer.

Au soutien de sa demande de déplafonnement, Madame [R] [J] épouse [H] invoque notamment le rapport d’expertise judiciaire déposé le 17 juin 2024 par Madame [I] [M].

Dans son rapport d’expertise reprenant son pré-rapport du 15 mars 2024, Madame [I] [M] s’est livrée sur cette base à une étude approfondie dont il ressort notamment que :

— l'[Adresse 6] est située dans un périmètre commerçant du centre-bourg de [Localité 12],

— une modification des facteurs locaux de commercialité du centre-bourg est intervenue entre le 1er juin 2012 et le 22 octobre 2015 en raison, d’une part, de l’inversion du sens de circulation de la rue et d’une modification de la configuration des stationnements en résultant, d’autre part, de la création d’une plus forte activité des halles et du marché forain,

— cette modification des facteurs locaux de commercialité a eu un impact immédiat sur les commerces avoisinants et notamment sur le commerce concerné par son expertise au regard de l’ouverture des halles toute l’année de “9 h à 15 h avec 17 h” (sic), l’ouverture du marché tous les mercredis de juin à septembre, tous les vendredis du 15 juin au 15 septembre et les jours de Pâques, 1er mai, 8 mai et 29 mai, et tous les dimanches,

— les jours d’ouverture du marché coïncident avec les heures d’ouverture de la boutique et impactent “forcément” la fréquentation d’un magasin de prêt à porter ouvert toute l’année et destinée à une clientèle touristique mais également locale,

— le local commercial constitue un passage “quasiment obligé” jusqu’aux halles et au marché depuis l'[Adresse 8] mais aussi en voiture où l’arrivée au centre-ville se fait par l'[Adresse 9],

— la forte augmentation de la fréquentation touristique sur le secteur littoral et les travaux réalisés [Adresse 6] pendant la durée du bail sont constitutifs d’une modification notable des facteurs de commercialité impactant directement le commerce concerné par l’expertise,

— il n’y a pas lieu de retenir une éventuelle attractivité de la nouvelle zone PEDEBERT dans la mesure où elle est postérieure au 1er juin 2021, date de renouvellement du bail.

Dans son dernier mémoire, la SARL NCLS [Localité 10] conteste les conclusions de Madame [I] [M] en soulignant en premier lieu que le critère des loyers de comparaison est exclu des modifications admises au titre du déplafonnement, que l’expert n’apporte aucun élément démontrant des améliorations aux locaux loués qui n’ont fait l’objet d’aucun travaux depuis de nombreuses années, que le local est de manière générale vétuste, que la terrasse devant le magasin ne peut pas être exploitée et que l’absence de travaux de menuiserie dans le magasin entraîne une augmentation des dépenses de chauffage et une forte humidité. En second lieu, sur les facteurs de commercialité, la défenderesse indique que les locaux ne se situent pas en centre-ville. Elle affirme qu’il ne peut pas être mis en avant le réaménagement des Halles et une influence subséquente de concessions proposant des dégustations de produits de bouche alors que le marché existait avant l’année 2021, que certains commerçants ayant bénéficié de concessions se trouvent aujourd’hui en liquidation judiciaire et que le marché lui fait directement concurrence dans la mesure où de nombreux stands vendent des produits textiles. La SARL NCLS [Localité 10] soutient que les changements apportés au sens de circulation dans le centre-ville ont fait baisser le nombre de personnes passant devant sa boutique et que les personnes sont moins enclines à fréquenter le centre-ville, dont les places de stationnement sont devenues payantes du 1er avril au 31 octobre, au profit de la zone commerciale de [Localité 11]. Enfin, la SARL NCLS [Localité 10] affirme que ses bilans démontrent une absence d’évolution significative de son chiffre d’affaires de 2017 à 2021, que le secteur du textile est en proie à des difficultés économiques jugées “importantes”, que la population de la commune a diminué entre 2014 et 2019, que l’augmentation du nombre de nuitées dans les landes n’a pas eu d’impact sur l’activité de la société, que les dépenses moyennes par touriste sont en baisse, notamment pour le poste habillement, et que les touristes se tournent davantage sur les commerces de restauration, de loisirs ou de produits locaux ou de souvenirs de sorte que la forte fréquentation de la côte landaise n’entraîne pas une hausse de chiffre d’affaires des commerces d’habillement.

Toutefois, par la seule production d’une attestation du maire de [Localité 12] (pièce n° 30 du dossier du conseil de la SARL NCLS [Localité 10]) indiquant le nombre de stands de produits textiles sur le marché, il n’est nullement établi par la SARL NCLS [Localité 10], quel que soit ce nombre, que ces stands constituent une concurrence.

Si la SARL NCLS [Localité 10] évoque la liquidation judiciaire de “certains” commerçants des Halles suggérant ainsi une faible affluence, il n’en demeure pas moins qu’elle ne verse au dossier qu’un seul avis BODACC de liquidation judiciaire (pièce n° 27 du dossier du conseil de la SARL NCLS [Localité 10]).

En outre, la SARL NCLS [Localité 10] verse au dossier un plan du quartier présentant des annotations manuscrites sur les sens de circulation et diverses photographies suggérant une forte fréquentation de l'[Adresse 8] et une très faible fréquentation de l'[Adresse 6] (pièces n° 6 et 31 du dossier du conseil de la SARL NCLS [Localité 10]).

Toutefois, ces éléments parcellaires et dépourvus de tout caractère objectif ne sont pas susceptibles de remettre en cause les conclusions de l’expert selon lesquelles l’inversion du sens de circulation de la rue et la modification de la configuration des stationnements ont contribué à une évolution notable des facteurs de commercialité.

Comme le relève l’expert, la SARL NCLS [Localité 10] ne peut utilement invoquer une baisse de fréquentation du centre-ville liée à la création de la zone commerciale de PEDEBERT dès lors que la création de cette zone est postérieure à la période considérée pour apprécier l’évolution des facteurs de commercialité.

Dans la mesure où son chiffre d’affaires et son évolution dépendent de facteurs multiples, la SARL NCLS [Localité 10] ne peut déduire d’une absence d’évolution significative de celui-ci sur la période concernée, même à supposer qu’elle soit établie, une absence d’évolution notable des facteurs de commercialité ou d’incidence réelle de ces facteurs sur son activité.

Si la SARL NCLS [Localité 10] affirme que la forte fréquentation de la côte landaise n’entraîne pas une hausse des chiffres d’affaires des commerçants, notamment dans le secteur de l’habillement, et que les dépenses moyennes des touristes sur ce poste sont en baisse, elle ne verse au dossier aucune pièce susceptible de corroborer ses allégations.

Il résulte de ces éléments que la SARL NCLS [Localité 10] n’apporte aucun élément susceptible de remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire selon lesquelles l’augmentation de la fréquentation touristique sur la côte landaise et les travaux réalisés [Adresse 6] pendant la durée du bail constituent une évolution notable des facteurs de commercialité ayant une incidence notable et réelle sur son activité.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de dire qu’il y a lieu à un déplafonnement du loyer commercial pour les deux baux commerciaux.

Sur la valeur locative

Dans son rapport, Madame [I] [M] retient une surface utile commerciale pondérée de 40,19 m2 pour le lot n° 51 et de 43,10 m2 pour le lot n° 53.

L’expert judiciaire a apprécié la valeur locative des locaux au 1er juin 2021 en recherchant les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux à usage commercial sur un secteur comparable.

Après avoir écarté une référence en raison de l’importance de sa surface totale et de l’absence de connaissance de la surface pondérée, l’expert judiciaire a retenu six références à partir desquelles elle retient une valeur locative moyenne de 403,58 euros/m2 au 1er juin 2021.

Madame [I] [M] retient ainsi une valeur locative au 1er juin 2021 de 16 219,88 euros pour le lot n° 51 (40,19 m2 x 403,58 euros/m2 = 16 219,88 euros) et de 17 394,30 euros pour le lot n° 53 (43,10 m2 x 403,58 euros/m2 = 17 394,30 euros )

Seuls seront examinés les véritables points de contestation entre les parties portant, d’une part, sur la terrasse extérieure en rez-de-chaussée et, d’autre part, sur les références retenues par l’expert.

— sur la terrasse extérieure en rez-de-chaussée

L’expert judiciaire mentionne l’existence d’une terrasse extérieure d’une surface totale de 27,56 m2, représentant une surface utile commerciale de 22,05 m2 après pondération à 0,8.

Madame [I] [M] n’a pas intégré dans son calcul de la valeur locative cette terrasse en précisant qu’il appartiendra à la juridiction de déterminer s’il y a lieu de le faire.

Madame [R] [J] épouse [H] sollicite l’intégration de cette terrasse dans le calcul de la valeur locative alors que la SARL NCLS [Localité 10] s’y oppose.

La terrasse litigieuse n’est pas expressément mentionnée dans les contrats de bail.

Si Madame [R] [J] épouse [H] affirme qu’elle relève des “aisances, dépendances, appartenances, mitoyennetés et immeubles par destination”, elle n’apporte aucun élément corroborant ses allégations.

Ainsi, il n’est nullement établi l’existence d’un droit d’occupation de la terrasse résultant des baux commerciaux au bénéfice du preneur.

Il en résulte qu’il n’y a pas lieu d’intégrer la terrasse litigieuse dans le calcul de la surface commerciale utile.

— sur les références

La bailleresse demande au juge des loyers commerciaux d’évaluer la valeur locative moyenne à 485 euros/m2 au regard des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Elle produit à cet effet un avenant de renouvellement du bail commercial de l’agence CREDIT AGRICOLE située [Adresse 6], une attestation établie par l’agence immobilière DURAND faisant état du loyer de trois locaux commerciaux situés [Adresse 8] et une attestation relative au loyer de l’agence BNP située [Adresse 7] (pièces n° 17, 18 et 19 du dossier du conseil de Madame [R] [J] épouse [H]).

Toutefois, ces locaux sont occupés par des activités peu comparables avec le commerce exercé par la SARL NCLS [Localité 10] et/ou sont situés sur l’artère principale du centre-ville.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir les valeurs locatives telles qu’elles ont été appréciées par Madame [I] [M].

En conséquence, les montants des loyers seront fixés à 16 219,88 euros pour le lot n° 51 et 17 394,30 euros pour le lot n° 53.

En outre, contrairement aux assertions de la SARL NCLS [Localité 10], ces loyers prennent effet dès le 1er juin 2021.

Enfin, dans la mesure où les montants des loyers sollicités sont supérieurs de plus de 10 % au montant du dernier loyer acquitté au cours de l’année précédente, il sera procédé à l’étalement de la hausse des dits loyers, avec effet dès le 1er juin 2021, conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article L 145-34 du code de commerce.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, à compter du 1er juin 2021, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La SARL NCLS [Localité 10] sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la nature du litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens à l’exception des frais d’expertise qui seront partagés entre elles par moitié.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi

DIT qu’il y a lieu à un déplafonnement au 1er juin 2021 des loyer des locaux situés [Adresse 3] loués à la SARL NCLS [Localité 10] par Madame [R] [J] épouse [H],

FIXE le montant du loyer des locaux situés [Adresse 2] à 16 219,88 euros par an à compter du 1er juin 2021,

FIXE le montant du loyer des locaux situés [Adresse 5] à 17 394,30 euros par an à compter du 1er juin 2021,

Dit qu’il sera procédé à l’étalement de la hausse des dits loyers, avec effet dès le 1er juin 2021, conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article L 145-34 du code de commerce,

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil à compter du 1er juin 2021,

DEBOUTE la SARL NCLS [Localité 10] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, à l’exception des frais d’expertise qui seront partagés entre elles par moitié,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,